Mainmise des étrangers sur l’immobilier à Lisbonne et Cascais

Le marché immobilier portugais, porté par un attrait international sans précédent, continue d’afficher des dynamiques singulières, en particulier sur l’axe reliant Lisbonne à Cascais. Dans cette région stratégique, plus de 70 % des transactions immobilières sont aujourd’hui le fait d’acquéreurs étrangers, un chiffre qui illustre la puissance d’attraction du littoral lisboète auprès d’une clientèle cosmopolite. Ce phénomène, qui s’inscrit dans la continuité de plusieurs années de croissance soutenue, bouleverse en profondeur la physionomie du secteur résidentiel et pose de nouvelles questions sur l’avenir du marché local.

Lisbonne-Cascais, nouveau centre de gravité du marché immobilier portugais

L’axe Lisbonne-Cascais confirme trimestre après trimestre son statut de pôle d’attraction privilégié pour les investisseurs venus du monde entier. Selon les dernières données collectées auprès des principales agences immobilières, 953 transactions y ont été enregistrées au cours des trois premiers mois de l’année. Sur ce total, plus de 74 % des acheteurs sont étrangers, avec une présence remarquée de clients originaires du Brésil, des États-Unis, mais aussi du Royaume-Uni et de la France.

La répartition par nationalités révèle une dominance notable des investisseurs brésiliens, qui concentrent 196 transactions sur l’axe Lisbonne-Cascais, soit plus de 20 % des acquisitions réalisées par des étrangers dans cette zone. Les Américains occupent la seconde place avec 111 achats (près de 12 %), confirmant le rôle moteur de ces deux nationalités sur le segment haut de gamme.

Si la capitale portugaise demeure la locomotive du marché national, la côte jusqu’à Cascais séduit par son cadre de vie, ses infrastructures internationales et sa proximité avec la mer. Les experts du secteur soulignent que ce corridor urbain concentre désormais l’essentiel des flux d’investissement étranger, au détriment d’autres régions historiquement attractives comme l’Algarve.

Par ailleurs, la typologie des biens échangés reflète les préférences d’une clientèle souvent en quête de confort moderne, de sécurité et d’une forte valorisation patrimoniale. Les appartements, principalement de type T2 et T3, représentent plus de la moitié des acquisitions, tandis que les maisons individuelles connaissent un regain d’intérêt auprès des familles et des télétravailleurs internationaux.

Une dynamique immobilière portée par l’international

Au niveau national, le poids des acheteurs étrangers ne cesse de croître, bien qu’une légère inflexion soit observée par rapport à 2023. Au premier trimestre, les étrangers ont été à l’origine de 6705 transactions enregistrées par le réseau Remax ¹, soit 21 % de l’ensemble des opérations recensées. L’axe Lisbonne-Cascais représente à lui seul 14 % du total des transactions nationales, ce qui atteste de sa centralité dans la géographie immobilière du Portugal.

Brésiliens et Américains, moteurs de la demande

Le dynamisme des investisseurs brésiliens se manifeste également dans d’autres régions du pays, comme la vallée du Douro. Sur la rive nord (Porto, Gondomar, Peso da Régua …), ils ont réalisé 58 achats au premier trimestre, pesant ainsi près de 30 % des transactions étrangères locales. Sur la rive sud, leur influence est encore plus marquée, avec 61 transactions, soit 45,8 % des achats par des non-résidents, loin devant les Américains (12,7 %).

Les Américains, bien que moins nombreux, se distinguent par leur capacité à investir sur des biens de prestige, aussi bien sur le littoral que dans les centres urbains historiques. Leur présence croissante témoigne de l’internationalisation accrue du marché, portée par la recherche de qualité de vie, de stabilité et de nouvelles opportunités économiques.

Des volumes records et des prix en hausse

Le dynamisme du marché ne se limite pas au nombre de transactions. Remax a enregistré un volume de ventes de près de 2 milliards d’euros au premier trimestre 2024, en hausse de 35,7 % par rapport à l’année précédente. Cette croissance est alimentée par une augmentation du nombre de transactions (+20 %) mais aussi par une légère progression du ticket moyen, qui atteint désormais 200.566 euros selon les données de l’ERA ².

Lisbonne reste en tête du classement national avec 33,5 % des transactions, suivie de Porto (13,5 %) et d’autres districts comme Setúbal, Braga ou Coimbra. Ces dix premiers districts concentrent plus de 89 % du marché immobilier portugais, une concentration qui souligne la forte polarisation géographique du secteur.

Une offre tournée vers l’appartement familial et les résidences secondaires

Les types de biens plébiscités par les étrangers traduisent une évolution des usages. Les appartements T2 (deux chambres) constituent 21 % des ventes, suivis de près par les T3 (16,3 %), tandis que les maisons familiales T3 représentent 9,3 % des transactions. Les investisseurs privilégient des logements spacieux et bien situés, souvent pour des séjours prolongés, des télétravailleurs ou des projets de relocalisation familiale.

Cette tendance s’accompagne d’un attrait croissant pour les résidences secondaires de qualité, en particulier dans les zones touristiques et les quartiers résidentiels proches de la mer ou des centres-villes historiques. La demande soutenue des étrangers contribue à maintenir un niveau élevé de prix, tout en stimulant le développement de nouveaux projets immobiliers adaptés à cette clientèle exigeante.

Parallèlement, le marché locatif bénéficie également de cet engouement international, avec près de 2844 contrats de location signés par des étrangers sur la même période, selon les statistiques de Remax. Cela souligne l’importance d’une stratégie d’investissement diversifiée, entre acquisition patrimoniale et rendement locatif.

Quels profils d’acheteurs et quelle évolution en 2025 ?

Si la majorité des transactions est toujours réalisée par des Portugais (79 % au niveau national), les investisseurs étrangers continuent de jouer un rôle clé dans la transformation du marché, en particulier dans les segments premium et dans certaines régions stratégiques. Les Brésiliens restent la première communauté étrangère acheteuse, suivis par les Nord-Américains, les Anglais et les Français, ces derniers étant toutefois plus enclins à vendre qu’à acheter, selon les données des professionnels.

Une évolution rapide de l’écosystème immobilier

Le secteur immobilier portugais, dopé par les capitaux étrangers, connaît une mutation rapide, avec des impacts notables sur l’écosystème local : hausse des prix, transformation du paysage urbain, développement de services haut de gamme et adaptation des agences aux nouveaux standards internationaux.

La forte progression des chiffres d’affaires, avec, par exemple, un bond de 22 % des recettes de l’ERA Portugal en 2024 et un mois de décembre record à plus de 11 millions d’euros, illustre le dynamisme d’un secteur en pleine réinvention.

Cette internationalisation s’accompagne cependant de défis, notamment en matière d’accessibilité pour les acheteurs locaux, d’évolution de la réglementation et de gestion des flux de population. La capacité du marché à répondre à une demande exigeante, tout en préservant la diversité de son offre, sera l’un des enjeux majeurs des prochaines années.

Pour les agences, la maîtrise des outils numériques, l’adaptation à de nouveaux profils d’acheteurs et l’innovation dans l’accompagnement client deviennent des leviers incontournables afin de maintenir leur attractivité face à une concurrence désormais mondiale.

Dans ce contexte, les perspectives pour 2025 restent résolument orientées à la hausse, malgré un léger tassement de la part des étrangers par rapport à 2023. Les experts estiment que l’axe Lisbonne-Cascais devrait continuer d’attirer une clientèle internationale variée, séduite par la qualité de vie, la sécurité et les opportunités offertes par l’économie portugaise.

Les clés du marché en chiffres : synthèse

Une internationalisation qui redéfinit l’immobilier portugais

Le poids croissant des investisseurs étrangers, particulièrement sur le corridor Lisbonne-Cascais, constitue aujourd’hui l’un des marqueurs les plus frappants de l’évolution du marché immobilier portugais. Cette dynamique, portée par l’attractivité du pays et par des stratégies d’investissement mondialisées, ouvre de nouvelles perspectives mais impose aussi des ajustements, tant pour les acteurs du secteur que pour les décideurs publics.

La capacité du Portugal à préserver l’équilibre entre ouverture internationale et accessibilité locale demeure au cœur des débats pour les années à venir. Ce défi sera déterminant pour garantir un développement harmonieux, durable et inclusif du marché résidentiel national.