Le marché immobilier au Portugal est en plein essor, attirant de plus en plus d’investisseurs étrangers. Que vous cherchiez à acheter une résidence secondaire ou à investir dans une propriété locative, ce guide vous fournira toutes les informations nécessaires pour naviguer dans le marché immobilier portugais en 2023.
Les coûts de l’immobilier résidentiel
Le coût moyen de l’immobilier résidentiel au Portugal est d’environ 1 500 € par mètre carré. Cependant, ce chiffre peut varier considérablement en fonction de la région. Par exemple, à Lisbonne, en Algarve et à Madère, les villas et appartements sont environ 30 % plus chers.
Il est également important de noter que les statistiques officielles peuvent ne pas refléter la réalité du marché. Les agences immobilières et les portails en ligne ont souvent des chiffres différents, basés sur les propriétés qu’ils ont aidé à vendre.
Les étrangers qui achètent ou louent des logements au Portugal pour demander un visa D7 et obtenir un permis de séjour ont également un impact sur les prix.
En comparaison avec d’autres pays européens, l’immobilier portugais est relativement abordable. Par exemple, le prix moyen par mètre carré en Autriche est de 9 609 €, en Norvège de 8 281 €, en France 4012€ (appartement), et en Italie de 6 589 €.
Les taux hypothécaires au Portugal sont également relativement bas, avec un taux moyen de 3,3 %. Les banques financent jusqu’à 80 % du coût de la propriété pour les étrangers.
Le marché locatif au Portugal : Opportunités et tendances
Le marché locatif au Portugal est en pleine expansion, en particulier dans les zones touristiques et les grandes villes comme Lisbonne et Porto. Cette croissance est alimentée par une demande accrue de la part des touristes, des étudiants et des professionnels étrangers. Dans cette section, nous explorerons les différentes facettes du marché locatif au Portugal, des rendements locatifs aux réglementations en vigueur.
Les prix de location
Les prix de location varient considérablement en fonction de la région et du type de propriété. Par exemple, à Lisbonne, le loyer moyen pour un appartement d’une chambre en centre-ville est d’environ 1 227 €, tandis qu’en dehors du centre, il est d’environ 803 €. À Porto, ces chiffres sont respectivement de 841 € et 648 €.
Les zones touristiques, en particulier l’Algarve et Madère, connaissent également des taux de location élevés en raison de la demande saisonnière. Les propriétés de luxe dans ces régions peuvent se louer à des prix beaucoup plus élevés, surtout pendant la haute saison.
Rentabilité de l’investissement locatif
Le marché locatif portugais offre une rentabilité intéressante pour les investisseurs. Selon le Global Property Guide, le rendement locatif moyen est de 5,6 % à Lisbonne, de 5,9 % à Funchal et de 5,7 % à Setubal. Ces chiffres sont particulièrement attractifs lorsque l’on considère les taux hypothécaires relativement bas et la stabilité du marché immobilier.
Réglementations et législations
Le Portugal a une législation assez équilibrée en matière de location. Les contrats de location sont généralement signés pour une durée d’un an, renouvelable. Les propriétaires doivent déposer la caution dans un compte bancaire séparé et ne peuvent pas expulser les locataires sans un préavis d’au moins deux mois.
Il est également important de noter que les revenus locatifs sont soumis à l’impôt. Le taux d’imposition pour les résidents est progressif, tandis que pour les non-résidents, il est fixé à 28 %.
La demande locative
La demande de locations à court terme est particulièrement forte dans les zones touristiques et les grandes villes. Cependant, il y a aussi une demande croissante pour des locations à long terme, notamment de la part des expatriés et des étudiants internationaux. Les propriétés situées à proximité des universités et des centres d’affaires sont donc particulièrement recherchées
Tarifs de location au Portugal en 2023 selon Numbeo
| Ville | Appartement 1 chambre en centre-ville | Appartement 1 chambre en périphérie | Appartement 3 chambres en centre-ville | Appartement 3 chambres en périphérie |
|---|---|---|---|---|
| Lisbonne | €1,227 | €803 | €2,340 | €1,397 |
| Porto | €841 | €648 | €1,490 | €980 |
| Evora | €617 | €490 | €950 | €813 |
| Coimbra | €590 | €394 | €850 | €667 |
| Aveiro | €580 | €498 | €890 | €717 |
| Ponta Delgada | €750 | €600 | €1,030 | €833 |
| Funchal | €850 | €690 | €1,330 | €1,179 |
Ce tableau présente une vue d’ensemble des tarifs de location pour différents types d’appartements dans plusieurs villes du Portugal. Les données sont basées sur les informations fournies par Numbeo pour l’année 2023.
Construction résidentielle au Portugal
La croissance de l’activité de construction résidentielle s’est ralentie en 2020 en raison de l’impact négatif de la pandémie, les permis n’augmentant que de 3,1% en glissement annuel pour atteindre 25 684 unités. L’activité s’est à nouveau améliorée en 2021, le nombre de nouvelles constructions autorisées augmentant de 11 % pour atteindre 28 508 unités.
Le nombre de logements achevés a suivi une tendance similaire, augmentant continuellement de 2016 à 2021, avec une croissance moyenne de 18,7 % par an. En 2021, 19 081 logements ont été achevés. Le secteur de la construction résidentielle est resté plus ou moins stable l’année dernière (2022).
Comment acheter une propriété au Portugal ?
Le processus d’achat d’une propriété au Portugal peut être effectué à distance. Un avocat peut conclure un accord d’achat et de vente en votre nom. Voici les étapes à suivre :
Préparation administrative
Pour acheter une propriété au Portugal, vous aurez besoin d’un numéro d’identification fiscale individuel (NIF) et d’un compte bancaire portugais. Ces deux éléments peuvent être obtenus par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un représentant fiscal.
Ensuite, un accord préliminaire est signé, décrivant la propriété, le prix, la procédure de paiement et les droits et obligations des parties. Un dépôt de 10 à 30 % du coût du logement est également requis.
Finalisation de l’achat
Après avoir obtenu tous les documents nécessaires et payé les taxes, vous pouvez finaliser l’achat en présence d’un notaire. Le notaire envoie ensuite des copies du contrat à l’administration fiscale et au registre foncier pour enregistrer le nouveau propriétaire.
Financement et hypothèques
Les banques portugaises offrent des prêts hypothécaires aux citoyens et aux étrangers. La durée de l’accord de prêt peut varier de 2 à 40 ans. Le taux hypothécaire moyen est de 3,3 %, mais il peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que le paiement initial, la condition financière de l’emprunteur, la valeur de la propriété et la durée de l’hypothèque.
Évaluation de la propriété
Avant d’accorder un prêt hypothécaire, les banques évaluent la propriété. C’est un service payant; par exemple, la banque BPI facture 340 € pour cette évaluation.
Solitions de prêt
Le montant du paiement initial pour un prêt hypothécaire dans les banques portugaises varie de 20 à 50 % de la valeur de la propriété. Par exemple, le paiement initial minimum pour un prêt est de 20 % chez Novobanco et de 30 % chez Santander Bank.
Coûts d’entretien de la propriété
Les propriétaires d’appartements et de maisons au Portugal paient une taxe municipale annuelle, l’IMT, à hauteur de 0,3 à 0,8 % de la valeur cadastrale de la propriété. Chaque municipalité fixe son propre taux. En plus des taxes, les coûts d’entretien incluent également les factures de services publics comme l’électricité, l’eau et le gaz.
Pourquoi les étrangers achètent-ils des propriétés au Portugal ?
Le Portugal est considéré comme l’un des pays les plus sûrs au monde, avec un faible taux de criminalité et un environnement accueillant. De plus, l’achat d’une propriété au Portugal peut être un investissement rentable. Les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de 12 % au cours de l’année dernière.
Visas et permis de séjour
L’achat ou la location d’une propriété au Portugal est une condition préalable à l’obtention de certains visas nationaux menant à un statut de résident. Par exemple, le visa D7 est délivré aux étrangers ayant un revenu passif minimum de 9 120 € par an.
Rentabilité garantie
Les étrangers peuvent louer les propriétés qu’ils ont achetées au Portugal. Au cours de la dernière année, les taux de location ont augmenté de 23 %. Selon le portail Global Property Guide, le rendement locatif moyen est de 5,6 % à Lisbonne, de 5,9 % à Funchal et de 5,7 % à Setubal.
Tableau récapitulatif du marché immobilier au Portugal en 2023
| Catégorie | Lisbonne | Algarve | Madeira | Nord | Azores | Centre | Alentejo |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prix moyen par m² | €2,082 | €1,972 | €1,558 | €1,360 | €1,387 | €1,130 | €1,025 |
| Investisseurs étrangers | 1/3 des propriétés | 9/10 des propriétés | Croissance de 17% | Non spécifié | Augmentation de 10% | Non spécifié | Non spécifié |
| Taux hypothécaire moyen | 3.3% | ||||||
| Financement par les banques | Jusqu’à 80% du coût de la propriété | ||||||
| Coût de l’entretien | IMT à 0.3-0.8% de la valeur cadastrale | ||||||
| Rendement locatif moyen | 5.6% | Non spécifié | Non spécifié | Non spécifié | Non spécifié | Non spécifié | Non spécifié |
Le marché immobilier au Portugal offre de nombreuses opportunités, que vous soyez un investisseur, à la recherche d’une résidence secondaire ou si vous désirez vous installer au Portugal. Avec des taux hypothécaires bas, une législation favorable et une forte demande, c’est le moment idéal pour investir dans l’immobilier portugais.
