Après avoir joué un rôle particulièrement visible dans le marché immobilier portugais au cours de la dernière décennie, les acheteurs non-résidents continuent de perdre du terrain. Au deuxième trimestre 2026, ils n’ont représenté que 4,7 % des acquisitions de logements réalisées au Portugal, tandis que les familles restent très largement à l’origine des transactions.
Les dernières données de l’Institut national de la statistique portugais (INE) dessinent ainsi un marché assez différent de l’image parfois associée à l’immobilier portugais. Entre avril et juin, 87 % des logements vendus ont été achetés par des familles et 95,3 % de l’ensemble des transactions ont été réalisées par des personnes fiscalement domiciliées au Portugal.
Mais cette domination des résidents ne signifie pas que le marché retrouve des niveaux de prix plus accessibles. C’est même tout le paradoxe : les familles achètent moins de logements qu’il y a un an, mais elles les paient sensiblement plus cher.
Les familles représentent toujours 87 % des achats
Au total, 40 142 logements ont changé de propriétaire au Portugal au deuxième trimestre 2026. Parmi eux, 34 935 ont été achetés par des familles, soit 87 % de l’ensemble des transactions.
Ce nombre recule pourtant de 7,3 % par rapport au deuxième trimestre 2025. Dans le même temps, la somme consacrée par les familles à ces acquisitions a progressé de 3,6 %, pour atteindre environ 9,3 milliards d’euros.
L’équation est assez révélatrice : moins de logements ont été achetés, mais davantage d’argent a été dépensé pour les acquérir. Le montant moyen payé par les familles atteint ainsi 265 135 euros, soit 11,8 % de plus en un an et un nouveau record.
Le constat est similaire lorsque l’on observe le domicile fiscal des acheteurs. Les personnes résidant au Portugal ont réalisé 95,3 % des transactions, correspondant à 38 252 logements. Leur nombre d’achats a diminué de 6,2 %, mais leur valeur totale a augmenté de 4,8 %, à environ 9,9 milliards d’euros.
Pour ces acheteurs résidents, le montant moyen atteint désormais 258 832 euros, là encore 11,8 % de plus qu’un an auparavant.
Les non-résidents ne représentent plus que 4,7 % des achats
À l’autre extrémité du marché, le recul des acheteurs domiciliés à l’étranger se poursuit. Il s’agit ici d’une catégorie fiscale et non d’une nationalité : elle peut aussi bien comprendre des étrangers vivant hors du Portugal que des Portugais expatriés.
Au deuxième trimestre, les non-résidents ont acquis seulement 1890 logements, soit 4,7 % de toutes les transactions. C’est 10,3 % de moins qu’à la même période de 2025. Le montant consacré à leurs acquisitions recule également de 3 %, à 796 millions d’euros.
Ce retrait n’est pas apparu soudainement cet été. La diminution des achats effectués par les non-résidents est observable depuis plusieurs années, dans un environnement qui a profondément changé : fin de l’accès aux Golden Visas par l’investissement immobilier, disparition de l’ancien régime des résidents non habituels pour les nouveaux bénéficiaires et, désormais, fiscalité spécifique lors de certaines acquisitions réalisées par des non-résidents.
Depuis le 25 mai 2026, l’achat d’un logement par un non-résident est en principe soumis à un taux fixe de 7,5 % d’IMT, sans les réductions ou exonérations habituelles, même si la législation prévoit plusieurs exceptions, notamment pour ceux qui deviennent ensuite résidents fiscaux au Portugal ou affectent le logement à certaines formes de location.
Il est encore trop tôt pour attribuer à cette seule mesure la baisse observée au deuxième trimestre, d’autant qu’elle n’est entrée en vigueur qu’en cours de période et que le mouvement était antérieur. D’autres données donnent néanmoins un premier signal : parmi les dossiers traités par les intermédiaires de crédit d’Idealista, les crédits immobiliers effectivement conclus par des non-résidents ne représentaient plus que 9,7 % du total au deuxième trimestre, contre 16,8 % un an auparavant.
Ceux qui achètent depuis l’étranger dépensent toujours beaucoup plus
Le recul des non-résidents ne signifie cependant pas que leur poids économique soit devenu négligeable. Ils achètent beaucoup moins de logements, mais restent positionnés sur des biens nettement plus chers que la moyenne.
Le montant moyen d’une acquisition réalisée par un non-résident s’est établi à 421 166 euros au deuxième trimestre. C’est 7,6 % de plus qu’un an auparavant et environ 63 % de plus que le montant moyen observé parmi les acheteurs résidant au Portugal.
Le mouvement touche par ailleurs les acheteurs domiciliés dans l’Union européenne comme ceux établis dans le reste du monde. Les premiers ont réalisé 946 transactions, soit une baisse de 14,9 % sur un an. Les seconds en ont effectué 944, en recul de 5,1 %.
Le phénomène ne peut donc pas être résumé à une disparition des acheteurs étrangers. D’une part, le domicile fiscal ne permet pas de connaître la nationalité. D’autre part, les quelque 1 900 logements achetés en trois mois montrent que cette clientèle reste bien présente. Mais sa part dans les transactions devient relativement faible.
Moins de ventes, mais des logements toujours plus chers
C’est probablement le principal enseignement des nouvelles statistiques. Le marché immobilier portugais connaît actuellement un ralentissement du nombre de transactions sans véritable retournement des prix.
Entre avril et juin 2026, 40 142 logements ont été vendus, soit 6,4 % de moins qu’un an auparavant. Pourtant, leur valeur totale a progressé de 4,2 %, pour atteindre environ 10,7 milliards d’euros. Dans le même temps, l’indice des prix des logements de l’INE a encore augmenté de 16,5 % sur un an.
Le marché semble donc traverser une phase particulière : certains acheteurs se retirent ou réalisent moins d’opérations, tandis que les logements effectivement vendus continuent de l’être à des niveaux extrêmement élevés.
Les chiffres ne permettent en revanche pas de conclure que les non-résidents quittent actuellement le Portugal ou mettent massivement leurs propriétés en vente. L’INE mesure ici le domicile fiscal des acheteurs, et non celui des vendeurs. Ce que les données montrent avec certitude est plus précis : les personnes vivant à l’étranger achètent de moins en moins de logements au Portugal, alors que les résidents réalisent désormais plus de 95 % des transactions.
Pour l’instant, cela ne suffit donc pas à provoquer une baisse des prix. Mais après plusieurs années durant lesquelles la demande internationale a occupé une place importante dans le débat immobilier portugais, le recul continu des achats effectués depuis l’étranger constitue désormais une évolution du marché à suivre de près.
