Après plusieurs semaines de manifestations pour le droit au logement à Lisbonne et Porto, le gouvernement portugais tente de trouver un accord avec les principaux partis d’opposition sur une réforme du marché locatif. Loyers dits modérés à 2300 euros, cautions, expulsions et avantages fiscaux : plusieurs mesures pourraient modifier les conditions d’accès au logement. Mais les discussions du 5 novembre 2026 entre le Premier ministre Luís Montenegro, le Parti socialiste (PS) et Chega se sont achevées sans accord.
Ces négociations interviennent dans un climat social particulièrement tendu. Les mobilisations contre la crise du logement ont récemment donné lieu à des interventions policières contestées, provoquant une crise politique et des demandes d’explications. Face à la difficulté croissante de se loger, le gouvernement défend ses réformes, tandis que l’opposition réclame des protections supplémentaires ou des changements de méthode.
Pour les locataires et les propriétaires, l’enjeu est concret : combien faudra-t-il avancer pour signer un bail, quelles protections seront maintenues et quels avantages fiscaux pourraient évoluer ? À ce stade, les principales dispositions restent en discussion.
Loyers à 2300 euros : pourquoi ce montant divise les partis
C’est l’un des principaux points de désaccord. Le gouvernement souhaite maintenir un dispositif fiscal reposant notamment sur la notion de « loyer modéré » (renda moderada), avec un plafond de référence de 2300 euros mensuels.
Ce montant ne signifie pas que tous les loyers seraient fixés à 2300 euros. Il sert à définir l’accès à certains avantages fiscaux destinés à encourager la mise sur le marché de logements.
Pour le Parti socialiste, le seuil est beaucoup trop élevé pour correspondre à la réalité financière de nombreux ménages portugais. Son secrétaire général, José Luís Carneiro, demande l’abandon de cette définition au profit de dispositifs davantage centrés sur les loyers abordables.
Lors de sa rencontre avec Luís Montenegro, le 5 novembre, le dirigeant socialiste a dénoncé le refus du gouvernement de revenir sur ce point. Le Premier ministre maintient pour sa part l’orientation de ses mesures, estimant qu’elles doivent contribuer à augmenter l’offre locative.
La divergence porte donc sur le type de logements que l’État souhaite encourager fiscalement, et non sur l’instauration d’un nouveau plafond général des loyers.
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Cautions et loyers anticipés : ce que la réforme pourrait modifier
La question des sommes exigées à la signature d’un bail concerne directement les ménages qui cherchent à louer un logement au Portugal.
Dans le cadre juridique actuellement applicable, le dépôt de garantie est limité à l’équivalent de 2 mois de loyer. Le paiement anticipé peut également porter sur 2 mois, sous réserve des conditions prévues par la loi.
La proposition gouvernementale envisage d’assouplir ces règles, notamment en supprimant le plafond applicable aux cautions et en permettant d’exiger jusqu’à trois mois de loyer à l’avance.
Ces deux mécanismes doivent être distingués. La caução est une garantie destinée à couvrir certaines obligations du locataire, tandis que les loyers anticipés correspondent à des mensualités réglées avant leur échéance.
Une modification pourrait donc augmenter les sommes à mobiliser avant même l’emménagement, ce qui inquiète les défenseurs des locataires.
Le PS souhaite maintenir des limitations et propose une garantie publique susceptible de sécuriser les propriétaires tout en protégeant les ménages financièrement fragiles. Chega demande également une révision des dispositions gouvernementales relatives aux cautions.
Le montant définitif des garanties n’est toutefois pas arrêté : les règles proposées ne doivent pas être présentées comme déjà entrées en vigueur.
Expulsions : un autre désaccord sur la protection des locataires
La réforme du régime locatif prévoit également de modifier certaines procédures applicables en cas d’impayés.
Le gouvernement défend une plus grande rapidité des démarches, afin d’apporter davantage de sécurité aux propriétaires et de les encourager à proposer leurs logements à la location.
Cette orientation suscite des réserves dans l’opposition. Le PS souhaite renforcer les protections des locataires, tandis que Chega demande de distinguer les situations d’impayés volontaires et répétés des difficultés financières réelles, notamment lorsque les ménages subissent des hausses importantes de leurs dépenses.
Les socialistes proposent également une mesure temporaire concernant l’expiration de certains contrats de location, afin de limiter les situations de vulnérabilité.
Le principal désaccord concerne ainsi l’équilibre entre la capacité des propriétaires à récupérer leur logement et la protection des occupants confrontés à des difficultés financières.
Fiscalité immobilière : des possibilités de rapprochement
Malgré l’absence d’accord sur la réforme des loyers, certaines propositions fiscales pourraient faire l’objet d’un compromis.
Le Parti socialiste souhaite notamment exonérer d’impôt sur les plus-values la vente de résidences secondaires, lorsque les logements concernés sont situés dans des zones de forte pression immobilière et destinés à devenir la résidence principale de leurs acquéreurs.
L’exonération totale serait réservée aux ventes jusqu’à 300 000 euros. Pour les biens vendus entre 300 000 et 500 000 euros, le PS propose une réduction partielle de la taxation.
Selon les déclarations rapportées après les négociations, le gouvernement aurait manifesté une ouverture sur une partie de cette proposition, sans pour autant s’engager sur son adoption définitive.
Les socialistes souhaitent également renforcer l’IMT, l’impôt portugais sur les transmissions immobilières, pour certaines acquisitions réalisées par des non-résidents lorsque les biens ne sont pas destinés à l’habitation.
De son côté, Chega défend notamment le rétablissement d’une déduction fiscale des intérêts de certains crédits immobiliers, ainsi qu’une augmentation de la déduction des loyers dans l’impôt sur le revenu.
Ces mesures pourraient modifier les charges fiscales de certains acheteurs, propriétaires et locataires. Leur portée réelle dépendra cependant des textes finalement adoptés et de leurs conditions d’application.
Gouvernement, PS et Chega : les principales différences
Les discussions font apparaître des objectifs parfois communs, mais des solutions distinctes.
| Mesure en discussion | Gouvernement | Parti socialiste | Chega |
|---|---|---|---|
| Réforme des loyers | Maintenir le projet engagé | Élaborer une nouvelle loi | Modifier le projet existant |
| Loyer modéré à 2300 € | Maintenir le seuil de référence | Abandonner cette définition | Pas une revendication centrale |
| Cautions | Assouplir les plafonds | Conserver des limites protectrices | Réviser les nouvelles règles |
| Expulsions | Accélérer certaines procédures | Renforcer la protection des locataires | Distinguer impayés volontaires et difficultés réelles |
| Fiscalité immobilière | Ouverture à certaines modifications | Exonérations de plus-values et mesures sur l’IMT | Déductions des intérêts d’emprunt et des loyers |
| Logements publics | Mobiliser des biens de l’État | Transférer certains biens aux communes avec financement | Réhabiliter les logements publics vacants |
La mobilisation des logements publics constitue l’un des rares domaines où les trois formations reconnaissent un besoin d’intervention, même si leurs méthodes diffèrent.
Quelles conséquences pour les habitants ?
Aucune des négociations du 5 novembre n’a débouché sur un accord global. Le gouvernement refuse de repartir de zéro sur sa réforme locative, tandis que le PS continue de contester plusieurs de ses orientations. Chega souhaite obtenir des modifications du texte existant et discuter de ses propositions fiscales.
Pour une personne recherchant un logement, le changement le plus immédiat pourrait concerner les cautions et les loyers à avancer. Pour un propriétaire, les questions centrales portent davantage sur les garanties de paiement, les procédures en cas d’impayés et les incitations fiscales.
Ces conséquences restent néanmoins hypothétiques tant que les nouvelles règles ne sont pas adoptées.
Le gouvernement a annoncé la poursuite du dialogue avec les formations parlementaires. Les débats sur le budget de l’État pour 2027 constituent également une échéance pour certaines propositions fiscales.
Après les manifestations et les tensions politiques de ces dernières semaines, le débat passe désormais des déclarations générales aux dispositions qui pourraient réellement modifier les contrats de location et les dépenses des ménages. C’est leur rédaction finale, plutôt que les engagements annoncés pendant les réunions, qui déterminera les changements applicables aux habitants.
