Au Portugal, l’avenir des locations touristiques se joue entre deux priorités difficiles à concilier : préserver une activité économique importante et répondre aux besoins de logement des habitants. Réunis à Porto les 7 et 8 octobre 2026, plus de 200 participants ont débattu de l’avenir de l’Alojamento Local (AL), le régime portugais des hébergements touristiques de courte durée. Leur objectif : réfléchir à un modèle viable jusqu’en 2035, alors que les relations entre tourisme, immobilier et vie locale continuent de susciter des désaccords.
Organisé par l’Association Alojamento Local Porto e Norte (ALPN), ce premier sommet national a réuni plus de 40 intervenants autour de six débats thématiques. Il n’a débouché sur aucune nouvelle loi, mais a permis de présenter les premières orientations d’un Livre blanc sur la location touristique, dont la version définitive est attendue en 2027.
La location touristique peut-elle cohabiter avec le logement résidentiel ?
C’est la question centrale qui traverse les débats sur l’Alojamento Local. Dans les villes touristiques, la transformation de logements en hébergements de courte durée suscite des interrogations sur la disponibilité des biens destinés aux résidents. À l’inverse, les professionnels du secteur mettent en avant la rénovation d’immeubles dégradés, les revenus générés pour les propriétaires et les retombées économiques pour les commerces.
Lors du sommet, plusieurs intervenants ont contesté l’idée selon laquelle la location touristique serait une cause majeure de la crise du logement au Portugal. Manuel Caldeira Cabral, ancien ministre de l’Économie et contributeur au Livre blanc, a notamment défendu le rôle de cette activité dans la remise sur le marché de bâtiments vacants ou de résidences secondaires jusque-là peu utilisés.
Selon lui, le problème principal réside dans l’insuffisance de la construction résidentielle. Il a rappelé que la production annuelle de logements, autrefois comprise entre 85 000 et 120 000 unités, était tombée à environ 7 000 à 8 000 après la crise financière. Malgré une remontée récente vers 24 000 à 30 000 unités par an, l’offre resterait, selon son analyse, insuffisante pour répondre à la demande.
L’économiste a ainsi proposé de faciliter le financement des entreprises de construction, de développer la formation professionnelle et de soutenir davantage les logements à coûts maîtrisés. Il a également évoqué un assouplissement temporaire et transparent de certains plans municipaux d’aménagement.
Ces analyses représentent des positions exprimées pendant le sommet, et non une démonstration que la location touristique serait sans effet sur le marché résidentiel. L’impact de cette activité peut varier considérablement selon les quartiers, la concentration des hébergements et la disponibilité des logements permanents.
Des règles différentes selon les territoires ?
L’une des principales orientations défendues à Porto consiste à éviter une réglementation identique pour toutes les communes portugaises.
Les enjeux d’un quartier historique très fréquenté ne sont pas nécessairement ceux d’une petite commune de l’intérieur, où l’ouverture d’un hébergement touristique peut contribuer à maintenir des commerces et à attirer des visiteurs. Les participants ont donc plaidé pour des règles plus prévisibles et adaptées aux réalités locales.
David Almeida, président de l’ALPN, a insisté sur la diversité des exploitants. Le secteur comprend aussi bien des familles qui louent occasionnellement un bien pour compléter leurs revenus que des entreprises spécialisées dans la gestion de nombreux hébergements. Selon lui, cette diversité doit être prise en compte dans les choix réglementaires.
La dimension européenne a également été abordée. Matthew Baldwin, responsable de la Task Force pour le logement de la Commission européenne, a participé aux échanges consacrés à la nécessité de s’appuyer sur des données fiables et de tenir compte des différences entre territoires.
Ces discussions ne signifient pas qu’un nouveau régime national a été adopté. Elles illustrent plutôt la recherche d’un équilibre entre les besoins des habitants, l’activité touristique et les exigences de régulation.
Développer le tourisme au-delà de Lisbonne et Porto
Le sommet a aussi mis en avant une autre piste : mieux répartir les visiteurs sur le territoire portugais.
António Jorge Costa, président de l’Institut de planification et de développement du tourisme (IPDT), a défendu une stratégie orientant davantage les investissements et la promotion touristique vers les communes périphériques de l’aire métropolitaine de Porto et les territoires de l’intérieur.
L’idée est de réduire la concentration des flux dans les destinations les plus fréquentées tout en créant des possibilités de développement économique ailleurs. Dans les communes où les grands groupes hôteliers sont peu présents, les petits hébergements peuvent constituer une partie importante de l’offre touristique.
Cette décentralisation suppose toutefois une acceptation par les communautés locales. Les intervenants ont souligné la nécessité d’un cadre stable, capable de donner de la visibilité aux propriétaires tout en préservant les conditions de vie des résidents.
Un Livre blanc attendu en 2027
Au-delà des questions immobilières, les discussions ont porté sur la professionnalisation des hébergements, la formation, la durabilité et les technologies numériques.
Catarina Paiva, administratrice de Turismo de Portugal, a notamment évoqué le potentiel de l’intelligence artificielle pour automatiser certaines tâches et améliorer l’analyse des données. Elle a également insisté sur l’importance de la relation humaine et de la qualité de l’accueil.
L’ALPN entend désormais poursuivre les échanges avec les pouvoirs publics, les universitaires et les professionnels pour enrichir son Livre blanc de l’Alojamento Local. Ce document devra rassembler les contributions issues du sommet et formuler des orientations pour l’avenir du secteur.
Sa publication définitive, annoncée pour 2027, constituera la prochaine étape de cette réflexion. À ce stade, les propositions discutées à Porto ne modifient pas les obligations applicables aux propriétaires : elles alimentent un débat qui reste ouvert sur la place des locations touristiques dans le Portugal de demain.
