Le gouvernement portugais ouvre un nouveau front dans sa stratégie de régulation du marché du logement avec la création d’une taxation spécifique visant les acquéreurs étrangers non résidents. Présentée comme un levier pour réduire les tensions immobilières et encourager l’occupation effective des biens, cette mesure introduit une taxe unique d’IMT de 7,5 % pour les transactions réalisées par des acheteurs étrangers ne résidant pas fiscalement au Portugal. Elle marque un tournant significatif dans la politique fiscale du pays, longtemps considéré comme l’un des plus attractifs d’Europe pour les investisseurs internationaux. Alors que le texte doit encore être validé par le Parlement, les réactions se multiplient, entre inquiétudes du secteur immobilier et volonté politique affichée de restaurer un équilibre sur un marché devenu particulièrement tendu.
Une taxe uniforme de 7,5 % : la fin des barèmes progressifs pour les non-résidents
Le cœur du dispositif repose sur une règle simple : toute acquisition d’un logement par un non-résident sera taxée à 7,5 %, quelle que soit la valeur du bien. Cette uniformisation rompt avec le système actuel, fondé sur des barèmes progressifs qui s’échelonnent de 2 % à 7,5 % selon la tranche de prix. Jusqu’à présent, les acheteurs étrangers bénéficiaient des mêmes conditions que les résidents, dès lors que le bien était destiné à une occupation permanente. Désormais, cette logique disparaît, le gouvernement souhaitant limiter ce qu’il considère comme une « distorsion » alimentant la flambée des prix. Derrière cette volonté d’imposer une grille unique se profile également l’idée d’inciter les investisseurs à s’inscrire fiscalement au Portugal plutôt qu’à maintenir un statut de non-résident, considéré comme moins contributif.
Pour les autorités portugaises, cette mesure relève d’un principe d’équité : les non-résidents utilisent le marché sans participer pleinement au système fiscal. Mais pour les professionnels de l’immobilier, le risque d’un recul de la demande internationale est bien réel. Les acheteurs étrangers représentent, certaines années, plus de 15 % des transactions au niveau national, et jusqu’à 40 % dans certaines régions touristiques. Une contraction de ce flux pourrait peser sur l’activité de la construction et sur les recettes fiscales locales, au moment même où l’économie portugaise ralentit. Le gouvernement assume cependant ce pari, estimant que l’effet sur les prix pourrait être modérateur, sans remettre en cause l’attractivité globale du pays.
La réforme bouleverse également les anticipations d’achat : un investisseur étranger, envisageant une acquisition intermédiaire de 400.000 euros, verra l’impôt passer d’un taux pouvant être inférieur à 6 % à une imposition automatique à 7,5 %. Ce changement mécanique renchérit directement le coût d’entrée sur le marché. Pour les contribuables concernés, la comparaison devient moins favorable face à d’autres pays européens qui ont, eux aussi, rehaussé leur fiscalité immobilière mais conservent encore des régimes différenciés pour les résidents et les non-résidents.
Cette révision de l’IMT s’inscrit par ailleurs dans le programme « Construir Portugal », dévoilé à l’automne, qui vise à augmenter l’offre locative, accélérer les procédures administratives et réorienter l’investissement vers des usages considérés comme socialement prioritaires. L’exécutif mise ainsi sur une transformation progressive de l’écosystème immobilier, avec un pilotage plus direct des flux financiers et des incitations fiscales.
Un régime d’exceptions destiné à préserver certaines catégories d’acquéreurs
Si le gouvernement assume une hausse ciblée de la fiscalité, il introduit toutefois plusieurs exceptions afin d’éviter des effets jugés excessifs ou contre-productifs. La première concerne les étrangers séjournant au Portugal plus de 183 jours sur une période de douze mois : ils ne seront pas considérés comme non-résidents, même si leur installation n’est pas encore formalisée. Cette clause vise notamment les actifs expatriés, les retraités en installation progressive ou les travailleurs à distance ayant déjà une présence significative dans le pays. En pratique, elle pourrait réduire l’impact immédiat pour certaines catégories d’acquéreurs qui évoluent entre résidence permanente et mobilité internationale.
Deuxième exception : les acheteurs qui, dans les deux ans suivant l’acquisition, obtiennent le statut de résident fiscal. Le texte prévoit dans ce cas un remboursement de la différence entre la taxe payée à 7,5 % et le montant issu du barème normal. Cette possibilité introduit une forme de flexibilité, permettant aux nouveaux arrivants de régulariser leur situation sans être pénalisés à l’achat. Elle pourrait notamment bénéficier aux familles en transition professionnelle ou aux investisseurs envisageant une relocalisation complète mais nécessitant un délai administratif.
La troisième exception concerne les biens destinés à l’arrendamento habitacional (location) à loyer modéré, dans un délai de six mois après l’achat, et pour une durée minimale de trois ans sur les cinq premières années. Le plafond de loyer est fixé au seuil de la « renda moderada », aujourd’hui établi à 2 300 euros mensuels. Cette disposition cherche à orienter une partie des investissements étrangers vers le parc locatif, en réponse à la crise du logement. Elle s’inscrit dans une logique d’incitation : l’exonération du taux unique devient un outil pour stimuler une offre intermédiaire, plus accessible que le marché libre.
Un mécanisme de remboursement pour renforcer l’incitation à la résidence fiscale
L’architecture du dispositif repose largement sur l’idée que la taxation plus élevée doit être temporaire pour ceux qui souhaitent s’intégrer durablement dans le pays. Pour cette raison, la loi prévoit que l’Autoridade Tributária restitue le trop-perçu en cas de changement de situation fiscale ou de mise en location dans les conditions requises. Ce système de remboursement, comparable à un crédit d’impôt inversé, permet au gouvernement de ne pas fermer totalement la porte aux acheteurs internationaux, tout en encourageant un comportement jugé bénéfique pour le marché national. Le dispositif crée ainsi un gradient de contribution, dans lequel l’acquéreur est incité à démontrer son ancrage ou l’utilité sociale du bien acquis.
En parallèle, cette mécanique pourrait augmenter la charge administrative, tant pour les contribuables que pour l’administration fiscale, en multipliant les demandes de révision et de restitution. Les fiscalistes anticipent déjà un besoin de clarification dans l’application des critères, notamment sur la preuve de résidence effective, la continuité des périodes d’occupation et la conformité des baux locatifs. La réussite du dispositif dépendra en grande partie de la capacité de l’administration à assurer un traitement rapide et homogène des dossiers.
Un texte encore soumis au Parlement mais déjà au centre du débat économique
Le projet a été transmis au Parlement sous la forme d’une autorisation législative. Les députés devront en valider les contours définitifs, ce qui laisse ouverte la possibilité d’amendements ou de modifications techniques. Les premiers échanges montrent toutefois que la majorité souhaite aller vite, afin que la réforme puisse s’appliquer dès 2026. La pression politique est forte : le gouvernement doit apporter une réponse crédible à la crise du logement, tout en préservant l’image d’un pays ouvert aux investissements internationaux. Les arbitrages finaux pourraient donc tenter de concilier efficacité économique et impératifs sociaux.
Au-delà de son impact direct sur les transactions, la mesure pose la question de la stratégie immobilière du Portugal pour la décennie à venir. Elle marque clairement un repositionnement : réorienter l’investissement vers la résidence permanente, encourager la location à prix modéré et limiter les achats purement spéculatifs. Reste à savoir si cette inflexion permettra réellement d’atténuer les tensions sur le marché du logement ou si elle conduira à déplacer les flux vers d’autres segments, comme la rénovation ou l’immobilier touristique hors zones urbaines.
L’adoption de ce nouveau prélèvement constituerait l’un des gestes fiscaux les plus significatifs de la période récente. Elle pourrait redéfinir les rapports entre attractivité internationale et cohésion sociale, au moment où le Portugal tente de consolider sa croissance tout en évitant une fracture immobilière durable. Les prochains débats parlementaires seront déterminants pour mesurer l’équilibre exact recherché par l’exécutif.
