Faire baisser le coût du logement sans faire perdre de valeur au patrimoine des propriétaires : l’équation est séduisante politiquement, mais difficilement tenable économiquement. Alors que les prix immobiliers restent proches de leurs sommets dans de nombreux pays développés, The Economist pointe une contradiction devenue centrale : comment rendre l’accession à la propriété plus facile sans accepter une correction des prix ?
Le problème dépasse largement la seule évolution du marché immobilier. Pour celui qui cherche à acheter son premier logement, un prix élevé constitue un obstacle. Pour celui qui possède déjà sa maison, ce même prix représente au contraire une richesse qu’il souhaite préserver, voire voir progresser.
Les gouvernements se retrouvent ainsi face à deux catégories d’électeurs dont les intérêts ne coïncident pas nécessairement. Ils promettent davantage de logements abordables aux premiers tout en évitant soigneusement de souhaiter une baisse de la valeur du patrimoine des seconds.
Des prix élevés auxquels s’ajoute désormais un crédit plus cher
Pendant plusieurs années, la faiblesse des taux d’intérêt a permis d’absorber une partie de la hausse des prix immobiliers. Un logement devenait plus cher, mais son financement restait relativement bon marché.
La poussée inflationniste qui a suivi la pandémie a profondément modifié cette équation. La remontée des rendements obligataires puis des taux d’intérêt a renchéri le crédit et réduit la capacité d’emprunt des ménages.
Aux États-Unis, The Economist relève ainsi qu’un nouveau crédit immobilier à 30 ans dépasse désormais 7 %, contre environ 6 % un an auparavant et des niveaux beaucoup plus faibles avant la pandémie. Le mécanisme diffère selon les pays et la structure des crédits immobiliers, mais la hausse du coût du financement touche une grande partie des économies développées.
Pour les nouveaux entrants, les deux difficultés se cumulent désormais : des logements chers et un argent plus cher pour les acheter.
Pourquoi les prix résistent malgré tout
La hausse des taux aurait pu provoquer une correction beaucoup plus importante de l’immobilier. Elle ne s’est jusqu’ici produite que partiellement dans de nombreux marchés.
L’une des explications tient au comportement des propriétaires. Dans les pays où les crédits à taux fixe de longue durée sont courants, nombre d’entre eux continuent de bénéficier des conditions exceptionnellement favorables obtenues avant la remontée des taux.
Vendre leur logement pour en acheter un autre signifie alors abandonner un crédit très bon marché pour souscrire un nouvel emprunt beaucoup plus coûteux. Beaucoup préfèrent rester où ils sont.
Cette situation protège indirectement les prix en limitant le nombre de biens remis sur le marché. Mais elle produit un autre effet : les transactions se raréfient et le marché se fige. Aux États-Unis, le nombre de ventes réalisées au cours des quatre dernières années est, selon l’analyse du magazine britannique, inférieur à celui observé sur toute autre période comparable depuis la crise financière de 2007-2009.
Une baisse des prix ne serait pas nécessairement une crise
C’est ici que le raisonnement devient moins intuitif. Une diminution du prix des logements est généralement interprétée comme un signal économique négatif. Pour les propriétaires, elle correspond effectivement à une baisse de la valeur de leur patrimoine.
Mais une correction modérée pourrait également restaurer une partie de l’accessibilité perdue et remettre des transactions en mouvement. Elle faciliterait notamment l’entrée sur le marché des ménages qui disposent de revenus suffisants pour rembourser un emprunt, mais peinent à réunir l’apport nécessaire à l’achat.
The Economist ne prévoit d’ailleurs pas nécessairement un effondrement des prix affichés. Les fortes baisses nominales de l’immobilier restent historiquement rares en dehors des récessions profondes. L’ajustement peut être beaucoup plus discret.
Un des systèmes de mise en ouevre les plus simples est que si les logements stagnent pendant plusieurs années tandis que les salaires et les prix progressent, leur valeur diminue en termes réels. L’immobilier peut ainsi devenir progressivement plus abordable sans que les propriétaires voient nécessairement apparaître une baisse spectaculaire sur les annonces.
Quand protéger le patrimoine contribue à limiter l’offre
La contradiction ne s’arrête pas au marché des transactions. Elle intervient également dans la construction de nouveaux logements.
Pour une famille propriétaire, la résidence principale constitue souvent l’une des principales composantes du patrimoine. Une augmentation de l’offre dans son quartier peut alors être perçue non comme une réponse à la crise du logement, mais comme une menace potentielle sur la valeur de son bien ou sur son environnement immédiat.
C’est l’une des explications du phénomène connu sous l’acronyme NIMBY, pour Not In My Back Yard : accepter le principe de nouvelles constructions, mais s’y opposer lorsqu’elles doivent être réalisées à proximité de chez soi.
Plus largement, considérer la résidence principale comme un actif financier dont la valeur devrait continuellement progresser crée une contradiction difficile à résoudre. Une hausse durable enrichit les propriétaires existants précisément parce qu’elle rend l’accès au même bien plus coûteux pour ceux qui arrivent après eux.
Une contradiction particulièrement sensible au Portugal
L’analyse de The Economist porte sur les économies développées et ne constitue pas une prévision d’évolution des prix au Portugal. Elle trouve néanmoins un écho particulier dans un pays où l’accès au logement est devenu l’une des principales préoccupations économiques et sociales.
Le débat portugais associe ainsi plusieurs objectifs : construire davantage, faciliter l’accès au crédit, soutenir les jeunes acheteurs, développer le logement abordable ou encore mobiliser les logements existants. Mais derrière ces différentes politiques demeure la même question : jusqu’où peut-on améliorer l’accessibilité sans agir, directement ou indirectement, sur les prix ?
Car le prix d’un logement ne peut pas simultanément constituer une bonne nouvelle pour tout le monde. Lorsqu’il augmente, son propriétaire s’enrichit tandis que le prochain acheteur doit fournir un effort supplémentaire. Lorsqu’il diminue, le rapport s’inverse.
C’est peut-être là le véritable nœud de la crise immobilière actuelle : les pouvoirs publics ne cherchent pas seulement à produire davantage de logements. Ils tentent aussi de réconcilier deux intérêts patrimoniaux qui, sur le prix, sont en partie contradictoires.
