Les Portugais n’ont jamais autant emprunté pour acheter leur logement

Le marché immobilier portugais continue de battre des records. Selon les dernières données publiées par la Banque du Portugal, le montant total des crédits immobiliers en cours a atteint 114,6 milliards d'euros à la fin du mois d'avril 2026. Un niveau jamais observé depuis que le régulateur bancaire collecte ces statistiques, soit depuis plus de 40 ans.

Au-delà du simple record, c'est surtout la vitesse de progression qui retient l'attention. En un an, l'encours total des prêts immobiliers a augmenté de 10,7 %, soit la plus forte hausse enregistrée depuis 2003. Cette dynamique confirme que, malgré la flambée des prix et un contexte économique plus incertain, l'appétit des ménages portugais pour l'achat immobilier reste particulièrement élevé.

Des prix toujours plus élevés et des acheteurs toujours présents

Cette progression spectaculaire du crédit immobilier ¹ s'explique d'abord par l'évolution du marché résidentiel portugais. Depuis plusieurs années, les prix des logements augmentent à un rythme soutenu dans une grande partie du pays. Lisbonne, Porto, l'Algarve mais aussi de nombreuses villes moyennes ont vu les valeurs immobilières progresser fortement, obligeant les acheteurs à emprunter des montants toujours plus importants.

À cela s'ajoute un contexte qui est resté relativement favorable au financement. Même si les marchés anticipent une remontée des taux d'intérêt dans les prochains mois, le crédit demeure encore accessible pour de nombreux ménages. Les banques continuent d'accorder des prêts à un rythme élevé, tandis que les acheteurs cherchent à concrétiser leurs projets avant une éventuelle dégradation des conditions de financement.

Les mesures destinées aux jeunes acquéreurs ont également joué un rôle important. L'exonération de certaines taxes lors du premier achat immobilier ainsi que le mécanisme de garantie publique permettant d'obtenir un financement pouvant atteindre 100 % de la valeur du bien ont contribué à soutenir la demande. Ces dispositifs ont facilité l'accès à la propriété pour une partie des ménages qui auraient eu plus de difficultés à constituer un apport personnel conséquent.

La fin du PRR approche et le logement reste au cœur des préoccupations

Ce record intervient dans un contexte particulier pour l'économie portugaise. Depuis plusieurs années, le pays bénéficie massivement des financements européens du Plan de relance et de résilience (PRR) ², un programme exceptionnel mis en place après la pandémie de Covid-19. Doté de plusieurs milliards d'euros, ce plan a permis de soutenir les investissements publics, les entreprises, la transition énergétique ainsi que certains projets liés au logement.

Or, la phase principale d'exécution du PRR approche désormais de son terme. Les projets devront être achevés d'ici 2026 et le Portugal commence déjà à préparer l'après-PRR. Dans ce contexte, le dynamisme du crédit immobilier apparaît comme l'un des principaux moteurs de l'activité économique nationale, mais il souligne également la dépendance croissante des ménages à l'endettement pour accéder à la propriété.

La Banque du Portugal observe d'ailleurs cette évolution avec prudence. Face à l'augmentation des montants empruntés et au recours plus fréquent aux financements intégrant une garantie publique, le régulateur a récemment décidé de renforcer certaines règles de prudence afin de limiter les risques de surendettement à long terme.

Le secteur de la construction profite lui aussi de cette dynamique. Les entreprises spécialisées dans la promotion immobilière et le développement résidentiel sollicitent davantage les banques pour financer de nouveaux projets. Le crédit accordé à la construction et aux activités immobilières figure désormais parmi les segments les plus dynamiques de l'économie portugaise.

Un record qui reflète les tensions du marché immobilier portugais

Ce nouveau sommet historique ne traduit pas seulement l'enthousiasme des Portugais pour l'accession à la propriété. Il reflète aussi les profondes tensions qui traversent le marché immobilier national. Dans de nombreuses régions, les prix progressent plus rapidement que les revenus, obligeant les ménages à s'endetter davantage pour acquérir un logement.

Le Portugal affiche aujourd'hui l'une des plus fortes croissances du crédit immobilier de la zone euro. Ce record constitue à la fois un signe de confiance dans l'avenir et un rappel des défis qui attendent le pays : augmenter l'offre de logements, maîtriser les prix et permettre aux nouvelles générations d'accéder à la propriété sans s'exposer à un endettement excessif.