Alors que l’année 2025 a été marquée au Portugal par une nouvelle hausse importante des prix de l’immobilier résidentiel, la tendance nationale masque une réalité locale plus contrastée. Selon les dernières données du portail Idealista, 15 municipalités portugaises ont enregistré une baisse significative du prix de vente des logements sur les douze derniers mois. Cette dynamique à contre-courant s’observe principalement dans des zones rurales ou de l’intérieur du pays, bien que certains reculs concernent aussi des régions côtières.
Une baisse marquée dans certaines régions de l’intérieur
La plus forte baisse annuelle a été observée à Golegã, dans le district de Santarém, où le prix médian est passé à 1083 euros/m², soit un recul de 15,3 % par rapport à novembre 2024. Dans cette commune, célèbre pour sa foire équestre mais confrontée à un ralentissement démographique, le marché immobilier reste faiblement tendu.
D’autres communes de l’intérieur accusent également un net recul. C’est le cas de Pampilhosa da Serra (Coimbra), où le prix médian s’établit à 477 euros/m² (-12,3 %), ou encore de Borba et Portel, deux localités alentejanes qui enregistrent une baisse identique de 5,3 %, pour atteindre respectivement 875 euros/m² et 758 euros/m².
Dans le centre du pays, les prix ont également reculé à Pombal (-8 %), Penacova (-3,1 %), Tábua (-2,1 %) et Figueiró dos Vinhos (-2 %), des communes souvent marquées par une faible densité de population et un parc immobilier vieillissant.
Des reculs aussi dans certaines régions côtières et urbaines secondaires
Certains territoires en principe plus attractifs, voire touristiques ou proches du littoral, ont eux aussi vu leur marché se contracter en 2025. C’est le cas d’Alcoutim, à l’extrême est de l’Algarve, où le prix médian des logements a chuté de 6,7 %, pour s’établir à 1081 euros/m². Une évolution qui s’explique en partie par la faible densité de population, l’éloignement des pôles économiques régionaux, et un marché locatif peu dynamique, malgré la proximité du fleuve Guadiana.
Plus au nord, la tendance baissière touche aussi des communes situées dans des zones traditionnellement résidentielles, mais moins tendues. À Melgaço, dans le district de Viana do Castelo, le prix médian s’établit à 544 euros/m² (-1,8 %), tandis qu’à Vizela (Braga), il atteint 1425 euros/m² (-1,4 %). Ces chiffres suggèrent un ralentissement localisé dans certains marchés de second niveau, souvent dépendants d’une dynamique régionale fragile ou exposés à des cycles de revalorisation inconstants.
Enfin, même certaines villes moyennes commencent à enregistrer des signes d’essoufflement. Vila Real, chef-lieu du district du même nom, affiche un prix médian de 1343 euros/m² (-1,6 %). Une évolution modérée, mais révélatrice d’un début de stabilisation des prix dans des zones où les hausses observées ces dernières années semblaient difficiles à maintenir, faute de renouvellement de la demande.
| District | Commune | Prix médian (€/m²) | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|---|
| Santarém | Golegã | 1083 | -15,3 % |
| Coimbra | Pampilhosa da Serra | 477 | -12,3% |
| Leiria | Pombal | 1162 | -8,0% |
| Faro | Alcoutim | 1081 | -6,7% |
| Évora | Borba | 875 | -5,3% |
| Évora | Portel | 758 | -5,3% |
| Guarda | Gouveia | 594 | -4,7% |
| Santarém | Chamusca | 756 | -4,0% |
| Portalegre | Avis | 683 | -3,2% |
| Coimbra | Penacova | 500 | -3,1% |
| Coimbra | Tábua | 665 | -2,1% |
| Leiria | Figueiró dos Vinhos | 715 | -2,0% |
| Viana do Castelo | Melgaço | 544 | -1,8% |
| Vila Real | Vila Real | 1343 | -1,6% |
| Braga | Vizela | 1425 | -1,4% |
Un rééquilibrage dans les zones les moins dynamiques
Cette baisse des prix dans une partie non négligeable du territoire s’explique par plusieurs facteurs :
- une demande locale insuffisante face à une offre souvent inadaptée ou ancienne ;
- une pression démographique faible voire négative, notamment dans les zones rurales ;
- et une attractivité limitée des investisseurs dans des territoires éloignés des grands centres urbains.
Ces données contrastent fortement avec les évolutions enregistrées dans les zones métropolitaines comme Lisbonne, Porto ou certaines communes littorales de l’Algarve, où les tensions restent fortes sur les prix à la vente. Le marché portugais demeure donc hautement polarisé, avec des zones en très forte croissance et d’autres en phase de correction ou de stagnation prolongée.
Où acheter au meilleur prix ? Les communes les moins chères en 2025
En parallèle, Idealista a identifié les communes les plus abordables de chaque district et île, indépendamment de l’évolution annuelle. Sans surprise, on y retrouve plusieurs des communes déjà mentionnées parmi celles où les prix baissent. C’est le cas de Pampilhosa da Serra (477 €/m²), Portel (758 €/m²), Sabugal (505 €/m²), Penamacor (510 €/m²) ou encore Nisa (498 €/m²).
Du côté des Açores, le prix le plus bas est observé à Lajes do Pico (1084 €/m²), tandis que Santana (1792 €/m²) reste la commune la plus accessible de l’île de Madère. À noter aussi, dans le district de Lisbonne, Cadaval s’impose comme la commune la moins chère avec 1550 €/m², bien en-deçà des niveaux moyens de la capitale.
| District / Île | Commune | Prix médian (€/m²) | Variation annuelle (%) |
|---|---|---|---|
| Setúbal | Santiago do Cacém | 2221 | +22,2 % |
| Madère (île) | Santana | 1792 | +21,1 % |
| Lisbonne | Cadaval | 1550 | +21,2 % |
| São Miguel (île) | Nordeste | 1542 | +53,1 % |
| Faial (île) | Horta | 1537 | +23,3 % |
| Santa Maria (île) | Vila do Porto | 1524 | +8,3 % |
| Terceira (île) | Praia da Vitória | 1454 | +15,5 % |
| Aveiro | Castelo de Paiva | 1097 | +33,0 % |
| Pico (île) | Lajes do Pico | 1084 | +9,5 % |
| Faro | Alcoutim | 1081 | -6,7 % |
| Braga | Cabeceiras de Basto | 1023 | +5,6 % |
| Porto | Baião | 957 | +16,6 % |
| Viseu | Sátão | 855 | +15,6 % |
| Beja | Moura | 770 | +16,2 % |
| Évora | Portel | 758 | -5,3 % |
| Santarém | Chamusca | 756 | -4,0 % |
| Vila Real | Montalegre | 753 | +11,4 % |
| Leiria | Castanheira de Pêra | 692 | +12,7 % |
| Bragance | Mogadouro | 564 | -1,3 % |
| Viana do Castelo | Melgaço | 544 | -1,8 % |
| Castelo Branco | Penamacor | 510 | +15,9 % |
| Guarda | Sabugal | 505 | +10,8 % |
| Portalegre | Nisa | 498 | +4,5 % |
| Coimbra | Pampilhosa da Serra | 477 | -12,3 % |
Perspectives : des opportunités, mais à évaluer avec prudence
Pour les acheteurs à la recherche d’une résidence principale ou secondaire à prix accessible, ces zones en recul peuvent représenter une opportunité d’achat. Néanmoins, ces marchés présentent aussi des risques structurels : faible liquidité, difficulté de revente, infrastructures limitées et potentiel locatif réduit. À cela s’ajoute la question de la valorisation à moyen terme, qui dépend souvent d’un développement territorial encore incertain.
En 2025, le marché immobilier portugais reste donc à plusieurs vitesses. La baisse observée dans ces 15 communes ne remet pas en cause la tendance globale à la hausse, mais elle rappelle que la dynamique haussière n’est ni homogène, ni linéaire. Pour les investisseurs comme pour les ménages, la clé réside dans l’analyse locale fine des marchés, bien plus que dans les moyennes nationales.
