Le marché de l’immobilier au Portugal

immobilier au Portugal

Le marché immobilier au Portugal est en pleine effervescence, et 2023 ne fait pas exception. Avec des taux de croissance impressionnants, des opportunités d’investissement et des défis économiques, il est crucial de comprendre les dynamiques en jeu. Cet article vous offre une analyse détaillée des tendances, des opportunités et des défis du marché immobilier au Portugal en 2023.

Bien entendu le parc immobilier portugais est assez hétéroclite, les prix variant notablement de Lisbonne à Porto, ou encore de l’Algarve aux autres régions historiquement moins prisées par les investisseurs européens.

Quoi qu’il en soit le pays a la cote, notamment auprès des acheteurs français. Mais est t-il si intéressant d’investir dans la pierre au Portugal ?

Quels types de biens trouve t-on au Portugal ?

Pour dire vrai, au Portugal on trouve de tout. Du neuf, de l’ancien, du rénové, du vétuste, de l’appartement, de la résidence privée, ou encore de la villa. De Porto à l’Algarve, en passant par Lisbonne l’offre est très hétérogène.

A Lisbonne et dans sa région, il est possible de trouver de magnifiques appartements dans les quartiers historiques, de plus en plus de résidences privées proposant des prestations tout confort (piscine, sécurité, jardin …), mais aussi des maisons avec la plupart du temps un beau bout de jardin.

A Porto, l’offre est relativement similaire à celle de Lisbonne, même si les prix sont tout de même bien plus bas. En ce qui concerne les pavillons, dans la région Nord, vous pouvez y faire de superbes affaires, plus encore si vous êtes en capacité de faire engager des travaux de rénovation.

Dans le Sud du pays, en Algarve, vous trouverez des appartements de type « résidences balnéaires », mais surtout des villas avec jardins et le plus souvent piscines. Bien que la crise n’ait pas particulièrement touché la région, les prix y restent bas et il y a toujours de très très bonnes affaires à faire dans le nord de la région.

Le pays a mis en place ces dernières années de nombreux programmes de rénovation de l’habitat qui pour la plupart s’étalent sur une dizaine d’années. Les rénovations se multiplient donc et lorsque on parcourt les villes portugaises, ça se voit, particulièrement à Lisbonne où les biens restaurés se vendent comme des petits pains.

L’immobilier au Portugal en 2023 (mise à jour)

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Les visas et les opportunités d’investissement

Le Portugal offre diverses options de visa pour les investisseurs étrangers, notamment le visa D2, également appelé visa d’entrepreneur immigré. Ce visa permet aux étrangers ayant réalisé des opérations d’investissement ou disposant de ressources financières au Portugal de séjourner dans le pays.

Investir dans une propriété locative au Portugal peut être une décision judicieuse, en particulier à Lisbonne et à Porto. La demande de logements y est supérieure à l’offre, et les rendements locatifs sont élevés pendant la haute saison touristique.

Il est également important de noter que certains acheteurs étrangers sont prêts à payer deux fois plus qu’un Portugais pour une propriété au Portugal. Cela indique une forte demande et une valorisation rapide des propriétés.

Le prix médian d’une maison familiale portugaise a atteint un nouveau record historique de 1 355 euros par mètre carré au quatrième trimestre 2021. Ce taux représente une croissance annuelle de 14,1 % et une croissance trimestrielle de 12,2 %.

En somme, le marché immobilier au Portugal offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs, tant locaux qu’étrangers. Cependant, il est crucial de bien comprendre les réglementations et les dynamiques du marché avant de prendre une décision d’investissement.

Impact économique

Le taux d’inflation au Portugal a atteint 5,3 % en mars 2022, un niveau jamais vu depuis près de trois décennies. Cette inflation affectera à moyen terme les prix des logements, qui n’ont cessé d’augmenter depuis que la troïka a quitté le pays.

Indices des prix des logements

Les modèles économétriques indiquent que l’indice des prix des logements résidentiels au Portugal devrait se situer en moyenne autour de 190,98 points en 2023 et 193,27 points en 2024. Ces chiffres suggèrent une augmentation continue des prix des logements dans les années à venir.

La Banque du Portugal prévoit que le PIB du pays augmentera de 4,9 % en 2022 avant de ralentir à 2,9 % en 2023 et 2,0 % en 2024. Cette croissance économique devrait avoir un impact positif sur le marché immobilier.

Disparités régionales

La hausse et la baisse du marché immobilier ne sont pas uniformément réparties dans tout le pays. Par exemple, l’Algarve a connu une augmentation massive de 16,5 % des évaluations bancaires en 2021.

Les municipalités de la zone métropolitaine de Porto, comme Maia et Vila Nova de Gaia, ont également connu une croissance annuelle supérieure à celle du Portugal. En revanche, la croissance a été moins expressive à Lisbonne et à Porto.

Il est donc essentiel de considérer les spécificités régionales lors de l’évaluation des opportunités d’investissement immobilier au Portugal.

Facteurs externes

Le conflit en Ukraine a exacerbé l’environnement économique, se reflétant dans l’augmentation des prix de la construction. Cela a entraîné un ralentissement de l’activité industrielle et une réduction de l’offre à moyen terme.

Impact de la pandémie

La pandémie de coronavirus a créé un environnement d’achat idéal pour les étrangers en 2021, rendant les prix des maisons au Portugal volatils.

En outre, la lenteur des processus d’autorisation dans la plupart des conseils municipaux nationaux et la difficulté accrue d’obtenir des crédits de construction pourraient continuer à rendre l’offre inférieure à la demande.

Classements et perspectives

PWC a classé Lisbonne comme la seizième ville la plus attrayante pour réaliser des investissements immobiliers en 2022. Non seulement la valeur des maisons a augmenté, mais les bénéfices locatifs aussi.

Le Portugal par rapport aux autres pays européens

Ci-après nous vous proposons un graphique permettant de comparer le prix moyen de l’immobilier au Portugal et dans les autres pays européens. Les prix moyens sur lesquels se base se graphique sont issus des prix des immeubles neufs modernes avec ascenseur et parking et biens anciens rénovés.

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Quel est le prix d’un bien immobilier au Portugal

Bien entendu vous trouverez de tout. De la villa de luxe, à la maison de campagne à rénover. Aussi, les prix y sont nettement plus bas qu’en France, sans compter le fait que ce soit aussi le cas du coût des travaux ou de la vie de manière globale.

Si les français avaient pour habitude d’investir en moyenne 250.000 euros pour leurs achats immobiliers au Portugal autour de 2010, le prix d’acquisition moyen a fortement monté, à près de 400.000 euros depuis l’année 2013.

Rassurez vous, cela ne correspond pas nécessairement à une hausse des prix, mais cela tient plutôt au fait que de plus en plus de français de toutes classes sociales investissent.

Si on en croit les agences immobilières locales, les français investiraient des biens de 200.000 à 1 million d’euros. On les retrouve donc sur quasiment tous les types d’offres.

Pour info, selon Jean Pierre Pinheiro, le directeur Tourisme du Portugal en France, un bien à 400.000 € est globalement comparable à un bien à 1.000.000 d’euros minimum sur la Côte d’Azur.

Ci-après nous allons tacher de vous faire un point sur le prix des principales villes et régions portugaises.

Les prix immobiliers à Lisbonne

A Lisbonne la moyenne au mètre carré est à 1.500 euros pour de l’occasion et à 2.500 euros pour du neuf.Les prix sont cependant assez variables en fonction du quartier, le plus cher étant Chiado (5.000*), suivi de Baixa et Cascais (4.000*) ; les offres les moins chères se trouvent le plus souvent dans les quartier Santa Apolonia (2.800*), Benfica (3.500*) ou Seixal (1.850*).

Attention notez bien que ces prix nous ont été fourni par une agence immobilière locale et ne concerne que des biens de standing assez haut. Si l’on s’en tient aux chiffres de l’Institut national de statistique du Portugal qui prend en compte tous les quartiers, tous les biens, le mètre carré moyen s’établit à 1 217 euros à Lisbonne.

Notez que depuis le dernier trimestre 2013 et le grand retour des investisseurs à Lisbonne, les prix sur le neuf ont eu tendance à augmenter de 10 à 20%.

En savoir plus : L’immobilier à Lisbonne

Les prix immobiliers à Porto et sa région

A Porto, la moyenne au mètre carré est à environ 1.600 euros pour de l’occasion et à 2.200 euros pour du neuf. Cependant les prix des biens immobiliers à Porto continue à légèrement descendre. Aujourd’hui le prix au mètre carré des appartements et des villas est globalement au même niveau, autour de 1.600€ du m2.
Si la valeur des biens situés dans le centre historique de Porto ont eu tendance à relativement augmenter, il faut tout de même noter qu’à Porto la dynamique est bien moins importante que dans la capitale, ce qui explique des prix bien plus bas.

Attention notez bien que ces prix nous ont été fourni par une agence immobilière locale et ne concerne que des biens de standing assez haut. Si l’on s’en tient aux chiffres de l’Institut national de statistique du Portugal qui prend en compte tous les quartiers, tous les biens, le mètre carré moyen s’établit à 937 euros à Porto.

Les prix de l’immobilier en Algarve

Les principaux acheteurs en Algarve sont les investisseurs européens, en grade partie des retraités.
En Algarve on retrouve deux principaux marchés immobiliers : celui du luxe (transaction > 1.000.000€) et celui des résidences dont le prix se situe entre 100.00 et 500.00 €.
Si le premier marché (luxe) n’a que très peu baissé, l’autre a par contre énormément chuté. Bien entendu le marché est plus dynamique à proximité des villes elles mêmes plus dynamiques (Loulé, Albufeira). Ailleurs les prix reste relativement bas. Quoi qu’il en soit on est généralement sur des tarifs inférieurs à 2.000 € du mètre carré (hors secteur luxe).

Attention notez bien que ces prix nous ont été fourni par une agence immobilière locale et ne concerne que des biens de standing assez haut. Si l’on s’en tient aux chiffres de l’Institut national de statistique du Portugal qui prend en compte tous les quartiers, tous les biens, le mètre carré moyen s’établit à 1 014 euros en Algarve.

Les prix donnés sont sur des appartements neufs ou entièrement rénovés.

Le Portugal a été plus épargné que ses voisins lors de la bulle immobilière de 1996-2007. Cependant, comme en Espagne, pendant cette période les constructions immobilières se sont particulièrement accélérées et l’offre est devenue plus importante que la demande. Cette quantité de logements ne correspondant pas à un véritable besoin a conduit à une inévitable baisse des prix à partir de 2007. « Toutes les villes ont été touchées, mais avec des disparités entre le centre-ville, qui a subi une baisse de 10 %, par exemple à Lisbonne, Coimbra, Faro, Porto et la périphérie de ces villes où le recul a dépassé 25 % jusqu’à même 30% « , souligne Miguel Poisson, directeur général des agences immobilières du groupe Era au Portugal.

Investir au Portugal en fonction des taux immobiliers du moment

À l’heure d’aujourd’hui, de plus en plus de Français font le choix d’investir dans une résidence secondaire ou non au Portugal, si investir dans l’immobilier est une bonne chose, votre projet cependant doit être bien réfléchi en amont afin de profiter des meilleures conditions d’investissement du moment.

Une des choses importantes à prendre en compte au moment de réfléchir à faire l’achat d’un bien immobilier en France ou à l’étranger est de consulter le baromètre des taux de prêt immobilier du moment, si vous ne le savez pas le baromètre de taux de prêt est actualisé chaque mois, il est aussi différent en fonction des régions.

Il est possible de consulter le baromètre des taux de prêt immobilier actualisé mensuellement en vous rendant sur le site des furets, vous trouverez une page dédiée au baromètre des taux en fonction de votre région, mais aussi en fonction de la durée de votre prêt, n’hésitez pas à aller le consulter chaque mois pour trouver le meilleur moment pour investir dans l’immobilier.

Même si vous avez déjà un prêt immobilier en cours, cela peut être très intéressant pour vous de consulter le taux des prêts immobiliers du moment, vous pourrez par la suite contacter votre organisme bancaire prêteur dans le but de renégocier votre prêt en cours, si les taux du moment sont inférieurs au vôtre, votre banque s’alignera sur ceux du moment et vous ferez des économies considérables.

Si vous souhaitez financer un futur projet ou immobilier ou tout simplement estimer sa faisabilité, il est possible d’utiliser le simulateur de prêt qui en fonction de votre situation estimera le prêt qui pourra vous être accordé et les futures mensualités que vous aurez à payer chaque mois pour rembourser votre prêt.


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