L’hôtellerie s’impose comme le segment le plus dynamique de l’investissement immobilier au Portugal au premier semestre 2026. Selon les données publiées par Colliers, 508 millions d’euros ont été investis dans des actifs hôteliers sur les six premiers mois de l’année, soit 37 % du volume total enregistré dans le pays.
Cette performance est d’autant plus remarquable que le marché immobilier portugais a, dans son ensemble, marqué le pas. Le montant total des transactions atteint 1,378 milliard d’euros, en baisse de 12,8 % sur un an. Le recul reste toutefois inférieur à la moyenne européenne, estimée à -23 %, ce qui confirme une certaine résistance du marché portugais.
L’hôtellerie capte plus d’un tiers des investissements
Avec 508 millions d’euros investis, l’immobilier hôtelier arrive nettement en tête des différents segments étudiés. Le secteur progresse de 25,1 % par rapport au premier semestre 2025, dans un contexte où les investisseurs se montrent pourtant plus sélectifs.
Cette évolution reflète l’attractivité persistante du Portugal comme destination touristique européenne. Les niveaux d’occupation restent solides dans plusieurs régions, tandis que la fréquentation internationale continue de soutenir les perspectives du secteur. Les investisseurs recherchent donc en priorité des actifs capables de générer des revenus réguliers dans les zones les plus demandées.
L’hôtellerie bénéficie aussi d’une visibilité particulière auprès des capitaux étrangers. Le marché portugais conserve une image favorable auprès de nombreux investisseurs internationaux, notamment dans les principales destinations urbaines et touristiques.
Le commerce reste un secteur majeur
Le commerce arrive en deuxième position avec 422 millions d’euros investis, soit 31 % du total. Le segment recule toutefois de 30 % par rapport à la même période de 2025.
Les investisseurs restent particulièrement attentifs aux actifs bénéficiant de revenus stables, d’un faible taux de vacance et de locataires solides. Les principales rues commerçantes et les centres commerciaux les mieux positionnés continuent ainsi de concentrer une grande partie des opérations.
Cette baisse ne signifie donc pas un désintérêt général pour le commerce. Elle traduit plutôt une sélection plus stricte des actifs, dans un environnement où les investisseurs privilégient désormais la qualité et la visibilité des revenus.
La logistique enregistre la plus forte progression
Le segment industrie et logistique affiche la progression la plus spectaculaire du semestre. Les investissements atteignent 169 millions d’euros, en hausse de 73 % sur un an.
Cette croissance s’explique par plusieurs facteurs : la rareté de l’offre disponible, le développement du commerce électronique et la montée des stratégies de relocalisation de certaines activités au plus près des marchés européens. Les zones situées à proximité des grands centres urbains restent particulièrement recherchées.
Lisbonne et Porto continuent d’attirer les capitaux, mais d’autres pôles gagnent également en importance. Sines et Matosinhos figurent notamment parmi les territoires identifiés comme présentant un potentiel de développement important dans les prochaines années.
Bureaux et logement reculent fortement
À l’inverse, plusieurs segments connaissent un net ralentissement. Les bureaux n’ont attiré que 70 millions d’euros au premier semestre, soit une baisse de 47,3 % sur un an.
Le recul est encore plus marqué dans le segment résidentiel, avec 88 millions d’euros investis, en baisse de 74,2 %. Malgré cette contraction, les fondamentaux du marché restent jugés solides par les professionnels, notamment en raison de la pénurie de logements et de la croissance démographique.
Dans les bureaux, les investisseurs se concentrent surtout sur les immeubles les mieux situés et les plus performants sur le plan énergétique. Les actifs de classe A, disposant de bonnes performances environnementales et situés à Lisbonne ou Porto, restent les plus recherchés.
Les actifs alternatifs continuent aussi de progresser
Les secteurs dits alternatifs, qui regroupent notamment la santé, les résidences pour seniors et les centres de données, ont représenté 121 millions d’euros d’investissements, soit environ 9 % du total.
Ces catégories restent encore plus modestes que l’hôtellerie ou le commerce, mais elles bénéficient d’un intérêt croissant. Le vieillissement de la population, la demande en infrastructures numériques et l’évolution des besoins de santé soutiennent progressivement ces nouveaux segments.
Un marché plus sélectif, mais toujours actif
Le premier semestre 2026 montre donc un marché immobilier portugais moins dynamique en volume global, mais loin d’être à l’arrêt. Les capitaux continuent de circuler, mais ils se concentrent davantage sur les secteurs capables d’offrir des perspectives opérationnelles claires et des revenus jugés plus prévisibles.
L’hôtellerie et la logistique illustrent parfaitement cette nouvelle logique. La première profite du poids du tourisme dans l’économie portugaise, tandis que la seconde bénéficie de tendances structurelles comme le commerce en ligne et la réorganisation des chaînes d’approvisionnement.
Dans ce contexte, les prochains mois devraient confirmer une reprise progressive des transactions, soutenue par l’évolution des conditions de financement et l’intérêt persistant des investisseurs internationaux. Au premier semestre, une tendance se détache déjà nettement : au Portugal, les capitaux immobiliers se dirigent en priorité vers les secteurs les plus directement soutenus par l’activité économique réelle.
