Acheter une maison au Portugal ne répond plus aux mêmes motivations qu’il y a quelques années. Si le pays continue d’attirer des investisseurs internationaux, une nouvelle catégorie d’acquéreurs prend désormais une place grandissante sur le marché. Émigrés portugais, descendants installés à l’étranger, familles en quête d’une meilleure qualité de vie ou résidents souhaitant s’installer durablement : les profils se diversifient et redessinent progressivement la demande immobilière. Une évolution qui reflète les transformations du marché portugais bien au-delà de la seule recherche de rentabilité.
Les investisseurs ne sont plus les seuls à acheter
Les dernières données de la Banque du Portugal montrent que les acheteurs étrangers ont représenté 28 % des acquisitions de logements en 2025. Derrière ce chiffre se cachent des réalités très différentes, puisqu’il regroupe aussi bien des résidents que des non-résidents. Les principales nationalités restent le Brésil, l’Angola et la France, mais leurs projets de vie sont loin d’être identiques.
Les professionnels du secteur constatent une évolution du marché. Les investisseurs à la recherche d’un rendement ne disparaissent pas, mais ils ne constituent plus le visage unique de la demande internationale. De plus en plus d’acheteurs recherchent avant tout une résidence principale ou secondaire, souhaitent préparer leur retour au Portugal ou conserver un patrimoine familial.
Le retour des émigrés et l’attachement des nouvelles générations
Cette tendance est particulièrement visible chez les Portugais installés depuis de nombreuses années en France, en Suisse, au Luxembourg, au Royaume-Uni ou en Allemagne. Pour beaucoup, l’achat d’un logement s’inscrit dans un projet de retour progressif, parfois plusieurs années avant la retraite. La maison devient alors un pied-à-terre pour les vacances, un futur lieu de résidence ou un moyen de préparer sereinement le retour au pays.
Les descendants d’émigrés participent eux aussi à cette dynamique. Nés ou ayant grandi à l’étranger, ils souhaitent souvent conserver un lien concret avec le Portugal, où vivent encore une partie de leur famille. Pour ces acquéreurs, le logement représente autant un patrimoine qu’un lieu de rassemblement, permettant de maintenir des attaches familiales et culturelles au fil des générations.
Dans les deux cas, le prix reste un critère important, mais il n’est plus le seul. La proximité des proches, la qualité de la construction, les accès, l’espace disponible ou encore la facilité d’entretien du bien pèsent désormais fortement dans la décision d’achat.
Des motivations très différentes selon les acheteurs
Du côté des étrangers, les profils sont tout aussi variés. Les acheteurs brésiliens, angolais, français, britanniques, allemands ou américains ne poursuivent pas les mêmes objectifs. Certains souhaitent s’installer durablement au Portugal, d’autres recherchent une résidence secondaire, tandis que quelques investisseurs continuent de miser sur la solidité du marché immobilier portugais.
La qualité de vie, la sécurité, le climat, la stabilité politique ou encore la mobilité internationale figurent parmi les principales raisons qui poussent ces familles à franchir le pas. Le Portugal conserve ainsi une image de destination attractive, mais les motivations dépassent désormais largement la simple perspective d’une plus-value immobilière.
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Le sud reste très recherché, mais de nouvelles régions séduisent
L’Algarve demeure la destination privilégiée des acheteurs internationaux, notamment pour les résidences secondaires et les biens haut de gamme. La région concentre près de 30 % des acquisitions réalisées par des non-résidents et plus de 42 % des montants investis.
Lisbonne, Cascais, Oeiras et Porto continuent également d’attirer une clientèle internationale. Mais une évolution se dessine depuis plusieurs années : les régions du Centre et du Nord gagnent en popularité, notamment auprès des Portugais expatriés qui souhaitent retrouver leurs racines tout en profitant de prix souvent plus accessibles et de logements plus spacieux.
Des logements pensés pour un projet de vie
Les appartements T2 et T3 restent les plus recherchés dans les grandes villes, tandis que les maisons T3 et T4 séduisent davantage les familles et les émigrés préparant leur retour. Les acquéreurs accordent également une importance croissante à la performance énergétique, aux espaces extérieurs, au stationnement ainsi qu’aux logements récents ou rénovés.
L’exemple d’un couple portugais installé en France depuis plus de 20 ans illustre parfaitement cette évolution. Leur récente acquisition dans le nord du Portugal ne répondait pas à une logique spéculative, mais à un projet de vie : disposer d’une maison pour les vacances, rester proche de leur famille et préparer sereinement leur retour à la retraite.
Une demande internationale plus complexe qu’il n’y paraît
Réduire les acheteurs étrangers à de simples investisseurs ne correspond plus à la réalité du marché portugais. Derrière cette catégorie se côtoient aujourd’hui des profils très différents, avec des attentes, des budgets et des horizons de vie parfois opposés.
Pour les professionnels du secteur, le principal défi reste toutefois inchangé : le manque de logements accessibles pour les ménages portugais. Si la demande internationale continue d’alimenter le marché, c’est avant tout l’insuffisance de l’offre disponible qui demeure le principal facteur de tension sur les prix.
