Le Fonds monétaire international (FMI) estime que certaines des récentes mesures adoptées par le Portugal pour répondre à la crise du logement pourraient produire des effets contraires à ceux recherchés. Dans un rapport consacré au marché immobilier portugais, l’institution salue la volonté d’améliorer l’accès au logement, mais met en garde contre plusieurs dispositifs susceptibles d’alimenter la hausse des prix plutôt que d’augmenter réellement l’offre de logements.
Le rapport s’intéresse notamment à la baisse de la TVA sur certaines constructions, aux avantages fiscaux accordés aux propriétaires ainsi qu’à la garantie publique destinée aux jeunes achetant leur première résidence. Pour le FMI, ces mesures devront impérativement s’accompagner de réformes structurelles si le Portugal souhaite résoudre durablement la pénurie de logements.
Pourquoi le FMI doute de l’efficacité de certaines mesures
L’une des principales mesures analysées concerne la réduction de la TVA de 23 % à 6 % pour la construction de logements destinés à la vente sous un certain plafond de prix. L’objectif du gouvernement est d’encourager la construction de logements accessibles à la classe moyenne.
Le FMI reconnaît que cette baisse de TVA pourrait orienter une partie des investissements vers des logements moins onéreux en excluant les programmes haut de gamme. Toutefois, les experts estiment que le principal obstacle reste la faiblesse de l’offre de logements disponibles. Dans ces conditions, ils jugent peu probable que cette mesure entraîne une hausse significative des constructions neuves.
Une partie de l’avantage fiscal pourrait surtout être absorbée par les entreprises du secteur sous la forme de marges plus élevées
Selon le rapport, une partie de l’avantage fiscal pourrait surtout être absorbée par les entreprises du secteur sous la forme de marges plus élevées, sans véritable augmentation du nombre de logements construits. Le FMI invite donc le gouvernement à faire preuve de prudence avant de multiplier les incitations fiscales destinées au secteur immobilier.
Le même raisonnement s’applique aux réductions d’impôt accordées aux propriétaires qui proposent des loyers modérés. Si ces mesures peuvent contribuer à améliorer l’offre locative, elles représentent également un coût important pour les finances publiques. Leur efficacité devra donc être évaluée au regard des bénéfices réellement obtenus sur l’accessibilité au logement.
La garantie publique pour les jeunes également critiquée
Le FMI se montre également réservé concernant la garantie publique mise en place pour aider les jeunes de 18 à 35 ans à acheter leur première résidence principale. Ce dispositif permet d’obtenir un financement pouvant couvrir jusqu’à 100 % du prix du logement, l’État se portant garant d’une partie du prêt immobilier.
Selon les experts, cette mesure a probablement soutenu la demande sur le marché immobilier sans provoquer une augmentation significative du nombre de transactions ni de nouvelles constructions. Dans un contexte où l’offre reste insuffisante, cette hausse de la demande pourrait avoir contribué à maintenir une pression supplémentaire sur les prix.
Ce type de mécanisme favorise des niveaux d’endettement plus élevés chez les nouveaux acquéreurs
Le rapport rappelle également que ce type de mécanisme favorise des niveaux d’endettement plus élevés chez les nouveaux acquéreurs. Une analyse récente de la Banque du Portugal faisait déjà apparaître une forte progression des crédits immobiliers présentant un niveau de risque élevé depuis l’entrée en vigueur de cette garantie publique.
Pour ces raisons, le FMI estime que ce dispositif devrait être réexaminé, voire supprimé, afin d’éviter d’accentuer les déséquilibres déjà présents sur le marché immobilier portugais.
Des réformes structurelles plutôt que des aides fiscales
Plutôt que de multiplier les avantages fiscaux, le FMI recommande d’agir sur les causes profondes de la crise du logement. L’institution plaide notamment pour une simplification des procédures administratives, une amélioration des règles d’urbanisme et une adaptation de la réglementation foncière afin de faciliter la construction de nouveaux logements.
Le rapport évoque également une évolution de la fiscalité immobilière. Les experts estiment qu’une diminution des taxes sur les transactions pourrait être accompagnée d’une hausse de certains impôts récurrents sur la propriété, afin d’encourager une meilleure mobilité résidentielle tout en limitant les pertes de recettes publiques.
Pour le FMI, aucune mesure fiscale ne pourra, à elle seule, résoudre la crise actuelle si le Portugal ne parvient pas à construire davantage de logements. Selon l’institution, l’augmentation durable de l’offre reste la condition essentielle pour freiner la progression des prix et améliorer l’accès au logement pour les ménages portugais.
