Acheter une maison au Portugal

Investir dans l’immobilier au Portugal est une démarche qui suscite de plus en plus d’intérêt, notamment grâce à des procédures d’achat sécurisées et bien encadrées. Que vous soyez un résident ou un étranger, comprendre le fonctionnement des prêts immobiliers dans ce pays est crucial pour réaliser votre projet en toute sérénité. Dans cet article, non seulement nous aborderons les différentes facettes du prêt immobilier, mais nous vous fournirons également un aperçu détaillé des étapes à suivre pour acquérir un bien immobilier au Portugal. De la négociation du prix à la signature chez le notaire, vous trouverez ici toutes les informations nécessaires pour naviguer avec confiance dans le paysage immobilier portugais.

L’essentiel à savoir pour acheter une maison au Portugal

L’attrait de posséder une résidence dans un cadre idyllique comme le Portugal est indéniable, que ce soit pour des vacances prolongées ou comme un investissement judicieux. Dans cette démarche, comprendre le processus d’acquisition d’un bien immobilier en tant qu’étranger est crucial.

Introduction au marché immobilier portugais

Le Portugal n’impose aucune restriction aux étrangers désirant acheter une propriété. Que ce soit pour une maison au bord de la mer ou un appartement dans une ville historique, les possibilités sont vastes et restent accessibles malgré la forte augmentation des prix ces dernières années.

Avant de vous lancer, il est essentiel de vous familiariser avec certaines formalités administratives nécessaires.

Sachez avant tout que pour pouvoir acheter une maison au Portugal L’obtention d’un numéro fiscal portugais, appelé NIF (Número de Identificação Fiscal), est une étape préliminaire incontournable. Ce numéro peut être obtenu auprès de l’administration fiscale et requiert une adresse de correspondance, souvent celle de votre avocat si vous n’avez pas de résidence locale.

La représentation fiscale est une autre exigence pour les citoyens hors UE, avec souvent le choix de désigner votre avocat pour cette fonction. Ces démarches administratives, bien que simples, sont cruciales pour la suite du processus d’achat.

Financement de votre achat

Concernant le financement, les banques portugaises sont généralement coopératives et offrent des prêts jusqu’à 70 % de la valeur du bien pour les non-résidents, et ce taux peut monter à 80 % pour ceux projetant de s’établir au Portugal. Il est recommandé de traiter ces démarches par l’intermédiaire d’un courtier pour surmonter la barrière de la langue et optimiser les conditions de prêt.

Obstacles linguistiques

La langue peut être un obstacle notable. Le portugais n’étant pas aussi universel que l’anglais ou l’espagnol, il peut être judicieux de s’entourer de professionnels bilingues, notamment un avocat ou un gestionnaire immobilier, pour faciliter les transactions et la gestion future de la propriété.

Acheter une maison étape par étape

Voici comme information initiale, un bref aperçu des procédures d’achat au Portugal. La procédure est très contrôlée et doit être accomplie par étape, dans les règles de l’art.

1. Vous trouvez votre propriété, de particulier à particulier ou par agence.
2. Vous négociez le prix et les conditions :
   • Le montant de l’acompte qui sera payé lors du contrat = compromis d’achat – (généralement entre 10 – 20% de la valeur de la propriété)
   • Date de finalisation – La date á laquelle sera effectuée la finalisation chez le Notaire (par exemple dans les prochains 90 jours à partir de la date de la signature du compromis d’achat)
   • Autres éventuelles négociations (réparations / rénovations, etc.) qui ont été accordées entre le vendeur et l’acheteur
3. Vous choisissez votre avocat, c’est lui qui va prendre la main sur les prochaines étapes.
   • L’avocat note tous les détails qui avaient été accordés entre le vendeur et l’acheteur
   • L’avocat doit recevoir de l’agent immobilier l’ensemble des documents concernant l’acheteur et la propriété
   • L’avocat va demander au conservatoire les actualités sur la propriété (vérifier s’il n`existe pas une hypothèque ou un autre type de problème sur la propriété)
4. Après cette vérification complète l’avocat fait le compromis d’achat, basé sur les informations qui lui ont été données. C’est le Contrato Promessa de Compra e Venda – CPCV
5. L’avocat présente le contrat au vendeur et à l’acheteur pour vérification et acceptation.
6. Si tout est en ordre une date pour la signature et le payement de l’acompte sera fixée.
7. Signature et paiement de l’acompte initial du contrat.
8. A partir de là, l’avocat fait parvenir le dossier complet au notaire
9. Le notaire vérifie de nouveau les documents et fixe une date pour le processus final (la date qui sera choisie sera en fonction de la date qui a été fixée dans le compromis d’achat – étape 4)
10. Le notaire prendra contact avec l’avocat pour l’informer de la date
11. L’avocat informe le vendeur et l’acheteur sur la date de la finalisation
12. Le paiement de la taxe à l’achat (IMT ¹), doit être fait par l’acheteur ou par son avocat au plus tard 3 jours avant la finalisation chez le notaire.
13. L’avocat porte le reçu du paiement de l’impôt au notaire (3-4 jours avant l’acte final)
14. Signatures finales et paiement du solde
15. Après la nomination définitive chez le notaire, l’avocat ira au ministère des Impôts et au Conservatoire pour changer les noms de la propriété
16. En fonction des négociations que l’acheteur aura eu avec son avocat, il fera également le nécessaire pour les changements des compteurs d’eau, d’électricité et de la ligne téléphonique (en cas de besoin).

Cas du renoncement à l’achat

• L’acheteur perd l’acompte s’il renonce à la propriété après la signature du compromis d’achat – à l’exception si c’est pour des raisons de force majeure
• Le vendeur doit restituer le dépôt et le doubler dans le cas où il renonce à la vente de la propriété après la signature du compromis d’achat ; à l’exception de raisons de force majeure.

Les procédures d’ensemble qui ont été citées sous les points 10, 15, sont également en mesure de se faire sans la présence physique de l’acheteur – dans ce cas, la procuration doit être donnée à l’avocat ou à quelqu’un du choix de l’acheteur.

Documents nécessaires pour acheter un bien immobilier au Portugal

En plus de votre numéro NIF, que vous pouvez obtenir auprès de votre bureau des impôts local, vous aurez besoin des documents suivants :

• Pièce d’identité : Un document d’identification valide qui vérifie votre identité.
• Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) : Le contrat d’achat ou l’acte de propriété qui décrit les termes et conditions de l’achat de la propriété.
• Certificat énergétique : Ce document fournit des informations sur l’efficacité énergétique de la propriété et doit vous être présenté par le vendeur.
• Imposto de Selo : Le paiement du droit de timbre, qui est une taxe exigée par l’Autorité fiscale pour les transactions immobilières.
• Caderneta Predial : Le certificat du registre foncier qui contient des informations sur la propriété, y compris son emplacement, ses limites et son propriétaire enregistré. Le certificat du registre foncier, délivré au format papier, sert de preuve du statut légal d’une propriété à la date de son émission. Le certificat du registre foncier compile et décrit les inscriptions actuelles applicables à cette propriété.

La possession de ces documents est essentielle pour une transaction immobilière en douceur et conforme à la législation au Portugal. Nous recommandons de travailler avec un avocat indépendant qui pourra vous aider à déterminer les documents nécessaires et à effectuer des vérifications de diligence raisonnable sur votre propriété en votre nom.

Comment trouver un bien immobilier au Portugal

Trouver la bonne propriété au Portugal nécessite une compréhension approfondie de plusieurs facteurs clés, depuis l’évaluation des prix jusqu’à la navigation dans le système juridique local.

Évaluation des prix et potentiel d’investissement

Considérer le potentiel d’investissement à long terme de la propriété est essentiel. Il est important de prendre en compte des éléments tels que les revenus locatifs potentiels, l’appréciation de la propriété et les perspectives économiques générales de la région. Ces facteurs peuvent influencer non seulement la rentabilité de votre investissement mais aussi sa valeur future.

Naviguer dans le système juridique portugais

Le système juridique portugais peut s’avérer complexe, surtout pour ceux qui ne sont pas familiers avec les procédures légales du pays. Il est fortement recommandé de travailler avec un avocat spécialisé en immobilier portugais. Ce professionnel pourra vous guider à travers les différents aspects légaux et administratifs, assurant ainsi que toutes les formalités sont correctement suivies.

Diligence raisonnable

La diligence raisonnable est un aspect crucial de toute transaction immobilière. Elle permet de détecter les éventuels problèmes juridiques ou obstacles qui doivent être résolus avant de procéder à l’achat. Votre avocat effectuera ces vérifications pour vous, couvrant non seulement les problèmes liés à la propriété mais aussi ceux concernant le vendeur, et vous informera de toute dette impayée liée à la propriété. Une diligence raisonnable approfondie est la clé pour sécuriser votre investissement et éviter des surprises coûteuses après l’achat.

Types de biens immobiliers au Portugal

Le Portugal offre une grande diversité de biens immobiliers, répondant à tous les goûts et tous les budgets. Des appartements de ville charmants aux villas côtières, en passant par les fermes rustiques et les condominiums modernes, chaque type de propriété reflète un mode de vie et un objectif d’investissement spécifique.

Appartements

Dans les zones urbaines comme Lisbonne et Porto, le marché des appartements est particulièrement riche. Il propose des appartements historiques aux détails architecturaux complexes, des lofts urbains modernes dotés de toutes les commodités, et des maisons de ville situées dans des quartiers pittoresques. Les options varient des grands appartements familiaux aux studios pour professionnels célibataires, sans oublier une tendance croissante vers l’utilisation de matériaux écologiques et des techniques permettant d’économiser l’énergie.

Propriétés en bord de mer

La région de l’Algarve, reconnue pour ses plages époustouflantes, attire ceux qui préfèrent le style de vie côtier. Elle offre une gamme variée de villas en front de mer, de maisons de ville au sein de communautés de villégiature et d’appartements offrant des vues imprenables sur l’océan.

Propriétés rurales

Pour ceux à la recherche d’un havre de paix à la campagne, le marché immobilier portugais propose des cottages traditionnels, des fermes et même des terrains à bâtir. Les vallées et montagnes du Nord, de la région Centre et de l’Alentejo sont idéales pour ceux souhaitant s’éloigner de l’agitation urbaine et cherchant à s’immerger dans un environnement plus tranquille et naturel.

Propriétés de luxe

Le marché des propriétés de luxe est florissant au Portugal. Des propriétés en bord de mer près de Porto aux manoirs extravagants de l’Algarve. Des zones exclusives comme Comporta et Melides, au sud-ouest du pays, offrent des maisons de luxe à une courte distance en voiture de Lisbonne. Cascais, célèbre pour ses restaurants de classe mondiale et ses nombreuses activités, représente également un choix de premier ordre pour les acheteurs en quête d’un certain style de vie, à seulement trente minutes de route de Lisbonne.

En résumé

En résumé, investir dans l’immobilier au Portugal est une démarche qui peut sembler complexe, mais qui est en réalité très bien encadrée. Les prêts immobiliers offrent une flexibilité et des options qui permettent à chacun de trouver une solution adaptée à ses besoins et à sa situation financière. Il est important de bien comprendre chaque étape du processus, des premières négociations à la signature finale chez le notaire, pour éviter toute surprise désagréable. N’oubliez pas que vous pouvez toujours vous faire assister par des professionnels, tels que des avocats spécialisés, pour vous guider dans cette aventure. Avec une bonne préparation et les conseils adéquats, votre rêve immobilier au Portugal est à portée de main.

1. Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis : taxe de transfert de propriété payée lors de l’achat d’un bien immobilier ↩︎