Malgré une conjoncture mondiale incertaine, marquée par les tensions géopolitiques et l’inflation persistante, le marché hôtelier portugais affiche une santé remarquable. Au premier semestre 2025, les investissements dans le secteur ont atteint 331 millions d’euros, soit une hausse de 33 % par rapport à la même période en 2024. Un chiffre record, qui confirme la solidité du tourisme portugais et sa capacité à séduire les investisseurs, notamment étrangers.
Selon les principales sociétés de conseil immobilier (Cushman & Wakefield, JLL, CBRE, Savills), tous les indicateurs convergent vers une année 2025 dynamique, avec une prévision d’investissement qui pourrait dépasser 600 millions d’euros. Ce regain d’intérêt se manifeste par la multiplication de transactions de grande envergure, comme les ventes récentes des hôtels Anantara Vilamoura et Cascais Miragem.
Un secteur porté par le tourisme et la stabilité du marché
Le responsable de l’hôtellerie chez Cushman & Wakefield, Gonçalo Garcia, souligne la stabilité du marché, malgré le contexte international. « Le volume d’investissement confirme l’intérêt constant des acteurs pour le secteur hôtelier portugais », indique-t-il. Cette confiance s’appuie sur des fondamentaux solides : une demande touristique toujours en croissance, notamment en provenance d’Amérique du Nord, une offre haut de gamme bien positionnée, et une image de destination sûre et attractive.
Pour Augusto Lobo (JLL), ce dynamisme traduit la « robustesse du marché touristique portugais » et un appétit qui ne faiblit pas, même en période d’incertitude économique globale. Le retour en force des investissements post-pandémie semble s’inscrire désormais dans une tendance structurelle, portée par l’essor des voyages de loisirs et d’affaires.
Les investisseurs étrangers en première ligne
Le profil des investisseurs se distingue nettement : 71 % des capitaux injectés dans l’hôtellerie proviennent de l’étranger. Cette part majoritaire illustre le positionnement du Portugal comme une destination européenne de choix pour les fonds internationaux, family offices ou chaînes hôtelières mondiales.
José Maria Coutinho, directeur de la recherche chez CBRE, note que le Portugal apparaît pour la première fois « en tête des destinations privilégiées par les investisseurs européens », selon leur dernier baromètre annuel. Cette percée est révélatrice d’une maturité croissante du marché immobilier touristique portugais, désormais perçu comme résilient, rentable et compétitif.
Un pipeline soutenu malgré les lenteurs administratives
Au-delà des transactions déjà conclues, les perspectives s’annoncent prometteuses. Cushman & Wakefield recense environ 110 projets hôteliers en cours de développement au Portugal, dont 30 doivent ouvrir d’ici la fin de l’année. La majorité de ces établissements appartiennent au segment 4 et 5 étoiles, respectivement 37 % et 45 %, ce qui confirme une montée en gamme de l’offre nationale.
JLL fait état de 115 projets en portefeuille, dont 71 en phase de construction, pour un total de 12.172 chambres, dont plus de la moitié déjà en chantier. CBRE anticipe quant à elle l’ouverture de 25 hôtels (2800 chambres) en 2025, avec au moins 11 autres inaugurations prévues d’ici décembre.
Pedro Simões (Savills) tempère toutefois l’enthousiasme en rappelant que « de nombreux projets subissent des retards », en particulier en raison des lenteurs dans l’obtention des permis de construire ou des autorisations administratives. Il précise néanmoins qu’aucun projet n’a été annulé pour des raisons de méfiance envers le marché.
Répartition géographique des projets hôteliers
Le développement hôtelier se concentre sur trois pôles majeurs :
- Lisbonne : 3300 chambres en développement, notamment dans le centre historique et la périphérie urbaine haut de gamme.
- Algarve : 3000 chambres prévues, principalement dans les zones littorales prisées du tourisme international.
- Porto et nord du pays : 2000 chambres à venir, avec un accent sur l’hôtellerie de charme et les établissements intégrés à des patrimoines historiques.
Cette concentration illustre la polarisation de la demande sur les zones touristiques classiques, mais aussi la transformation progressive du parc hôtelier, avec des projets qui misent sur la durabilité, la haute gamme et les services différenciants.
Un marché en croissance malgré l’instabilité mondiale
En 2024, le secteur hôtelier représentait déjà 20 % de l’investissement immobilier total au Portugal, soit environ 486 millions d’euros sur 2,4 milliards. Pour 2025, la part du secteur dans l’investissement global devrait continuer à progresser, portée par un regain d’activité au second semestre et une prévision de croissance de 16 % en glissement annuel.
Dans un contexte global où de nombreux marchés hôteliers souffrent encore des effets post-Covid ou d’un durcissement réglementaire, le cas portugais se distingue : stabilité fiscale, attractivité touristique, rentabilité locative, et climat politique propice à l’investissement privé.
Un secteur à surveiller pour les investisseurs
Le secteur hôtelier portugais confirme son attractivité stratégique pour les investisseurs, notamment internationaux. Avec une croissance à deux chiffres, un pipeline ambitieux et un appui structurel du tourisme, il constitue en 2025 un segment clé de l’immobilier d’investissement au Portugal. Les défis demeurent, notamment administratifs, mais la tendance reste haussière.
Pour les fonds à la recherche de placements résilients dans l’hôtellerie européenne, le Portugal offre un triptyque particulièrement séduisant : rentabilité, stabilité, et potentiel de croissance.
