Le marché immobilier portugais traverse une période sans précédent. Selon les données les plus récentes de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), il n’a jamais été aussi compliqué de devenir propriétaire au Portugal depuis 1995, année où ces statistiques ont commencé à être recensées. Avec un accès au logement qui s’est fortement dégradé ces dix dernières années, le Portugal se distingue aujourd’hui comme le pays où l’achat d’un bien immobilier est le plus difficile.
Une détérioration rapide de l’accès à la propriété
En une décennie, la situation du marché immobilier portugais a radicalement changé. En 2014, l’indice d’accessibilité au logement était évalué à 99,6 points. En 2024, ce même indice atteint 157,7 points, signifiant une dégradation de 58,33 % de l’accès à la propriété. Cette détérioration est la plus forte enregistrée parmi les pays de l’OCDE.
Les raisons de cette évolution sont multiples : hausse rapide des prix de l’immobilier, stagnation des salaires, augmentation des taux d’intérêt, et un marché fortement influencé par la demande étrangère. L’essor du tourisme et des investissements internationaux a accentué la pression sur les prix, rendant l’achat d’un logement inaccessible pour une grande partie de la population locale.
Un marché bien au-dessus des moyennes européennes
Le Portugal affiche des valeurs 36 % supérieures à la moyenne des pays de l’OCDE et 50 % au-dessus de celles de la zone euro. Ce déséquilibre s’explique en partie par la dynamique du marché immobilier local, qui a connu une explosion des prix, notamment dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto.
Une forte pression sur les ménages
Les Portugais doivent consacrer une part toujours plus importante de leurs revenus à l’achat ou à la location d’un logement. En 2024, les prix de l’immobilier dépassent de loin le pouvoir d’achat moyen, obligeant de nombreux ménages à revoir leurs ambitions à la baisse ou à s’endetter davantage pour accéder à la propriété.
La montée en flèche des taux d’intérêt a également fragilisé les emprunteurs. La Banque centrale européenne ayant relevé ses taux directeurs à plusieurs reprises ces dernières années, les crédits immobiliers sont devenus beaucoup plus onéreux, rendant l’accès à la propriété encore plus complexe.
Le rôle de l’investissement étranger
Le Portugal attire de nombreux investisseurs étrangers, séduits par un cadre fiscal avantageux et un climat ensoleillé. Les programmes de « Golden Visa » et les régimes fiscaux pour les résidents non habituels ont encouragé l’afflux de capitaux internationaux, contribuant à l’augmentation rapide des prix de l’immobilier. Par conséquent, les acheteurs portugais peinent à rivaliser avec ces investisseurs aux moyens souvent bien plus élevés.
De plus, la transformation de nombreux biens en logements touristiques a réduit le nombre de logements disponibles pour les résidents permanents, exacerbant ainsi la crise du logement.
Quelles perspectives pour l’avenir ?
Face à cette situation préoccupante, plusieurs solutions sont envisagées par les autorités portugaises :
- Une régulation plus stricte des locations touristiques afin de libérer des logements pour les résidents locaux.
- Des aides et subventions pour les primo-accédants afin de faciliter l’accès à la propriété.
- Une augmentation de l’offre de logements sociaux et intermédiaires pour répondre aux besoins des classes moyennes.
- Une réforme du marché du crédit immobilier pour alléger la charge financière des emprunteurs.
Si ces mesures peuvent apporter un certain soulagement, elles risquent de ne pas suffire à inverser rapidement la tendance. Le marché immobilier portugais restera probablement sous tension dans les années à venir, à moins d’une intervention plus radicale.
En attendant, les Portugais doivent s’adapter à cette nouvelle réalité, où devenir propriétaire est un défi majeur, nécessitant une planification financière rigoureuse et, souvent, de nombreux sacrifices.
