En pleine crise du logement, le gouvernement portugais mise sur un levier fiscal audacieux : ramener la TVA sur la construction à 6%. Présentée comme une mesure phare du programme « Construir Portugal« , cette réduction vise à stimuler l’offre de logements accessibles dans un pays marqué par la flambée des prix immobiliers, notamment dans les métropoles de Lisbonne et Porto. Mais derrière l’annonce, les effets concrets et les risques d’absorption de l’aide par le marché suscitent débat.
Un changement fiscal attendu, mais à effet différé
Selon le ministre des Infrastructures, Miguel Pinto Luz, la nouvelle TVA réduite devrait entrer en vigueur au premier trimestre 2026, s’appliquant aux nouveaux projets déposés après cette date. Toutefois, les experts s’accordent : les répercussions ne se feront sentir qu’à partir de 2027. Ce délai s’explique par les étapes successives d’un projet immobilier, entre dépôt, autorisation et début de chantier.
Le champ d’application de la mesure est précis : logements construits pour la vente à un prix inférieur à 648.000 euros, ou destinés à la location avec un loyer mensuel maximum de 2300 euros. Pour les investisseurs, cela pourrait représenter une fenêtre d’opportunité. Pour les ménages, rien n’est encore certain.
Un risque d’effet d’aubaine ?
Certains acteurs du secteur tempèrent toutefois l’enthousiasme ambiant, estimant que la réduction de la TVA pourrait être partiellement absorbée par les mécanismes du marché. En fait, l’impact pour le consommateur final pourrait être minime, l’essentiel de l’avantage fiscal risquant d’être capté par le marché ou par les promoteurs eux-mêmes. Une “économie chaude”, tendrait donc naturellement à absorber ce type de marges, au détriment des acheteurs.
leurs plaidoyer va plus loin, appelant à une réinvention structurelle du secteur, en passant par l’industrialisation de la construction et le recours à l’architecture modulaire; à priori les seules manières de bâtir des logements plus rapides, moins coûteux, et dignes, y compris pour les ménages modestes.
Un tournant législatif et une volonté de simplification
Réduire la lourdeur administrative
Outre la fiscalité, le gouvernement entend alléger les procédures. Le Regime juridique de l’urbanisme (RJUE) a été révisé : le délai de contrôle municipal post-construction passe de dix à un an. Une mesure censée fluidifier les projets et diminuer les blocages bureaucratiques souvent pointés du doigt par les promoteurs.
D’autres annonces concernent la simplification des successions indivises, l’assouplissement des règles de garantie pour les partenariats public-privé et la promesse de mécanismes plus efficaces d’expulsion pour lutter contre les impayés. L’ensemble dessine une volonté politique de faire sauter les verrous réglementaires dans un secteur en tension.
Un effort pour attirer les investisseurs
Le dispositif fiscal va au-delà de la seule TVA. Exonérations d’IMT, d’IMI ou d’AIMI, réduction de l’IRC, taux réduit de 10 % en IRS pour les bailleurs, et allègements spécifiques pour les fonds immobiliers sont également au programme. Pour les promoteurs, le Portugal devient ainsi un territoire fiscalement attractif pour bâtir du logement à loyer modéré.
Mais là encore, la question demeure : ces incitations profiteront-elles réellement aux locataires, ou participeront-elles à renforcer l’attractivité spéculative d’un marché déjà tendu dans les grandes villes ?
Vers une politique d’habitat plus équilibrée ?
La réforme cherche à rééquilibrer un marché caractérisé par une offre insuffisante, une pression touristique constante et une part croissante d’acheteurs étrangers. Pour tenter de freiner cette dynamique, le gouvernement annonce un relèvement de l’IMT pour les non-résidents (hors émigrés portugais), sans en préciser encore l’ampleur.
Autre piste : l’introduction de contrats de « construction pour la location à long terme » avec l’État. Ces accords permettraient à des constructeurs de gérer des loyers modérés sur le long terme, en échange d’un appui public sous forme de garanties et d’avantages fiscaux. Une façon de déléguer une mission sociale à des acteurs privés tout en gardant la main sur les loyers pratiqués.
Une solution partielle à un problème structurel
La baisse de la TVA peut-elle à elle seule répondre à la crise du logement ? Probablement pas. Elle s’inscrit dans un ensemble de mesures, encore incomplètes, visant à augmenter l’offre sans trop perturber les équilibres macroéconomiques. À court terme, le gain pour les ménages reste hypothétique. À long terme, tout dépendra de l’exécution, de la régulation et de la capacité de l’État à veiller à une redistribution réelle des bénéfices.
Car dans un pays où un logement neuf à Lisbonne dépasse facilement les 5000 €/m², les 6% de TVA risquent de rester anecdotiques si les coûts initiaux restent hors d’atteinte pour la majorité. C’est là tout le dilemme d’une politique qui se veut à la fois incitative et régulatrice.
Une mesure emblématique, mais on attend de voir !
La réduction de la TVA dans la construction s’annonce comme une mesure emblématique du tournant que souhaite prendre le Portugal : encourager la production de logements accessibles tout en modernisant un secteur clé de l’économie. Mais entre effets d’annonce et impact réel, la route sera longue, semée d’embûches bureaucratiques, d’inerties structurelles et de tensions spéculatives. Une chose est sûre : sans accompagnement législatif fort, cette baisse fiscale risque de bénéficier davantage aux opérateurs qu’aux ménages en quête d’un toit.
