Le Portugal s’apprête à franchir un cap important dans la lutte contre la crise du logement. Le 9 janvier 2026, l’Assemblée de la République a approuvé, en première lecture, un vaste ensemble de mesures fiscales en faveur de l’habitation, porté par le gouvernement de droite mené par Luís Montenegro. Objectif : relancer la construction, dynamiser le marché locatif et renforcer la confiance des investisseurs dans un contexte où l’accès au logement est devenu l’une des principales préoccupations sociales du pays.
Une boîte à outils fiscale pour stimuler l’offre
Le projet du gouvernement comprend plusieurs mesures phares : abaissement du taux de TVA à 6 % pour la construction de logements, allègement de l’impôt sur les revenus locatifs pour les propriétaires, et exonération de la plus-value en cas de réinvestissement locatif. S’ajoute une refonte des procédures d’urbanisme pour simplifier les démarches administratives. Ce train de réformes descend maintenant en commission, où il pourra encore être amendé avant son adoption finale.
Pour le spécialiste en finances immobilières Gonçalo Nascimento Rodrigues, il s’agit d’une « bonne nouvelle », moins par le contenu des mesures que par le signal qu’elles envoient. « Le marché a besoin de visibilité et de stabilité », insiste-t-il. Il souligne en particulier l’intérêt de la défiscalisation des revenus issus de la location, qu’il juge cruciale pour débloquer l’offre.
Une baisse de la TVA efficace ?
La réduction de la TVA à 6 % pour les projets neufs ou de réhabilitation suscite un certain optimisme, notamment côté promoteurs. Pour Manuel Maria Gonçalves, à la tête de l’APPII (Association des promoteurs immobiliers), ce geste fiscal pourrait être un moment historique. Encore faut-il que le dispositif soit applicable immédiatement, sans lourdeurs ou exceptions trop nombreuses. Il redoute que, sans clarté sur les critères d’éligibilité, les projets en cours ne soient laissés de côté.
D’autres voix, plus prudentes, alertent sur un possible effet inflationniste. « Fixer un plafond à 648 000 euros pourrait inciter le marché à construire des biens à ce prix-là, délaissant les besoins des classes moyennes », avertit Gonçalo Rodrigues. Le risque : écarter les acheteurs modestes que ces mesures sont censées aider.
Fiscalité locative : entre incitation et distorsion
Autre mesure phare : la réduction de l’impôt sur les loyers perçus, de 25 % à 10 %, pour les baux dont le montant n’excède pas 2300 euros mensuels. Cette disposition vise à encourager la mise sur le marché de logements abordables. Mais selon l’économiste Vera Gouveia de Barros, elle pourrait entraîner un effet pervers : « les loyers entre 2300 et 2760 euros risquent de disparaître au profit de loyers calibrés juste sous le seuil » pour profiter de l’avantage fiscal.
Cette disposition vise à encourager la mise sur le marché de logements abordables
Elle regrette également que le gouvernement n’ait pas inclus dans ce plan une révision du régime fiscal applicable aux locations de chambres. « Avec les typologies actuelles, notamment dans les grandes villes, le potentiel de mise en location partielle est sous-exploité. Or ce pourrait être un levier majeur pour fluidifier le marché. »
Un signal attendu par les promoteurs
Dans un secteur qui fonctionne sur des cycles longs, où les décisions se prennent plusieurs années à l’avance, le signal politique compte autant que la mesure fiscale. Francisca Martins, du groupe AM48, salue une rupture positive : « Ces mesures fiscales redonnent de la confiance, mais c’est le début d’un chemin. Il faudra encore des instruments financiers et une réforme de l’accès au crédit pour vraiment accélérer la construction. »
Elle s’inquiète cependant de la mise en application concrète. Les projets mixtes, combinant différentes typologies de logements, risquent de souffrir de critères trop rigides. « Si les parties communes ou les espaces verts ne sont pas pris en compte dans les exonérations, nous pourrions sacrifier la qualité urbaine au profit de la seule rentabilité. »
Des effets encore incertains
Tous les experts s’accordent sur un point : ces mesures, pour utiles qu’elles soient, ne résoudront pas à elles seules la crise du logement. Le déficit d’offre est trop profond, la précarité des classes moyennes trop installée, et les obstacles administratifs trop nombreux. « Ce plan aide, mais il ne suffit pas. Sans plus de construction, de réhabilitation et de simplification des procédures, tout gain fiscal risque d’être absorbé par la hausse des prix », résume Massimo Forte, consultant immobilier.
Malgré ces limites, le vote du Parlement constitue un tournant. Pour la première fois depuis plusieurs années, le pouvoir politique portugais semble aborder le logement non plus comme un sujet social à court terme, mais comme un enjeu de stratégie économique et territoriale de long terme.
Lire aussi : Crise du logement au Portugal, les recommandations de l’OCDE
