Crise du logement au Portugal, les recommandations de l’OCDE

Face à une crise du logement structurelle et persistante, le Portugal se trouve à la croisée des chemins. Dans son dernier Economic Survey publié le 6 janvier 2026, l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) consacre un chapitre entier aux déséquilibres du marché immobilier portugais, tout en formulant une série de recommandations ambitieuses. Objectif : rendre le marché plus efficace, corriger les inégalités croissantes entre générations et renforcer les capacités d’investissement public. Parmi les propositions phares figurent une réforme de la fiscalité immobilière, une simplification des permis de construire et une régulation plus claire du marché locatif.

Vers une fiscalité immobilière plus efficace et équitable

L’OCDE appelle à une transformation en profondeur du système fiscal appliqué à l’immobilier. Le rapport pointe la faiblesse de l’imposition sur la détention de biens immobiliers, en comparaison de la fiscalité sur les transactions. Alors que les impôts sur les achats (IMT) représentent une part significative des recettes fiscales au Portugal, les taxes annuelles sur la propriété (IMI) sont faibles et mal calibrées.

Pour corriger cette asymétrie, l’OCDE recommande une transition progressive vers une fiscalité centrée sur la propriété plutôt que sur les échanges. Concrètement, cela passerait par une hausse de l’IMI, en particulier sur les logements sous-utilisés ou vacants dans des zones en forte tension, comme Lisbonne ou Porto. Elle propose également de revoir la méthode d’évaluation des biens immobiliers, les valeurs fiscales servant de base au calcul de l’IMI n’ayant pas été actualisées depuis 2015.

La réforme viserait à s’appuyer sur des données récentes issues du marché réel (prix de vente et loyers) pour recalculer les bases imposables, dans une logique de justice fiscale et d’incitation à une utilisation optimale du parc immobilier existant.

Revoir la taxation des plus-values immobilières

Autre point critique soulevé par l’organisation : les exonérations fiscales accordées aux plus-values réalisées sur la vente de résidences principales, lorsqu’elles sont réinvesties. Cette disposition, combinée à une faible taxation de la propriété, crée selon l’OCDE un effet de rente important au profit des propriétaires plus âgés, qui ont vu la valeur de leur patrimoine immobilier s’envoler sans être réellement taxés.

Ce mécanisme contribue à une inégalité croissante entre générations. Les jeunes, eux, doivent faire face à une flambée des prix sans disposer du même capital initial ni des mêmes allègements fiscaux. L’OCDE suggère donc de limiter ces exonérations, en imposant par exemple un plafond sur les montants non taxés ou en ciblant les plus-values supérieures à un certain seuil.

Ces ajustements viseraient à rétablir une forme d’équité fiscale tout en orientant les comportements vers une plus grande mise à disposition de biens immobiliers sur le marché.

Agir sur les logements vacants et les zones tendues

Le traitement fiscal des logements vacants constitue un autre levier identifié par l’OCDE. Bien qu’en théorie les municipalités puissent appliquer une surtaxe allant jusqu’à trois fois l’IMI pour les biens laissés vides, les effets restent limités dans la pratique. En cause : des bases imposables trop faibles, une application très partielle des majorations autorisées, et l’absence de mécanismes fiables pour identifier les biens réellement vacants.

Pour remédier à cela, l’organisation recommande un renforcement significatif de la fiscalité sur les logements inoccupés (plus que ce le gouvernement propose), notamment dans les zones à forte demande, tout en incitant les propriétaires à remettre ces biens sur le marché. Cela pourrait inclure des ajustements de valeur locative ou des taxes spécifiques selon le degré d’occupation du logement.

L’objectif affiché est double : stimuler la rotation du parc existant et contribuer à atténuer les tensions sur les prix dans les grandes villes et les zones littorales.

Simplifier et accélérer les permis de construire

Le volet réglementaire fait également l’objet d’une attention particulière. L’OCDE constate que les lenteurs administratives représentent un frein majeur à la construction de nouveaux logements. En 2023, l’obtention d’un permis de construire pouvait prendre jusqu’à 545 jours à Lisbonne ou 548 à Coimbra.

Pour fluidifier le marché, l’organisation préconise une simplification des démarches et une harmonisation des règles d’urbanisme entre les municipalités. Une telle réforme permettrait d’accélérer les projets résidentiels, de réduire les coûts liés aux retards, et d’améliorer l’efficacité de la chaîne de production de logements.

Elle souligne par ailleurs que ces mesures doivent s’accompagner d’un renforcement des capacités locales (formations, recrutements, digitalisation) pour assurer un traitement plus rapide et plus fiable des dossiers de construction.

Rééquilibrer le marché locatif et encourager la mobilité

Enfin, l’OCDE insiste sur la nécessité d’un rééquilibrage dans le secteur locatif, aujourd’hui largement dominé par l’informalité. Comme dans son précédent rapport, elle rappelle que 60 % des locations au Portugal pourraient être non déclarées, alimentant l’inefficacité globale du marché et limitant la mobilité résidentielle.

Elle préconise des mesures de transparence, un meilleur encadrement contractuel, mais aussi des incitations fiscales pour que les logements aujourd’hui vacants ou sous-utilisés rejoignent le marché locatif formel. Une régulation plus stable et moins fragmentée, combinée à des dispositifs de soutien aux locataires, contribuerait à réduire les tensions tout en assurant une meilleure protection juridique. Nous avons rédigé un article dédié à ce sujet : Marché locatif au Portugal, un système inefficace selon l’OCDE.

Une réforme fiscale au service d’un logement plus accessible

Au final, les propositions de l’OCDE dessinent un scénario de réforme structurelle fondée sur une fiscalité plus ciblée, plus juste et plus incitative. Réorienter la charge fiscale des transactions vers la détention, mieux évaluer les actifs, inciter à la libération du parc vacant : autant de pistes qui visent à rendre le marché plus efficace sans peser davantage sur les classes moyennes et populaires.

Mais ces recommandations nécessitent une volonté politique forte. Elles bousculent les équilibres établis, notamment en matière de patrimoine et d’héritage. Elles impliquent aussi un travail de coordination entre l’État et les collectivités locales. Si elles étaient mises en œuvre, elles pourraient toutefois contribuer à désamorcer une crise du logement de plus en plus lourde de conséquences économiques et sociales.