Les prix des logements au Portugal ont connu une augmentation significative au cours de l’année écoulée, avec une hausse moyenne de 4,3 % entre janvier 2024 et janvier 2025. Cette dynamique, amorcée à la mi-2024, s’explique par plusieurs facteurs, notamment la baisse des taux d’intérêt sur le crédit immobilier et les nouvelles mesures fiscales en faveur des jeunes acquéreurs. Cependant, malgré ces évolutions, l’offre de logements reste limitée et les prix continuent de grimper, rendant l’accession à la propriété de plus en plus difficile pour les ménages de la classe moyenne.
Une hausse généralisée des prix dans les grandes villes
Sur les 20 principales villes analysées, 18 ont vu leur prix augmenter au cours des douze derniers mois. C’est à Évora (+17,3 %), Beja (+16,1 %) et Vila Real (+15,5 %) que la hausse a été la plus marquée. D’autres villes ont également enregistré des hausses notables, comme Santarém (+15,4 %), Setúbal (+14,5 %) et Leiria (+12,3 %).
À l’inverse, deux villes se démarquent : Aveiro, où les prix sont restés stables, et Lisbonne, qui enregistre pour la première fois depuis longtemps une baisse de 1,1 %. Toutefois cette petite baisse n’empêche pas la capitale de demeurer la ville la plus chère du pays, avec un prix médian atteignant 5453 €/m². Suivent Porto (3605 €/m²) et Funchal (3506 €/m²).
Tableau récapitulatif des prix par capitale de district en janvier 2025
| Ville | Prix médian (€/m²) | Évolution annuelle (%) |
|---|---|---|
| Lisbonne | 5453 | -1,1% |
| Porto | 3605 | +3,2% |
| Funchal | 3506 | +8,6% |
| Faro | 3057 | +4,7% |
| Setúbal | 2597 | +14,5% |
| Aveiro | 2499 | -0,3% |
| Évora | 2358 | +17,3% |
| Ponta Delgada | 2081 | +10,6% |
| Coimbra | 1985 | +8,0% |
| Braga | 1901 | +7,0% |
| Leiria | 1619 | +12,3% |
| Vila Real | 1435 | +15,5% |
| Beja | 1078 | +16,1% |
| Guarda | 844 | +7,6% |
Les tendances par région : une hausse quasi généralisée
Les prix des logements ont augmenté dans 22 des 25 districts et îles analysés. Les hausses les plus importantes sont observées dans :
- Porto Santo : +19,2 %
- Évora : +16,1 %
- Portalegre : +14,6 %
- Île Terceira : +14,5 %
- Santarém : +14,2 %
Seules trois régions ont connu une baisse des prix :
- Guarda : -2,5 %
- Castelo Branco : -2,5 %
- Île de Santa Maria : -2,1 %
Une hausse portée par un marché tendu
La hausse des prix de l’immobilier au Portugal résulte de plusieurs facteurs structurels et conjoncturels. Ces éléments, combinés, dessinent un marché tendu où l’offre peine à répondre à la demande. Voici une analyse détaillée des principaux moteurs de cette augmentation :
1. Un stock de logements limité
L’un des principaux défis du marché immobilier portugais est le manque de logements disponibles à la vente, en particulier dans les grandes villes comme Lisbonne et Porto. Ce déficit est accentué par une demande croissante, due notamment à l’attractivité du pays pour les investisseurs étrangers et les expatriés. De plus, de nombreux propriétaires préfèrent louer leurs biens à court terme via des plateformes comme Airbnb, ce qui réduit encore davantage l’offre pour les acheteurs potentiels.
Ce déséquilibre entre offre et demande entraîne une pression constante sur les prix, rendant difficile l’accès à la propriété pour les ménages locaux, en particulier ceux de la classe moyenne.
2. Une demande soutenue dans les régions attractives
Le Portugal est devenu une destination prisée non seulement pour les touristes, mais aussi pour les acheteurs étrangers et les investisseurs. Les régions touristiques comme l’Algarve, Lisbonne et la côte de Porto attirent des acquéreurs internationaux séduits par le climat, le coût de la vie relativement bas et la qualité de vie.
Cette demande étrangère est complétée par une dynamique locale : les jeunes actifs et les familles portugaises, soutenus par des mesures fiscales favorables, cherchent également à acheter, ce qui accroît la concurrence sur un marché déjà tendu. Les villes côtières et les zones métropolitaines enregistrent les hausses les plus fortes, en raison de leur attractivité économique et culturelle.
3. Une baisse des taux d’intérêt
La baisse progressive des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers en 2024 a permis à davantage de ménages d’accéder à la propriété. Les banques ont assoupli leurs conditions de prêt, rendant le financement immobilier plus abordable. Par conséquent, la demande a augmenté, alimentant la hausse des prix.
Cependant, cette baisse des taux ne compense pas totalement le niveau élevé des prix, qui reste un obstacle majeur pour de nombreux ménages. De plus, les experts s’inquiètent des effets à long terme de cette hausse de la demande sur un marché où l’offre demeure insuffisante.
4. De nouvelles mesures fiscales favorables aux jeunes
En 2024, le gouvernement portugais a introduit plusieurs incitations fiscales pour encourager l’achat de logements, notamment pour les jeunes. Parmi ces mesures figurent l’exonération de l’IMT (impôt sur la transmission immobilière) pour les primo-accédants et une garantie publique facilitant l’accès à un prêt hypothécaire.
Ces dispositifs visent à soutenir l’accès à la propriété pour une génération confrontée à des prix élevés et à un marché locatif tendu. Bien que ces initiatives aient permis d’élargir l’accès au crédit immobilier, elles contribuent également à accroître la demande, exerçant ainsi une pression supplémentaire sur les prix.
Perspectives pour le marché immobilier portugais
Si la tendance actuelle se poursuit, les prix des logements devraient continuer à augmenter en 2025, bien que de manière plus modérée. L’évolution du marché dépendra notamment :
- De la politique monétaire et des éventuelles baisses de taux d’intérêt.
- Des nouvelles mesures gouvernementales pour soutenir l’accès à la propriété.
- De l’évolution du marché du travail et du pouvoir d’achat des ménages.
En attendant, l’achat d’un bien immobilier au Portugal reste un investissement convoité, notamment dans les grandes villes et les régions touristiques où la demande continue de surpasser l’offre.
