Alors que les prix de l’immobilier portugais continuent de grimper, certains coins du pays résistent encore à la flambée. Une étude récente de l’INE (Institut national des statistiques), portant sur la période allant de septembre 2024 à août 2025, révèle qu’il est encore possible d’acheter un bien de 100 m² pour moins de 30.000 € dans plusieurs municipalités. Un constat surprenant, qui mérite un coup de projecteur pour les investisseurs avisés et les amateurs de résidences secondaires à petit prix.
Un marché national sous pression, mais des exceptions notables
Sur l’ensemble du territoire portugais, le prix médian au mètre carré atteint désormais 1923 €/m², en hausse de 15,8 % en un an. Cela signifie qu’un bien de 100 m² se négocie en moyenne autour de 192.300 €. Pourtant, seuls 52 des 304 municipes analysés affichent des prix égaux ou supérieurs à cette médiane. Dans la majorité du pays, les prix restent donc bien en dessous de ce seuil.
Un bien de 100 m² se négocie en moyenne autour de 192.300 €
La disparité est particulièrement marquée entre les zones côtières, très convoitées, et les régions de l’intérieur, où l’offre est importante et la demande bien plus modérée. C’est dans ces territoires plus ruraux, éloignés des grands centres urbains, que se trouvent les opportunités les plus accessibles du marché.
Les 4 villes où 100m² coûtent moins de 30.000€
Selon l’INE, seules quatre municipalités portugaises permettent encore, à ce jour, d’acheter un logement de 100 m² pour moins de 30.000 €. Ces localités se situent toutes dans des zones de l’intérieur nord ou centre, à l’écart des circuits touristiques classiques.
1. Figueira de Castelo Rodrigo (Guarda) : 203 €/m²
Située dans l’extrême nord-est du pays, à deux pas de la frontière espagnole dans le district de Guarda, Figueira de Castelo Rodrigo affiche les prix immobiliers les plus bas de tout le Portugal. Ici, un logement de 100 m² peut être acquis pour seulement 20.300 €, soit le prix d’une voiture neuve. Ce village historique, entouré par les paysages sauvages du parc naturel du Douro International, séduit par sa tranquillité, son authenticité et son climat sec.
Les maisons typiques en pierre y sont nombreuses, souvent à rénover, mais avec un fort potentiel de valorisation patrimoniale. Le centre ancien est bien préservé, avec une atmosphère presque médiévale, dominée par les ruines du château et les panoramas sur la vallée du Douro. Idéal pour une résidence secondaire hors des sentiers battus, ou un investissement locatif saisonnier tourné vers l’écotourisme.
2. Sernancelhe (Viseu) : 264 €/m²
En plein cœur du Portugal, dans le district de Viseu, Sernancelhe offre un compromis séduisant entre qualité de vie, cadre naturel et accessibilité immobilière. Ici, un bien de 100 m² s’achète pour environ 26.400 €, ce qui reste exceptionnel au vu de la richesse architecturale et de la tranquillité du lieu. Nichée entre vallées et collines granitiques, cette commune rurale est réputée pour son artisanat, ses fêtes populaires et son accueil chaleureux.
Le tissu local, bien que peu dense, reste actif, avec quelques commerces, écoles et services publics de proximité. Pour un couple souhaitant se rapprocher de la nature ou un investisseur intéressé par des locations de moyenne durée, Sernancelhe représente une belle opportunité. La faible pression foncière permet également des projets de rénovation ambitieux à petit budget.
3. Almeida (Guarda) : 296 €/m²
Autre municipalité du district de Guarda, classée monument national, Almeida est une commune singulière par son tracé militaire en étoile, vestige d’un passé stratégique face à l’Espagne. Ce village fortifié propose aujourd’hui des logements à 296 €/m², soit un prix moyen de 29.600 € pour une surface de 100 m². Une aubaine pour les passionnés d’histoire ou les amateurs de lieux insolites.
Le bourg concentre plusieurs édifices remarquables, une scène culturelle active et un calme rare, loin des grandes routes. Les biens à vendre y sont souvent anciens, mais bien construits, et peuvent facilement être transformés en hébergements touristiques, gîtes ou ateliers d’artistes. L’environnement naturel alentour et la proximité de la frontière offrent un potentiel de développement encore sous-exploité.
4. Vimioso (Bragança) : 299 €/m²
À l’extrême nord-est du Portugal, dans le district de Braçança, dans une zone de moyenne montagne et de forêts, Vimioso incarne l’authenticité rurale. Pour moins de 30.000 €, il est encore possible d’y acheter une maison de 100 m², souvent avec jardin, dépendances ou vue sur la campagne. Le prix moyen du m² y est de 299 €, bien en dessous des standards nationaux.
La commune est connue pour sa gastronomie transmontane, ses traditions pastorales et la qualité de son air. Les liaisons routières y sont modestes, mais le sentiment d’isolement est compensé par une vraie douceur de vivre. Le marché immobilier, encore peu sollicité, attire surtout des étrangers en quête de tranquillité ou des familles locales revenues à leurs racines. Pour les investisseurs, Vimioso peut être un pari sur l’avenir du tourisme vert.
De bonnes affaires possibles jusqu’à 35.000 €
En élargissant un peu le budget, d’autres communes deviennent accessibles. Dans la catégorie des biens vendus autour de 350 €/m², on retrouve : Pampilhosa da Serra, Mação, Vinhais, Manteigas, Idanha-a-Nova ou encore Mesão Frio. Les prix y oscillent entre 32.000 et 35.000 € pour 100 m².
Vila Velha de Ródão et Torre de Moncorvo rejoignent également ce classement, avec des prix légèrement en dessous des 35.000 €. Ces territoires, bien que moins peuplés, séduisent de plus en plus les citadins désireux de télétravailler dans un cadre plus serein ou les investisseurs à la recherche de plus-values à long terme.
À l’opposé : les communes les plus chères du Portugal
Sans surprise, les dix communes les plus onéreuses se concentrent autour de Lisbonne, Porto, l’Algarve et Madère. Deux d’entre elles franchissent la barre symbolique des 400.000 € pour 100 m² :
- Lisbonne : 4525 €/m², soit 452.500 € pour 100 m²
- Cascais : 4267 €/m²
- Oeiras : 3802 €/m²
Dans le sud, cinq communes de l’Algarve figurent aussi dans ce classement : Loulé, Lagos, Aljezur, Albufeira et Vila do Bispo. Porto et Funchal ferment la marche, avec des prix dépassant les 3000 €/m².
Un marché dual mais riche en opportunités
Le contraste est frappant : entre 20.000 € dans l’intérieur du pays et plus de 450.000 € à Lisbonne, le Portugal illustre à lui seul les disparités croissantes entre zones urbaines et rurales. Pour les investisseurs à la recherche de petits prix, l’intérieur portugais reste une terre d’opportunités. Reste à vérifier, selon les cas, l’état des biens, les infrastructures disponibles et la dynamique locale.
À une époque où les marchés immobiliers européens sont de plus en plus tendus, le Portugal continue d’offrir un accès à la propriété à des prix extrêmement compétitifs, à condition de savoir où chercher.
