À Funchal, capitale de l’île de Madère, la question du logement cristallise désormais les tensions politiques et sociales. L’assemblée municipale vient d’approuver, pour une durée maximale de six mois, la suspension de l’octroi de nouvelles licences d’Alojamento Local (AL), ces autorisations indispensables pour transformer un appartement en location touristique. La mesure, adoptée dans un climat de divisions partisanes, illustre l’ampleur du débat qui secoue le Portugal autour du modèle Airbnb et de ses conséquences sur l’accès au logement.
Que sont les licences AL ?
Au Portugal, l’Alojamento Local (AL) 1 désigne les hébergements touristiques de courte durée proposés dans des biens résidentiels : appartements, maisons ou chambres indépendantes. Très populaires auprès des propriétaires qui cherchent à rentabiliser un investissement immobilier, ces formules se situent entre l’hôtel et la location classique. L’essor des plateformes comme Airbnb ou Booking a largement contribué à leur expansion, transformant le marché locatif des grandes villes et des zones touristiques. Pour pouvoir accueillir des voyageurs, l’obtention d’une licence AL auprès de la mairie est obligatoire.
La législation encadrant l’AL a connu de nombreux ajustements. Après une période d’expansion sans précédent, le gouvernement portugais a tenté de réguler le secteur par le programme Mais Habitação 2, qui limitait sévèrement la délivrance de nouvelles licences, notamment dans les zones littorales saturées. Mais en 2024, une réforme est venue assouplir ces restrictions : les licences n’expirent plus, elles peuvent à nouveau être transférées et les copropriétés disposent de moins de pouvoir pour bloquer un projet. Dans ce cadre, les municipalités gardent toutefois la possibilité d’imposer leurs propres règles, comme le fait aujourd’hui Funchal.
Une décision politique controversée
La suspension décidée par la maire Cristina Pedra (PSD/CDS-PP) intervient après la polémique autour d’un immeuble construit avec des fonds publics par la coopérative Cortel, dans lequel des appartements avaient été mis en location touristique. L’affaire a ravivé les critiques sur les dérives d’un secteur accusé d’accélérer la gentrification et de détourner des logements sociaux vers le marché touristique.
Lors du vote, les socialistes (PS) ont soutenu la suspension, tout en accusant la majorité municipale d’avoir tardé à agir : « Il a fallu quatre ans pour reconnaître le problème », a lancé le représentant Sérgio Abreu. Cristina Pedra a répliqué que son exécutif avait multiplié les refus : près de la moitié des demandes de licences auraient été rejetées depuis 2021, contre aucune dans les mandats précédents. En 2024, pas moins de 640 dossiers ont été refusés, un record qui témoigne de la pression immobilière dans la capitale madérienne.
Un marché sous tension
Le cas de Funchal reflète une tendance nationale. Selon les données de l’Institut national de statistique 3, le Portugal compte environ 120.000 logements enregistrés en AL. Dans certaines villes comme Lisbonne ou Porto, les autorités locales parlent de « saturation », avec des quartiers où plus d’un logement sur trois est destiné au tourisme. Les défenseurs des restrictions estiment que ce phénomène chasse les habitants du centre, augmente les loyers et menace le droit au logement.
Le Portugal compte environ 120.000 logements enregistrés en Alojamento Local
À l’inverse, les associations de propriétaires rappellent que l’AL contribue de manière significative à l’économie nationale. En 2023, les locations de courte durée auraient généré plus de 4 milliards d’euros de recettes, soutenant des milliers d’emplois directs et indirects dans le secteur du tourisme. « Punir les petits propriétaires, c’est fragiliser un pilier de l’économie portugaise », dénoncent-elles.
Quelles perspectives pour Funchal et au-delà ?
La suspension décidée par Funchal est temporaire : elle vise à laisser le temps de réaliser un diagnostic précis, paroisse par paroisse, afin de définir des zones de confinement et des zones de libéralisation. Ce travail cartographique doit permettre d’éviter une interdiction générale tout en limitant les abus.
À plus long terme, la question dépasse le seul cadre municipal. Le Portugal cherche encore à trouver un équilibre entre l’essor du tourisme, qui représente près de 15 % du PIB, et la crise du logement, qui s’aggrave dans les grandes villes. Madère, destination prisée par les visiteurs européens, pourrait devenir un laboratoire de régulation locale, observé de près par Lisbonne et Porto.
Un dilemme portugais
Au cœur de ce bras de fer se dessine un dilemme : comment préserver l’attractivité touristique sans sacrifier la qualité de vie des habitants ? Funchal a choisi la prudence en suspendant les nouvelles licences AL, mais le débat reste ouvert et passionné. Pour les uns, il s’agit d’un pas indispensable pour freiner la spéculation immobilière ; pour les autres, d’un coup porté à la liberté d’entreprendre et à l’économie locale.
Dans un pays où le tourisme est devenu une vitrine internationale, mais où la pénurie de logements abordables menace la cohésion sociale, la bataille des licences AL apparaît comme l’un des grands dossiers politiques des années à venir.
- Alojamento Local : https://www.arte.gov.pt/web/agencia-para-a-modernizacao-administrativa/alojamento-local ↩︎
- Mais Habitação : https://www.portugal.gov.pt/pt/gc23/comunicacao/noticia?i=programa-mais-habitacao-perguntas-e-respostas ↩︎
- Institut national de statistique : https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpgid=ine_main&xpid=INE ↩︎
