Divorce au Portugal, à qui revient la maison sur le terrain d’un conjoint

Dans un contexte où la stabilité conjugale est souvent remise en question, le patrimoine immobilier des couples mariés devient un terrain juridique sensible. Au Portugal, une question longtemps débattue par les tribunaux vient de trouver une réponse claire : que devient une maison construite pendant le mariage sur un terrain appartenant uniquement à l’un des deux conjoints ? Un arrêt du Supremo Tribunal de Justiça (STJ) publié en septembre 2025 met fin à des années de divergences judiciaires, en clarifiant la répartition des droits de propriété dans ce type de situation.

Ce changement jurisprudentiel n’est pas anodin : il concerne des milliers de ménages mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêt (comunhão de adquiridos), le plus courant au Portugal, et pose un principe nouveau qui influencera directement les partages en cas de divorce. Pour les professionnels du droit immobilier comme pour les particuliers concernés, les implications sont profondes.

Un terrain propre, une maison commune … un seul propriétaire

Le cas soumis au tribunal est emblématique : deux conjoints, mariés sous le régime de la communauté des biens acquis, décident de construire leur maison de famille sur un terrain appartenant uniquement à l’un d’eux. La construction est financée avec des fonds communs, c’est-à-dire issus du patrimoine conjugal,mais le sol reste la propriété exclusive de l’un des époux. À qui revient alors la maison en cas de divorce ?

Jusqu’à présent, les réponses divergeaient selon les juridictions. Certains tribunaux estimaient que la maison devait être considérée comme un bien commun, d’autres privilégiaient la théorie de l’accession (où le propriétaire du sol devient propriétaire de la construction). Le STJ ¹ a tranché dans son Arrêt Uniformisateur de Jurisprudence n° 9/2025 ² : la propriété de la maison revient au conjoint propriétaire du terrain, en vertu du principe d’accession.

La propriété de la maison revient au conjoint propriétaire du terrain, en vertu du principe d’accession

En d’autres termes, même si les deux conjoints ont financé et participé à la construction, la maison est légalement considérée comme une prolongation du terrain, donc intégralement attribuée à son propriétaire initial. C’est une lecture stricte du principe de l’accession immobilière, désormais consolidée au plus haut niveau de juridiction portugaise.

Un droit de compensation pour l’autre conjoint

Face à ce déséquilibre apparent, le STJ n’a pas ignoré l’investissement du second conjoint. Le jugement précise que le conjoint non-propriétaire a droit à une compensation financière, issue du patrimoine commun. Cette somme est censée rétablir l’équilibre patrimonial entre les époux, en tenant compte de la contribution réelle à la construction du bien.

Autrement dit, l’époux qui perd la propriété de la maison peut prétendre à un crédit compensatoire, mais pas à une copropriété du bien. Cette distinction est cruciale pour les notaires, avocats et juges chargés de liquider les régimes matrimoniaux. Elle oblige à évaluer rigoureusement les apports de chacun au moment de la construction : fonds versés, travaux réalisés, dettes contractées ensemble, etc.

Ce mécanisme de compensation évite que l’un des conjoints soit spolié de sa participation financière, mais ne remet pas en cause le droit de propriété intégral du titulaire du terrain. Il s’agit d’une solution hybride, entre justice patrimoniale et respect des titres de propriété, qui se veut équilibrée, mais qui soulève encore de nombreuses questions pratiques.

Les implications concrètes pour les couples mariés

Pour les couples actuellement mariés sous le régime de la communion des biens acquis, cet arrêt pose un principe de sécurité juridique. Toute construction sur un terrain propre à l’un des époux n’entre pas dans le patrimoine commun, même si les fonds ou les efforts sont partagés. Cela peut avoir un effet dissuasif sur certains projets familiaux, notamment dans les cas où l’un des conjoints apporte le terrain, et l’autre le financement.

Dans la pratique, cela pousse à une contractualisation préalable : rédiger un contrat prénuptial ou un accord spécifique avant la construction, précisant les droits de chacun. En l’absence de tels accords, la jurisprudence actuelle s’appliquera strictement, pouvant conduire à des situations perçues comme injustes si la contribution de l’un est oubliée ou sous-évaluée.

Cette décision incite également les professionnels du droit à renforcer leur rôle de conseil préventif. Les avocats et notaires devront mieux anticiper ces cas, en informant leurs clients sur les effets juridiques concrets de la construction en terrain propre. Une information souvent négligée, mais désormais centrale.

Une jurisprudence encore en construction ?

Bien que cette décision uniformise la doctrine, certains aspects restent à éclaircir. Par exemple, comment déterminer précisément la valeur de la compensation ? Faut-il se baser sur le coût initial de la construction, ou sur la valeur du bien au moment du divorce ? Quid des améliorations ultérieures ? Et en cas de revente, le conjoint non propriétaire a-t-il droit à une quote-part de la plus-value ?

Autant de questions qui nécessiteront des réponses jurisprudentielles complémentaires. Les juges de première instance devront interpréter cette doctrine dans des contextes variés, et les cas concrets continueront de poser des problèmes d’appréciation. La notion de « chose nouvelle », concernant la maison par rapport au terrain donc, elle-même, bien que désormais fixée, est sujette à interprétation dans des cas où la construction ne se limite pas à une maison neuve (extensions, rénovations, surélévations, etc.).

Par ailleurs, le principe posé par le STJ ne s’applique pleinement qu’aux couples mariés en régime de communion d’acquêts. Les autres régimes matrimoniaux (séparation de biens, communion universelle) devront être traités au cas par cas, en fonction des clauses contractuelles spécifiques.

Vers une vigilance renforcée dans la gestion du patrimoine conjugal

La clarification apportée par le STJ constitue une avancée importante, mais elle impose aussi une vigilance accrue dans la gestion du patrimoine au sein du couple. Construire à deux, juridiquement, ne signifie pas forcément posséder à deux. Et dans un contexte où près d’un mariage sur deux se termine par une séparation, ces questions ne relèvent plus de l’exception mais de l’anticipation.

Pour les couples qui envisagent de construire leur résidence principale sur un terrain appartenant à l’un des conjoints, la meilleure protection reste l’anticipation contractuelle, en amont du projet. Et pour ceux qui sont déjà engagés dans une telle configuration, l’information claire sur leurs droits devient essentielle, afin d’éviter des litiges longs et coûteux en cas de séparation.

La maison est souvent le cœur matériel du foyer. Mais en droit, elle est d’abord une propriété foncière, soumise à des règles précises. Et désormais, au Portugal, ces règles sont plus claires, mais exigent une attention redoublée.