Le Portugal s’apprête à relever l’un des plus grands défis urbains de la décennie : construire près de 180 000 logements supplémentaires dans les dix prochaines années. C’est l’une des conclusions du dernier rapport du Centre Commun de Recherche (JRC) de la Commission européenne. Derrière ce chiffre se cache une crise structurelle, alimentée par des dynamiques démographiques, la pression du tourisme, une offre vieillissante et des rythmes de construction encore trop lents.
Lisbonne, Porto, l’Algarve ou encore Madère sont les territoires les plus exposés, concentrant à eux seuls l’essentiel du déficit. Face à l’urgence, l’Europe appelle à une transformation profonde du modèle de production de logements, alliant innovation, simplification et lutte contre la spéculation.
Une décennie décisive pour le parc résidentiel portugais
Selon les estimations du JRC 1, le Portugal devra mettre sur le marché quelque 465 000 nouveaux logements d’ici 2035 pour répondre à la demande. Sur ce total, environ 180 000 unités ne sont pas encore planifiées ou lancées. Ce chiffre représente un manque équivalent à 16 % du stock construit entre 2015 et 2024, période durant laquelle seules 156 820 nouvelles habitations ont vu le jour. Le rythme de production reste donc bien en-deçà des besoins identifiés.
Les causes sont multiples. D’une part, le vieillissement et la détérioration du parc existant rendent une partie du logement inadaptée aux standards actuels. D’autre part, la croissance urbaine et l’attractivité touristique intensifient la demande dans les zones côtières et les grandes métropoles. Le résultat est un déséquilibre structurel, difficile à résorber sans une politique de grande ampleur.
Les prévisions du JRC chiffrent à 1,68 milliard d’euros l’investissement nécessaire sur dix ans pour construire ces nouveaux logements. Un effort budgétaire conséquent, auquel devront s’ajouter des réformes structurelles afin d’accélérer les procédures et diversifier les formes d’habitat proposées.
Cette pression accrue sur le secteur résidentiel remet en cause les capacités actuelles du pays à absorber les flux démographiques, attirer des investisseurs étrangers tout en garantissant un accès abordable pour sa population.
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Les métropoles en première ligne
Les besoins sont très loin d’être homogènes sur l’ensemble du territoire. Le rapport du JRC précise que 70 % du déficit est concentré dans les zones de Lisbonne et Porto, soit environ 124 000 logements à construire dans ces deux régions d’ici 2035. Ces métropoles doivent faire face à un double défi : un sol de plus en plus rare et un marché immobilier déjà sous tension.
La tension urbaine s’étend à tout le littoral
Au-delà des deux principales villes, d’autres territoires subissent des pressions similaires. C’est notamment le cas de l’Algarve, région touristique par excellence, ou de l’île de Madère. Le rapport évoque un déséquilibre croissant entre le nombre de logements disponibles et la population résidente permanente, accentué par la multiplication des locations de courte durée. Ce phénomène, en constante progression, accentue la pénurie en retirant une part croissante de logements du marché traditionnel.
Les dynamiques touristiques viennent ainsi concurrencer la demande locale, rendant l’accès au logement difficile pour les résidents permanents. Le risque est de voir apparaître des zones à forte ségrégation résidentielle, où seuls les plus hauts revenus peuvent se maintenir.
Un foncier de plus en plus contraint
La rareté du foncier constructible constitue un frein majeur à l’expansion du parc résidentiel. Le rapport souligne que les possibilités d’extension dans les zones les plus tendues sont désormais limitées. Lisbonne et Porto sont déjà fortement urbanisées, et les réserves de terrains viabilisés s’amenuisent.
Face à cela, les experts préconisent une densification raisonnée, une meilleure utilisation des friches urbaines et une réhabilitation du bâti ancien. Mais ces solutions nécessitent des investissements importants, des incitations fiscales adaptées et une coordination accrue entre collectivités locales et État central.
Par ailleurs, les procédures administratives, notamment en matière de permis de construire, restent longues et complexes. Une situation dénoncée depuis plusieurs années par les promoteurs, qui demandent une simplification sans précédent pour accélérer la production.
Réponses européennes et leviers nationaux
Face à l’ampleur du défi, la Commission européenne appelle les États membres à adapter leur stratégie. Pour le Portugal, cela signifie non seulement investir massivement, mais aussi changer les méthodes de construction, en misant sur l’industrialisation, la modularité et la sobriété environnementale. Le plan européen pour la construction encourage par ailleurs la digitalisation des processus, la réduction des déchets et une utilisation plus efficiente des ressources.
Parallèlement, la question des locations de courte durée est également abordée. Bruxelles suggère d’en limiter les effets sur les marchés locaux, via des régulations plus strictes, sans pour autant freiner l’activité touristique.
Du côté du gouvernement portugais, un plan fiscal d’incitation a été présenté au Parlement en décembre 2025. Le ministre des Finances, Joaquim Miranda Sarmento, a estimé son coût entre 200 et 300 millions d’euros, en fonction des volumes de logements remis sur le marché.
- Réduction de l’IRS à 10 % pour les loyers inférieurs à 2 300 €
- Régime fiscal plus avantageux sur les plus-values des ventes destinées à la location
- TVA réduite à 6 % pour la construction résidentielle
- Favoriser la vente de logements vacants par incitation fiscale
Vers un nouveau modèle de production urbaine
Le volume des besoins identifiés impose une remise en question de l’approche classique de production immobilière. Il ne s’agit plus simplement de construire davantage, mais de construire mieux, plus vite, et dans des zones bien ciblées. La transition vers des modes de production plus durables, préfabriqués, moins gourmands en ressources, mieux intégrés aux dynamiques locales, devient incontournable.
L’enjeu n’est pas uniquement économique. Il est social, environnemental et territorial. Il engage la capacité d’un pays à garantir à ses habitants un droit fondamental : celui de se loger dans des conditions dignes et à un coût soutenable.
La décennie 2025-2035 sera donc structurante. Elle dira si le Portugal est en mesure d’inverser une tendance de pénurie chronique ou s’il glisse vers une situation de tension permanente. L’immobilier devient ainsi un révélateur des équilibres profonds du pays, entre attractivité internationale, cohésion sociale et souveraineté résidentielle. Au cœur de cette équation : le logement, pilier de toute politique urbaine durable.
