Immobilier : pourquoi le Portugal est devenu un marché mondial

Le débat sur la flambée des prix du logement au Portugal prend une dimension nouvelle. Pour l’économiste José Manuel Félix Ribeiro, la hausse ne relève ni d’un simple cycle immobilier ni d’un déséquilibre ponctuel entre offre et demande. Elle résulte d’un choix stratégique plus profond : l’internationalisation du sol portugais. Autrement dit, le pays a ouvert son marché foncier aux classes moyennes mondiales, modifiant radicalement la structure des prix.

Cette transformation explique, selon lui, pourquoi l’accès au logement devient de plus en plus difficile pour les ménages aux revenus locaux. Le prix des maisons ne serait plus déterminé principalement par la capacité d’achat des Portugais, mais par celle d’une demande internationale aux ressources supérieures.

La « mise sur le marché mondial » du sol portugais

« Nous avons fait quelque chose d’extraordinaire : nous avons placé la terre portugaise sur le marché international », résume José Manuel Félix Ribeiro ¹. Selon l’auteur de la collection Três Séculos de Economia Portuguesa ², cette internationalisation a repositionné le pays sur le radar des grands opérateurs immobiliers mondiaux à la recherche de destinations attractives pour les classes moyennes internationales, qu’il s’agisse d’y résider ou d’y investir.

Le phénomène ne se limite pas à l’immobilier résidentiel. L’économiste évoque un « complexe de la terre » devenu dominant dans l’économie nationale, englobant construction, promotion immobilière, tourisme, hôtellerie, resorts et infrastructures de loisirs. Ce secteur constitue désormais un moteur central de croissance.

Dans ce contexte, même le secteur de la construction, historiquement tourné vers la demande domestique, s’est progressivement aligné sur une clientèle internationale. Cette mutation structurelle a entraîné une revalorisation rapide du foncier, tirant vers le haut les prix des logements familiaux.

Un décrochage entre prix de l’immobilier et salaires

Les chiffres confirment cette dynamique. Selon l’Institut national de statistique (INE) ³, le prix médian des logements vendus a progressé de 16,6 % en glissement annuel au troisième trimestre 2025. Entre juillet et septembre, le prix médian national atteignait 2.111 euros par mètre carré.

Le problème central réside dans le décalage croissant entre la valorisation internationale du sol et le niveau des salaires portugais

Pour Félix Ribeiro, le problème central réside dans le décalage croissant entre la valorisation internationale du sol et le niveau des salaires portugais. « L’économie ne fonctionne pas de manière intégrée », estime-t-il. Les revenus locaux n’évoluent pas au même rythme que les actifs immobiliers, alimentant une fracture structurelle.

Le différentiel ne s’expliquerait pas uniquement par la pression de la demande étrangère, mais par la spécialisation progressive de l’économie dans des activités liées à la valorisation foncière, au détriment d’autres secteurs productifs capables de générer des salaires plus élevés.

Le rôle du système financier en question

Interrogé sur les leviers de correction, l’économiste juge la situation difficilement réversible sans intervention publique. Il évoque la possibilité d’une implication accrue de l’État, notamment via des mécanismes de capitalisation liés à la Sécurité sociale, susceptibles de soutenir l’investissement dans le logement.

L’économiste juge la situation difficilement réversible sans intervention publique

Au-delà de la question immobilière, Félix Ribeiro pointe un déséquilibre plus large : « Ce qui freine l’économie portugaise, ce ne sont pas les salaires, mais le système financier. » Selon lui, la prédominance de la banque commerciale, principalement orientée vers le financement de la terre (logement, immobilier et construction), limite le développement d’un véritable marché des capitaux capable d’accompagner une transformation productive.

Autrement dit, tant que le financement restera concentré sur l’immobilier, la pression sur le foncier perdurera et le modèle économique continuera d’alimenter la hausse des prix.

Un choix stratégique aux conséquences durables

L’analyse de Félix Ribeiro s’inscrit dans une perspective de long terme. Ancien haut fonctionnaire chargé de la prospective économique et aujourd’hui professeur et consultant, il observe que le Portugal a réussi à devenir une destination attractive sur la scène mondiale. Mais ce succès a un coût social.

En transformant le sol national en actif international, le pays a changé l’échelle de comparaison des prix. Les logements ne se mesurent plus seulement à l’aune des revenus nationaux, mais à celle d’un marché mondialisé. La question n’est donc pas seulement immobilière : elle renvoie au modèle de développement économique et à sa capacité à intégrer croissance, attractivité internationale et cohésion sociale.