Le Portugal attire de plus en plus d’investisseurs étrangers, séduits par ses opportunités économiques, sa qualité de vie et sa fiscalité. Même avec un petit budget, il est possible de se lancer dans l’aventure immobilière, rendant le marché portugais accessible à un large éventail d’investisseurs. Cependant, la réussite d’un tel projet nécessite une préparation minutieuse et la connaissance des spécificités locales.
Que vous souhaitiez investir dans l’immobilier ou diversifier votre patrimoine, ce guide vous accompagne pas à pas dans toutes les étapes de votre projet d’investissement au Portugal.
1. Définir son projet d’investissement
Déterminer son budget
Avant de se lancer dans l’aventure de l’investissement au Portugal, la première étape est de définir précisément son budget. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il est possible d’investir au Portugal avec des budgets relativement modestes, à condition de bien cibler son projet.
| Type d’investissement au Portugal | Prix d’achat moyen | Surface approximative | Avantages |
| Immobilier résidentiel (villes moyennes) | À partir de 150 000 € | 60-70 m² | Bon état, budget accessible |
| Immobilier résidentiel (Lisbonne/Porto) | À partir de 250 000 € | 60-70 m² | Localisation premium, forte demande |
| Immobilier commercial | À partir de 200 000 € | Variable | Rendements stables, baux longue durée |
Le prix d’achat n’est pas le seul élément à prendre en compte dans votre budget. Au Portugal, plusieurs frais additionnels doivent être anticipés. L’IMT, l’impôt sur les mutations immobilières, peut représenter jusqu’à 8% du prix d’achat selon la valeur du bien. Les frais de notaire s’élèvent généralement à 1% du prix d’acquisition, tandis que les honoraires d’agence oscillent entre 5 et 6%.
Si vous optez pour un financement bancaire, n’oubliez pas d’inclure les frais bancaires, qui représentent environ 1 à 2% du montant emprunté. Notre conseil : constituez une réserve de trésorerie d’au moins 10% de votre budget total pour faire face aux imprévus et aux premiers mois de votre investissement.
Choisir son type d’investissement (immobilier, entreprise, etc.)
Une fois votre budget établi, il est temps de choisir le type d’investissement qui correspond le mieux à vos objectifs.
| Type de bien | Prix d’achat moyen | Rendement brut moyen |
| Location résidentielle (longue durée) | 150 000 € – 500 000 € | 4% – 6% |
| Location résidentielle (courte durée) | 200 000 € – 600 000 € | 8% – 10% |
| Immobilier commercial | 300 000 € – 1 000 000 € | 6% – 8% |
| Création d’entreprise (SARL) | À partir de 5 000 € | Dépend du secteur choisi |
Avant de vous lancer dans un investissement à l’étranger, il est essentiel de bien comprendre les différents mécanismes d’investissement et de maîtriser les bases de la gestion financière. Pour approfondir vos connaissances et vous aider dans votre prise de décision, https://moneyradar.org/ propose des ressources pédagogiques et des guides pratiques sur les différents produits et services financiers disponibles pour les investisseurs français.
Établir ses objectifs de rentabilité
Les rendements varient radicalement selon le type d’investissement choisi et la localisation.
Prenons l’exemple d’un investissement locatif résidentiel longue durée. Pour un T2 à Porto acheté 250 000€, vous pouvez espérer un loyer mensuel d’environ 1 000€, soit un rendement brut de 4,8%. Après déduction des charges et des impôts, votre rendement net s’établira autour de 3,36%. Ces chiffres peuvent sembler modestes, mais n’oubliez pas de prendre en compte la plus-value potentielle, qui peut atteindre 5 à 10% par an dans les zones dynamiques.
La location touristique peut s’avérer plus rentable, mais demande plus d’investissement en temps ou en frais de gestion. Un T2 en Algarve acheté 200 000€ peut générer des revenus annuels de 18 000€ avec un taux d’occupation de 70%. Après déduction des charges et de la fiscalité, qui peuvent représenter jusqu’à 40% des revenus en location courte durée, votre rendement net s’établira autour de 5,4%.
Pour maximiser votre rentabilité, nous vous conseillons de prévoir un apport d’au moins 30%. Cela vous permettra non seulement d’obtenir les meilleures conditions de crédit, mais aussi de conserver une capacité d’investissement pour d’éventuels travaux ou imprévus. Une réserve de 5 à 10% du prix d’achat pour les travaux et l’entretien est généralement recommandée.
En tant que résident français, il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier au Portugal pour financer l’achat d’un bien dans ce pays. Les banques portugaises proposent des prêts aux non-résidents, avec des conditions spécifiques telles qu’un apport personnel généralement compris entre 20 % et 30 % du prix du bien, et une durée maximale de prêt pouvant aller jusqu’à 30 ans.
Concernant l’obtention d’un crédit en France pour investir au Portugal, la démarche est plus complexe. Les banques françaises sont souvent réticentes à financer des biens situés à l’étranger en raison des difficultés liées aux garanties et aux procédures en cas de défaut de paiement. Cependant, certaines solutions existent, comme le prêt hypothécaire sur un bien que vous possédez déjà en France, permettant de libérer des fonds pour un investissement au Portugal.
2. Préparer son dossier
Une préparation minutieuse de votre dossier est essentielle pour mener à bien votre investissement au Portugal. Que vous souhaitiez acheter un bien immobilier ou créer une entreprise, certains documents sont incontournables.
Les documents administratifs nécessaires
La première étape consiste à rassembler tous les documents d’identité et administratifs requis. Les autorités portugaises sont particulièrement attentives à la conformité des documents. Parmi les documents d’identité indispensables, nous retrouvons :
- Passeport ou carte d’identité en cours de validité
- Acte de naissance de moins de 3 mois
- Justificatif de domicile récent (moins de 3 mois)
- Livret de famille (si vous êtes marié)
- Contrat de mariage (si applicable)
Les justificatifs financiers requis
Pour prouver votre capacité financière à investir, vous devrez présenter un dossier financier solide.
| Situation | Documents requis | Ancienneté maximale |
| Salarié | 3 derniers bulletins de salaire / Contrat de travail / Avis d’imposition (2 dernières années) / Relevés bancaires (3 derniers mois) | 3 mois |
| Entrepreneur/Indépendant | Bilans (2 derniers exercices) / Relevés de compte professionnel / Extrait Kbis / Déclarations TVA | 6 mois |
| Retraité | Justificatifs de pension / Relevés bancaires / Patrimoine immobilier | 3 mois |
Pour un investissement immobilier avec crédit, prévoyez également :
- Une attestation de vos prêts en cours
- L’état de votre épargne
- Un plan de financement détaillé
- Une simulation de crédit si vous en avez déjà une
Les traductions et certifications à prévoir
Au Portugal, tous les documents officiels doivent être traduits en portugais par un traducteur assermenté. Cette étape est souvent sous-estimée en termes de délais et de coûts.
| Documents personnels | Documents professionnels |
| Acte de naissance | Bilan d’entreprise |
| Contrat de mariage | Contrats de travail |
| Justificatifs de revenus étrangers | Statuts de société |
Les coûts pour les traductions varient de 30€ pour une traduction simple à 70€ par page pour une traduction certifiée avec un supplément de 30 à 50% si vous choisissez le système express. En moyenne, veuillez compter 5-10 jours ouvrés.
Nous vous conseillons de commencer les traductions au moins 1 mois avant d’en avoir besoin. Certains documents comme les actes de naissance nécessitent une apostille de La Haye, qui peut prendre plusieurs semaines à obtenir.
3. Le financement de votre investissement au Portugal
Le financement est une étape déterminante de votre projet d’investissement au Portugal. Entre banques françaises et portugaises, les conditions varient. Voici tout ce qu’il faut savoir pour faire le meilleur choix.
La comparaison des options bancaires
En matière de financement, vous avez deux options principales : faire appel à une banque de votre pays ou à une banque portugaise.
| Critères | Banque française | Banque portugaise |
| Taux d’intérêt | Entre 2,8% et 3,5% / Plus stables | Entre 3,2% et 4% / Plus variables |
| Durée maximale | 25 ans | 30-40 ans |
| Apport minimum | 20-25% | 30-40% |
La constitution du dossier de financement
Pour optimiser vos chances d’obtenir un financement, voici les éléments essentiels à préparer. Les documents financiers indispensables sont :
- Justificatifs de revenus des 3 derniers mois
- Avis d’imposition des 2 dernières années
- Relevés de compte des 3 derniers mois
- Tableau d’amortissement des crédits en cours
- Plan de financement détaillé
A ces documents, s’ajoutent les documents spécifiques au projet comme la promesse de vente ou devis, les plans du bien, les études de rentabilité (si investissement locatif) ou le business plan (si investissement commercial). Nous vous conseillons de préparer deux dossiers de financement en parallèle (banque française et portugaise) pour optimiser vos chances et comparer les offres.
L’obtention des garanties bancaires
Les banques exigent généralement plusieurs types de garanties :
- Les garanties principales : Hypothèque de premier rang sur le bien, assurance-vie du/des emprunteur(s), assurance multirisque habitation
- Les garanties complémentaires possibles : Nantissement d’un compte épargne, caution personnelle
- La garantie sur un autre bien
| Type de garantie | Coût moyen | Particularités |
| Hypothèque | 0,5 à 1% du montant | Obligatoire, frais de notaire inclus |
| Assurance-vie | 0,2 à 0,5% par an | Varie selon âge et santé |
| Assurance habitation | 200-500€/an | Dépend de la valeur du bien |
Nous vous conseillons de commencer les démarches au moins 3 mois avant l’achat prévu et de comparer plusieurs offres, au minimum 3 banques avec lesquelles vous pouvez négocier les conditions (taux, frais, assurances). Avant de signer, vérifiez les clauses de remboursement anticipé.
Le choix du financement impactera directement la rentabilité de votre investissement. N’hésitez pas à faire appel à un courtier spécialisé dans les investissements au Portugal. Son expertise peut vous faire économiser du temps et de l’argent, tout en optimisant vos conditions de financement.
4. Les aspects juridiques et administratifs pour investir au Portugal
Avant de concrétiser votre investissement au Portugal, plusieurs démarches juridiques et administratives sont incontournables.
La création d’une structure juridique (si nécessaire)
Dans certains cas, la création d’une structure juridique portugaise peut s’avérer avantageuse, notamment pour optimiser la fiscalité ou protéger votre patrimoine. Le choix de la structure dépendra de vos objectifs et de l’ampleur de votre projet. La forme juridique la plus courante pour les investisseurs étrangers est la Sociedade por Quotas (Lda), l’équivalent de notre SARL. Elle nécessite un capital minimum de 5 000€ et peut être constituée avec seulement deux associés. Cette structure offre l’avantage de la responsabilité limitée tout en restant relativement simple à gérer.
| Type de société | Caractéristiques principales | Capital minimum |
| Sociedade por Quotas (Lda) | Structure flexible, gestion simplifiée, idéale pour débuter | 5 000€ |
| Sociedade Anónima (SA) | Pour les grands projets, structure plus complexe | 50 000€ |
| Entreprise individuelle | Pour entrepreneur solo, responsabilité illimitée | 0€ |
L’obtention du NIF (numéro fiscal)
Le NIF est la clé de voûte de toute démarche administrative au Portugal. Sans lui, impossible d’acheter un bien, d’ouvrir un compte bancaire ou de créer une entreprise. Pour les non-résidents, l’obtention du NIF passe généralement par la désignation d’un représentant fiscal local. Le représentant fiscal est un intermédiaire obligatoire pour les non-résidents. Il sera votre point de contact avec l’administration fiscale portugaise et se chargera de recevoir et traiter vos documents fiscaux. Le coût de ce service varie entre 200 et 300€ par an, un investissement raisonnable compte tenu du gain de temps et de la sécurité juridique qu’il apporte.
L’ouverture d’un compte bancaire portugais
L’ouverture d’un compte bancaire local est une étape cruciale de votre installation au Portugal. Les principales banques portugaises comme Millennium BCP, Novo Banco ou Santander Totta proposent des services adaptés aux investisseurs étrangers, avec souvent des conseillers francophones. Le processus d’ouverture est relativement simple une fois que vous disposez de votre NIF. Comptez environ deux semaines pour que votre compte soit opérationnel. Les frais bancaires au Portugal sont généralement plus élevés qu’en France, mais restent raisonnables.
| Banque | Avantages | Frais mensuels moyens |
| Millennium BCP | Large réseau, service en anglais, application moderne | 5-10€ |
| Novo Banco | Offres spéciales expatriés, conseillers francophones | 7-12€ |
| Santander Totta | Présence internationale, transferts facilités | 6-15€ |
Notre conseil est de conserver votre compte bancaire dans votre pays d’origine en parallèle de votre compte portugais. Cette double bancarisation vous offre plus de flexibilité dans la gestion de vos investissements et vous permet de mieux gérer les transferts internationaux. La clé d’une installation réussie réside dans la bonne préparation de ces aspects administratifs.
5. Réaliser l’investissement au Portugal : les étapes clés
Une fois votre projet défini et vos démarches administratives accomplies, arrive le moment crucial de la réalisation de votre investissement. Cette phase nécessite une attention particulière pour sécuriser votre acquisition.
La due diligence et les vérifications
La due diligence est une étape fondamentale qui vous protège contre les mauvaises surprises. Dans le cas d’un investissement immobilier par exemple, elle permet de vérifier la conformité juridique et technique du bien.
| Type de vérification | Éléments à contrôler | Coût moyen |
| Juridique | Titre de propriété / Hypothèques éventuelles / Servitudes | 500-800€ |
| Technique | État du bâtiment / Conformité urbanisme / Diagnostics | 300-600€ |
| Financière | Évaluation du bien / Charges courantes / Impôts locaux | 400-700€ |
Ne négligez jamais cette étape, même si le vendeur ou l’agent immobilier vous presse. Les 1500-2000€ investis dans une due diligence complète peuvent vous éviter des dizaines de milliers d’euros de problèmes.
La signature des documents officiels
Au Portugal, la procédure de signature se déroule généralement en deux temps : d’abord le compromis de vente (Contrato Promessa de Compra e Venda), puis l’acte authentique (Escritura). Le compromis de vente est un document crucial qui engage les deux parties. Il doit mentionner :
- L’identité précise des parties
- La description détaillée du bien
- Le prix et les conditions de paiement
- La date limite pour la signature de l’acte authentique Les conditions suspensives éventuelles
À la signature du compromis, vous versez généralement un acompte de 10 à 30% du prix. Si vous vous désistez, vous perdez cet acompte. Si le vendeur se désiste, il doit vous rembourser le double.
Le paiement et transfert des fonds
Le paiement final doit être préparé avec soin pour éviter tout retard. Les banques portugaises sont très strictes sur l’origine des fonds. Prévoyez le transfert des fonds au moins une semaine avant la signature pour éviter tout stress de dernière minute. N’oubliez pas de négocier les frais de change avec votre banque, ils peuvent représenter plusieurs milliers d’euros sur une transaction importante.
L’enregistrement de l’investissement
L’enregistrement officiel de votre investissement est la dernière étape, mais pas la moindre. Elle officialise votre propriété et la rend opposable aux tiers.
Pour un bien immobilier, deux enregistrements sont nécessaires : La Conservatória do Registo Predial (registre foncier) et le service des impôts pour le calcul de l’IMI (taxe foncière). Le notaire se charge généralement de ces formalités, mais il est important de vérifier que tout a bien été fait. Les documents originaux vous seront transmis dans un délai de 2 à 3 mois.
Le coût total des enregistrements représente environ 1% de la valeur du bien. Il comprend :
- Les droits d’enregistrement
- Les frais de conservation
- Les timbres fiscaux
- Les copies certifiées
Après l’enregistrement, conservez précieusement tous les documents originaux. Ils vous seront nécessaires pour prouver votre propriété, le revendre ultérieurement ou encore effectuer vos déclarations fiscales.
6. Les démarches post-investissement au Portugal
Une fois votre investissement réalisé au Portugal, il est important de bien gérer les aspects administratifs et fiscaux pour optimiser sa rentabilité et sa conformité.
Les déclarations fiscales à effectuer
La fiscalité portugaise nécessite une attention particulière, surtout pour les investisseurs non-résidents. Il existe plusieurs obligations déclaratives selon votre situation.
| Type de déclaration | Délai | Commentaires |
| IMI (Taxe foncière) | Avril – Mai | Taux entre 0,3% et 0,45% de la valeur fiscale |
| IRS (Revenus locatifs) | Avril – Juin | Taux fixe de 28% pour les non-résidents |
| AIMI (Taxe sur les biens de luxe) | Juin – Juillet | Pour les biens > 600 000€ |
En tant que résident fiscal français possédant un bien immobilier au Portugal, vous êtes soumis à un cadre fiscal particulier. La convention fiscale franco-portugaise encadre ces situations pour éviter la double imposition, tout en maintenant certaines obligations dans les deux pays.
Concernant vos revenus locatifs, le Portugal applique une retenue à la source de 28% (IRS) sur les loyers perçus. En tant que non-résident, vous devrez déclarer ces revenus via le formulaire portugais Modelo 3. En France, ces mêmes revenus doivent figurer dans votre déclaration annuelle dans la case 4BL. La convention fiscale prévoit heureusement un crédit d’impôt équivalent à l’impôt déjà payé au Portugal, ce qui évite une double taxation.
Prenons un exemple pratique : sur un loyer annuel de 12 000€, vous paierez d’abord 3 360€ d’impôts au Portugal (28%). En France, vous déclarerez les 12 000€ de revenus, mais bénéficierez d’un crédit d’impôt de 3 360€, neutralisant ainsi la double imposition.
Si votre patrimoine immobilier global dépasse 1,3 million d’euros, vos biens portugais devront être intégrés à votre déclaration d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France.
Si vous percevez des revenus locatifs, vous pouvez opter pour le régime simplifié qui permet de ne déclarer que 95% des loyers perçus, réduisant ainsi votre base imposable.
La gestion administrative
La gestion quotidienne de votre investissement nécessite une organisation rigoureuse, particulièrement si vous n’êtes pas sur place.
| Aspect à gérer | Solution recommandée | Coût mensuel moyen |
| Gestion locative | Agence immobilière spécialisée | 6-8% des loyers |
| Comptabilité | Expert-comptable local | 100-200€ |
| Maintenance | Société de facility management | 50-100€ |
La délégation de gestion peut sembler coûteuse, mais elle permet souvent d’optimiser la rentabilité de votre investissement tout en vous libérant du stress de la gestion quotidienne.
Le suivi et l’optimisation de l’investissement
Pour maximiser la performance de votre investissement au Portugal, un suivi régulier est indispensable. Cette surveillance ne doit pas se limiter aux aspects financiers, mais englober une vision globale de votre investissement.
| Domaine de suivi | Indicateurs clés | Fréquence |
| Performance financière | Rendement net après charges / Évolution des loyers / Taux d’occupation | Mensuelle |
| État du bien | Maintenance préventive / Travaux nécessaires / Conformité aux normes | Trimestrielle |
| Marché local | Prix de l’immobilier / Nouveaux projets / Évolution du quartier | Semestrielle |
