Les Portugais n’avaient probablement pas besoin d’une étude européenne pour apprendre qu’il est devenu difficile de se loger dans leur propre pays. Depuis plusieurs années, la hausse des prix immobiliers et des loyers occupe une place centrale dans les préoccupations des ménages. Mais une nouvelle étude universitaire permet de mesurer le phénomène à l’échelle européenne et confirme une réalité plus préoccupante encore : le Portugal fait désormais partie des pays d’Europe occidentale où un salaire moyen donne accès à la plus faible surface de logement.
Lisbonne apparaît sans surprise parmi les territoires les plus tendus, mais le phénomène ne se limite plus à la capitale. Porto, l’Algarve et une large partie du littoral portugais sont également concernés. Derrière la crise du logement apparaît ainsi une question plus profonde : celle du pouvoir d’achat immobilier d’une classe moyenne dont les revenus n’ont pas suivi la progression de la valeur des logements.
Une étude portant sur plus de 22 millions d’annonces immobilières
L’étude, publiée dans le Journal of Maps et réalisée par des chercheurs de l’Université technique de Vienne, s’appuie sur plus de 22 millions d’annonces immobilières dans plus de 30 pays européens, publiées entre mars 2024 et mars 2025.
Son intérêt tient surtout à la méthode employée. Plutôt que de simplement comparer les prix au mètre carré entre Paris, Lisbonne, Berlin ou Varsovie, les chercheurs ont cherché à déterminer quelle surface un habitant disposant du salaire moyen local pouvait réellement financer.
Pour l’achat, leur calcul repose sur un crédit immobilier d’une durée de 30 ans auquel un ménage consacrerait un tiers de son revenu, soit un taux d’effort de 33 %. Cette approche permet de rapprocher directement les prix immobiliers des revenus disponibles dans chaque territoire.
Et le résultat place le Portugal dans une position particulièrement défavorable.
À Lisbonne, un salaire moyen ne permet même plus de financer 50 m²
L’aire métropolitaine de Lisbonne appartient au groupe des régions européennes dans lesquelles un salaire moyen permet de financer moins de 50 m² dans les conditions retenues par l’étude. La situation est légèrement moins sévère autour de Porto, mais demeure très dégradée. Une grande partie de l’Algarve présente également des niveaux d’inaccessibilité comparables à ceux observés dans certaines des zones urbaines et touristiques les plus chères d’Europe.
Pour le logement locatif, Lisbonne se retrouve dans un ensemble comprenant notamment Dublin, Varsovie, Prague et Budapest : plus de 65 % de leur population vit dans des zones où consacrer un tiers du salaire moyen au loyer ne permet pas d’accéder à un logement de 50 m².
La conclusion est importante parce qu’elle dépasse la situation des ménages les plus modestes. C’est désormais le revenu moyen lui-même qui devient insuffisant pour accéder à ce qui pourrait être considéré comme une surface ordinaire dans plusieurs des principaux bassins d’emploi portugais.
Attention à ne pas confondre salaire moyen et salaire minimum. L’étude ne mesure pas ici la situation des travailleurs rémunérés au salaire minimum portugais, mais celle d’un salarié disposant du revenu moyen observé dans son territoire. Le constat est donc d’autant plus significatif : les difficultés d’accès au logement touchent désormais pleinement les revenus intermédiaires.
Le véritable problème : les logements ont progressé beaucoup plus vite que les salaires
Ce décrochage n’est évidemment pas apparu en 2026. Il est le résultat d’une transformation du marché portugais engagée depuis plusieurs années. Les prix immobiliers ont progressé beaucoup plus rapidement que les revenus des ménages, tandis que la construction et l’offre disponible n’ont pas suffisamment répondu à la demande dans les territoires les plus recherchés.
Les chercheurs mettent également en avant la pression touristique, le développement des résidences secondaires dans les régions côtières et la concentration de l’investissement international sur les marchés urbains et touristiques.
Le Portugal se trouve ainsi confronté à une situation particulière : son immobilier s’est progressivement valorisé selon des logiques de plus en plus internationales alors que les salaires restent déterminés par l’économie portugaise. Pour un acheteur étranger disposant de revenus sensiblement supérieurs, certains prix peuvent encore paraître attractifs. Pour un ménage rémunéré au Portugal, le même logement peut être devenu inaccessible.
Lisbonne, Porto et l’Algarve concentrent la pression
La carte dressée par les chercheurs révèle aussi une fracture territoriale très nette. Les zones les moins accessibles se concentrent essentiellement sur le littoral : Lisbonne, Porto, Algarve, mais aussi plusieurs municipalités côtières entre Setúbal et Braga.
À l’inverse, l’intérieur du Nord et du Centre ainsi qu’une partie de l’Alentejo demeurent sensiblement plus accessibles. Il serait toutefois trompeur d’en conclure qu’il suffit aux ménages de déménager vers l’intérieur du pays. Un logement moins cher n’est réellement accessible que s’il existe à proximité des emplois, des transports et des services nécessaires. Or plusieurs de ces territoires restent confrontés à une faible activité du marché immobilier et au déclin démographique.
L’Algarve constitue un cas particulièrement révélateur. L’étude le classe parmi les principaux hotspots touristiques européens confrontés à des problèmes d’accessibilité au logement. La forte demande touristique, les résidences secondaires et les investissements internationaux y rencontrent des niveaux de salaires locaux qui restent sans commune mesure avec ceux de nombreux acheteurs étrangers.
Louer n’est pas forcément une solution
La difficulté ne concerne pas seulement les candidats à la propriété. L’étude estime qu’une partie importante de la population portugaise vit désormais dans des communes où un tiers du salaire moyen ne suffit plus à louer un appartement d’environ 50 m².
Lisbonne figure parmi les situations les plus critiques d’Europe occidentale, mais Porto, l’Algarve et d’autres secteurs côtiers connaissent eux aussi une pression importante sur le marché locatif.
À l’échelle européenne, le problème est loin d’être exclusivement portugais. Environ 44 % de la population étudiée vit dans des municipalités où les capacités d’achat calculées par les chercheurs correspondent à un logement de moins de 50 m². Pour la location, cette proportion atteint 39 %.
Mais le Portugal ressort, avec notamment les Pays-Bas et la Suisse, parmi les pays décrits par l’étude comme « systématiquement inaccessibles » pour les acheteurs disposant d’un revenu moyen. Madrid, Paris et Berlin figurent quant à elles parmi les grandes villes européennes les plus inaccessibles.
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Une crise qui touche désormais directement la classe moyenne
Ces résultats ne constituent donc pas une révélation pour les Portugais qui cherchent depuis plusieurs années à acheter ou louer leur logement. Ils apportent en revanche une mesure européenne à un phénomène devenu structurel : la crise portugaise du logement ne concerne plus seulement les populations les plus fragiles.
Elle atteint désormais des salariés qui, il y a encore quelques années, auraient naturellement constitué le cœur du marché résidentiel. Lorsque deux personnes travaillant dans une grande métropole doivent consacrer une part croissante de leurs revenus au logement, s’éloigner fortement de leur lieu de travail ou renoncer à acheter, la question dépasse celle du seul immobilier. Elle touche aux choix familiaux, à la mobilité professionnelle et plus largement au niveau de vie.
La situation place également les pouvoirs publics devant une contradiction délicate. Depuis plusieurs années, les gouvernements portugais successifs ont adopté différentes mesures destinées à augmenter l’offre ou à améliorer l’accès au logement. Dans le même temps, la forte valorisation immobilière participe à l’activité économique, attire des capitaux et génère d’importantes recettes fiscales. Une véritable correction des prix aurait donc elle aussi des conséquences économiques et budgétaires.
Des solutions forcément différentes selon les territoires
Les auteurs de l’étude mettent justement en garde contre les réponses uniformes. Les marchés immobiliers sont extrêmement localisés : la situation de Lisbonne n’est pas celle de Bragança, pas plus que celle de l’Algarve ne ressemble à celle de l’intérieur de l’Alentejo.
Dans les territoires touristiques les plus sous pression, ils évoquent notamment une intervention sur les locations de courte durée et sur le marché des résidences secondaires. Ils soulignent également l’effet de débordement produit par les grandes métropoles : lorsque le centre devient inaccessible, la demande se reporte progressivement sur les communes voisines et y pousse à son tour les prix à la hausse.
La nouvelle étude européenne ne découvre donc pas la crise du logement portugaise. Elle montre surtout jusqu’où celle-ci est allée. Dans plusieurs des territoires où se concentrent les emplois et l’activité économique du pays, disposer d’un salaire moyen ne garantit désormais plus l’accès à un logement de taille moyenne. Et c’est peut-être cette banalisation du déclassement immobilier de la classe moyenne qui constitue aujourd’hui l’un des aspects les plus préoccupants de la crise.
