Acheter une maison ou un appartement au Portugal sans disposer de la totalité du prix est parfaitement possible pour un Français. Les banques portugaises accordent des crédits immobiliers aux étrangers, y compris lorsqu’ils vivent et travaillent encore en France. Les conditions ne seront cependant pas exactement les mêmes selon que l’acheteur est déjà résident au Portugal ou qu’il reste fiscalement domicilié à l’étranger.
Pour un non-résident, la principale différence concerne généralement la part du prix que la banque accepte de financer. Il faut donc prévoir un apport personnel, auquel viennent s’ajouter les taxes et les différents frais liés à l’acquisition. Avant même de commencer les visites, mieux vaut comprendre combien une banque portugaise pourrait prêter et quels documents elle demandera.
Un Français peut-il obtenir un crédit immobilier au Portugal ?
Oui, il n’est pas nécessaire d’être Portugais ni même de résider au Portugal pour solliciter un crédit immobilier auprès d’une banque portugaise. Un Français domicilié en France peut donc financer de cette manière l’achat d’une résidence secondaire ou d’un logement destiné à une future installation dans le pays.
La banque procédera cependant à une analyse complète de sa situation financière. Revenus, stabilité professionnelle, crédits déjà en cours, patrimoine, âge et capacité à supporter les mensualités seront notamment pris en compte.
Pour un Français déjà installé au Portugal et qui y possède sa résidence fiscale, le processus se rapproche davantage de celui appliqué à un emprunteur portugais. Les banques peuvent notamment évaluer plus directement les revenus et la situation financière du demandeur.
À l’inverse, le dossier d’un non-résident fait généralement l’objet d’une analyse plus prudente. La banque doit vérifier des revenus perçus dans un autre pays et traiter des documents fiscaux et professionnels étrangers.
Quel apport prévoir pour acheter au Portugal ?
C’est l’une des premières questions à se poser. D’après les conditions observées sur le marché portugais, un financement pouvant atteindre environ 80 % de la valeur retenue par la banque est possible pour certains acheteurs non-résidents. Cela implique alors un apport d’au moins 20 %.
Ce plafond n’est toutefois pas un droit. Une banque peut décider de ne financer que 70 ou 75 % de l’opération en fonction du profil de l’emprunteur, du logement concerné et de sa propre politique de risque. Les critères peuvent également être plus stricts pour les personnes résidant hors de l’Espace économique européen.
| Situation de l’acheteur | Financement envisageable | Apport à anticiper |
|---|---|---|
| Résident fiscal au Portugal | Conditions pouvant se rapprocher de celles d’un emprunteur portugais | Variable selon le projet et la banque |
| Non-résident dans l’EEE, notamment en France | Jusqu’à environ 80 % selon le dossier | Souvent au moins 20 %, hors frais |
| Résident hors EEE | Souvent autour de 70 à 75 % au maximum | Environ 25 à 30 % ou davantage |
Ces valeurs doivent donc être considérées comme des ordres de grandeur et non comme des conditions garanties. Deux banques portugaises peuvent proposer des montages différents au même acheteur.
Attention : l’apport ne représente pas tout l’argent à prévoir
Disposer de 20 % du prix d’une maison ne signifie pas nécessairement disposer d’un apport suffisant pour réaliser l’opération. Les frais liés à l’acquisition doivent également être intégrés au budget.
L’acheteur doit notamment tenir compte de l’IMT, l’impôt portugais applicable aux transmissions immobilières, ainsi que de l’Imposto do Selo, le droit de timbre. S’y ajoutent les frais d’enregistrement, les coûts liés à la formalisation de l’acquisition, l’évaluation du logement demandée par la banque, les assurances et éventuellement différents frais bancaires.
Le montant réellement nécessaire avant l’achat sera donc supérieur au seul apport demandé pour financer le prix du logement.
Certains dispositifs fiscaux portugais peuvent par ailleurs dépendre de la situation personnelle de l’acquéreur, de son âge, de la destination du logement ou de sa résidence fiscale. Il convient donc de vérifier les conditions précises applicables au moment de l’achat plutôt que de considérer une exonération comme automatiquement accessible à tous les acheteurs étrangers.
La banque vérifie aussi le taux d’effort
La capacité d’emprunt ne dépend pas seulement du montant de l’apport. Les banques examinent également la part des revenus mensuels déjà consacrée au remboursement des dettes et celle que représenterait le nouveau crédit immobilier.
Selon les éléments communiqués par un spécialiste du secteur, l’ensemble des charges financières ne devrait généralement pas dépasser 50 % des revenus mensuels nets du foyer. Là encore, ce niveau constitue une limite générale et ne signifie pas qu’une banque acceptera systématiquement un dossier atteignant ce seuil.
Un ménage disposant de revenus confortables mais remboursant déjà plusieurs crédits en France pourra ainsi voir sa capacité d’emprunt réduite. À l’inverse, un apport important et un faible niveau d’endettement peuvent renforcer le dossier.
Quels documents français faut-il préparer ?
Pour un acheteur vivant en France, la constitution du dossier représente une étape importante. Les exigences diffèrent d’une banque à l’autre, mais les établissements demandent généralement de pouvoir vérifier l’identité, l’adresse, les revenus, la fiscalité et la situation bancaire du demandeur.
Il faut notamment s’attendre à fournir une pièce d’identité, le NIF portugais, un justificatif de domicile, des justificatifs de revenus, des documents fiscaux et des relevés bancaires récents. Pour un salarié, les bulletins de salaire pourront être demandés. Les indépendants devront généralement fournir des éléments supplémentaires permettant d’établir leurs revenus et la situation de leur activité.
Certains documents étrangers peuvent également nécessiter une traduction ou une certification selon les exigences de l’établissement financier.
Le NIF, Número de Identificação Fiscal, est un élément incontournable de nombreuses démarches au Portugal et doit donc être obtenu suffisamment tôt dans le projet d’acquisition.
Faut-il ouvrir un compte bancaire au Portugal ?
Pour mettre en place le financement, l’ouverture d’un compte auprès d’une banque portugaise est généralement nécessaire. Il servira notamment au fonctionnement du prêt et au paiement des mensualités.
Cette démarche ne nécessite plus systématiquement un déplacement spécifique au Portugal. Selon l’établissement et la situation du client, certaines procédures peuvent être réalisées à distance ou par l’intermédiaire de réseaux disposant d’une présence dans le pays de résidence de l’acheteur.
Le crédit peut être accordé sur une durée allant jusqu’à 30 ans dans certains cas. La durée réellement proposée dépendra notamment de l’âge de l’emprunteur et des règles appliquées par la banque.
Les conditions de taux et de spread varient elles aussi considérablement selon le profil, la banque, les produits associés et la situation du marché au moment de la demande. Une comparaison de plusieurs propositions reste donc particulièrement importante.
Mieux vaut étudier son crédit avant de chercher une maison
Pour un acheteur français, la tentation consiste souvent à commencer par parcourir les annonces immobilières à Lisbonne, Porto, en Algarve ou ailleurs au Portugal avant de se préoccuper du financement. L’ordre inverse peut pourtant éviter bien des déconvenues.
Obtenir en amont une première estimation de sa capacité d’emprunt permet de connaître le budget réellement disponible en intégrant l’apport, les frais et le montant susceptible d’être financé par une banque.
Cette préparation devient particulièrement utile lorsqu’un logement intéressant apparaît sur un marché recherché. Elle permet également d’éviter de signer un engagement sur un bien dont le financement se révélerait ensuite insuffisant.
Résident ou non-résident : une différence essentielle
Pour un Français qui souhaite acheter au Portugal, la première étape consiste finalement à déterminer sous quel statut le financement sera étudié. Un Français vivant en France peut emprunter au Portugal, mais doit généralement prévoir davantage de fonds propres qu’un acheteur déjà résident dans le pays.
Il faut ensuite ajouter au prix du logement les impôts et frais d’acquisition, préparer les justificatifs français demandés et comparer les propositions de plusieurs établissements.
L’accès au crédit immobilier portugais n’est donc pas réservé aux personnes déjà installées dans le pays. Mais pour un non-résident, préparer le financement avant de choisir sa maison permet de connaître son véritable budget et d’aborder l’achat avec une vision beaucoup plus précise de ce que la banque acceptera réellement de financer.
