La municipalité de Lisbonne a validé une réforme majeure de son règlement sur les logements touristiques (Alojamento Local), adoptant une version assouplie proposée par la majorité PSD/CDS-PP/IL avec le soutien de Chega. L’objectif : réduire le seuil de saturation dans les zones de forte concentration de locations de courte durée, tout en introduisant de nouvelles restrictions spécifiques. Un compromis politique qui relance le débat sur l’équilibre entre attractivité touristique et pression immobilière.
Un changement d’indicateurs qui rebat les cartes
Le cœur de la réforme repose sur la modification des indices de « concentration » de l’hébergement local. Le seuil de saturation absolu passe ainsi de 20 % à 10 %, tandis que celui de saturation relative est ramené à une fourchette de 5 % à 10 %. Ce nouvel encadrement pourrait permettre à certaines zones de sortir du gel actuel des autorisations, mais impose en parallèle de nouvelles obligations pour les propriétaires.
Cette révision intervient dans un contexte où plusieurs quartiers du centre historique dépassent largement ces taux : Santa Maria Maior culmine à 66,9 %, suivie par Misericórdia (43,8 %) et Santo António (25,1 %). En tout, 6 paroisses sont considérées comme des zones de saturation absolue et une autre en saturation relative. En intégrant les données par quartiers, ce sont 9 zones de la capitale en saturation absolue et 13 en saturation relative qui sont recensées.
Pour les acteurs du secteur, cette révision est perçue comme une tentative de clarification des règles, dans un contexte économique marqué par le retour des touristes à Lisbonne et la nécessité de préserver l’accès au logement pour les résidents permanents.
Un compromis politique fragile mais décisif
La majorité municipale (PSD/CDS-PP/IL), dirigée par Carlos Moedas, a fait voter cette proposition avec les voix décisives de Chega. Les partis de gauche (PS, Livre, BE, PCP), qui proposaient un encadrement plus strict (seuils ramenés à 5 % et 2,5 %), ont été mis en minorité. La mesure devra encore être validée en Assemblée municipale, où les équilibres politiques restent incertains.
Des amendements de Chega ont été intégrés à la version finale, notamment sur l’obligation de présenter une preuve d’activité (une réservation minimale par an) pour maintenir un titre d’AL, afin de lutter contre les enregistrements inactifs. Le PCP a également vu certaines de ses propositions adoptées, bien que ses votes se soient opposés à la mouture finale.
Un encadrement différencié selon les typologies et les usages
La nouvelle régulation introduit plusieurs distinctions importantes. Dans les zones de saturation relative, la location de chambres (et non d’appartements entiers) dans des logements de type T2 ou plus, à condition qu’il s’agisse de la résidence principale du propriétaire, sera autorisée. Une manière d’encourager la cohabitation sans accroître la pression sur le parc immobilier global.
Par ailleurs, les propriétés acquises lors de ventes aux enchères publiques ne pourront plus bénéficier d’autorisations exceptionnelles de location touristique, un point jugé stratégique pour freiner la spéculation immobilière.
Enfin, la municipalité limite la transférabilité des titres d’enregistrement en zone de saturation, sauf cas explicitement prévus par la loi. D’autres restrictions concernent les usages commerciaux, les services ou la restauration au sein des établissements d’AL, pour éviter les dérives en matière de multifonctionnalité immobilière.
Vers une régulation plus technocratique et territorialisée
La réforme acte également la création d’une zone unique de saturation absolue à l’échelle municipale dès que le taux moyen d’hébergement local (AL) atteint ou dépasse les 10 %. Si ce seuil n’est pas encore franchi (la moyenne actuelle s’élève à 7,2 %), certaines zones centrales très exposées dépassent déjà largement cette limite, ce qui pourrait entraîner leur bascule automatique dans le régime de gel des autorisations. Cela signifie que la ville pourrait geler de nouvelles autorisations dans toute la municipalité si cette moyenne est franchie, indépendamment des spécificités locales. Cette mesure, rejetée par la gauche, vise à garantir une régulation réactive sans multiplication des zones d’exception.
En parallèle, l’accent est mis sur le suivi administratif : assurance obligatoire, preuve d’activité annuelle, et contrôle accru sur les pratiques commerciales. L’objectif affiché est de distinguer l’activité réelle des simples réservations spéculatives, tout en maintenant l’attractivité touristique de Lisbonne dans un cadre légal clarifié.
Un équilibre encore précaire
La nouvelle régulation municipale du logement touristique marque une inflexion politique à Lisbonne. Elle tente de concilier développement économique, résilience touristique et pression foncière. Mais les désaccords profonds entre la droite et la gauche sur le degré d’encadrement montrent que le modèle reste contesté. La suite du processus, notamment en Assemblée municipale, sera déterminante pour confirmer cette orientation plus souple, mais fortement encadrée sur le plan technique.
