C’est un chiffre qui pourrait, à première vue, sembler spectaculaire. Au sortir de la pandémie, dont l’urgence sanitaire mondiale a pris fin en mai 2023, Lisbonne comptait environ 20 000 hébergements enregistrés sous le régime de l’Alojamento Local (AL), qui encadre notamment les locations touristiques de courte durée. Ils ne sont plus que 11 700 aujourd’hui, soit une diminution de quelque 8300 enregistrements, ou plus de 40 %.
Dans une ville confrontée à une grave crise du logement, on aurait pu s’attendre à ce que cette contraction contribue à détendre sensiblement le marché immobilier. Pourtant, les prix ont continué à augmenter, y compris dans certains des quartiers où les restrictions sur les locations touristiques sont les plus fortes.
Ce constat ne signifie pas qu’Airbnb et les autres locations saisonnières n’ont aucun effet sur le logement. Il révèle surtout la complexité d’un marché lisboète où la pénurie d’offre dépasse largement la seule question de l’Alojamento Local.
Lisbonne est passée de 20 000 à 11 700 hébergements d’Alojamento Local
Selon les données de l’Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) communiquées au Jornal Económico, Lisbonne comptait environ 20 000 hébergements d’Alojamento Local au sortir de la pandémie. Ils ne seraient aujourd’hui plus que 11 700.
La diminution résulte notamment du travail entrepris par la municipalité pour supprimer les registres dits « fantômes », correspondant à des autorisations qui ne reflétaient plus nécessairement une activité touristique réelle, ainsi que des différentes restrictions adoptées ces dernières années.
Une précision est donc essentielle : 8 300 hébergements supprimés ne signifient pas que 8 300 appartements autrefois loués sur Airbnb ont été remis sur le marché résidentiel. Certains d’entre eux pouvaient être inactifs, d’autres ne correspondent pas nécessairement à un logement entier et rien ne garantit qu’un propriétaire cessant son activité touristique propose ensuite son bien à la location longue durée.
Les données disponibles ne permettent d’ailleurs pas de déterminer combien de logements ont réellement retrouvé le marché résidentiel à la suite de cette diminution. Même dans l’hypothèse maximale, très improbable, où les 8 300 suppressions correspondraient à autant de logements redevenus disponibles pour les habitants, cela resterait finalement un apport relativement limité à l’échelle de l’ensemble du parc immobilier et de la demande de l’agglomération lisboète.
Les prix ont pourtant continué à augmenter dans les quartiers concernés
C’est précisément ce qui rend l’évolution de Lisbonne intéressante. La diminution spectaculaire du nombre de registres d’Alojamento Local ne s’est accompagnée d’aucune baisse généralisée des prix immobiliers.
Les données de l’Instituto Nacional de Estatística (INE) citées par le Jornal Económico montrent qu’à Santa Maria Maior, l’une des freguesias les plus touristiques du centre historique, le prix est passé d’environ 4200 euros par mètre carré en 2022 à quelque 5000 euros.
La progression est encore plus spectaculaire à Santo António. Autour de 5500 euros par mètre carré en 2022, les prix ont atteint 6986 euros au premier trimestre 2026, ce qui en fait la freguesia la plus chère de Lisbonne.
Le phénomène ne concerne pas seulement les secteurs soumis aux contraintes les plus fortes. À Arroios, le prix est passé d’environ 3600 à 4900 euros par mètre carré depuis 2022. À Estrela, il est passé d’environ 4100 à plus de 5200 euros. São Vicente se situe désormais autour de 4300 euros par mètre carré.
Autrement dit, la réduction du nombre de locations touristiques n’a pas suffi à inverser la trajectoire des prix.
Cela signifie-t-il qu’Airbnb n’a aucun effet sur les prix ?
La conclusion serait tentante, mais elle serait trop rapide. João Pereira dos Santos, économiste et professeur à l’Instituto Superior de Economia e Gestão (ISEG), souligne justement que les deux phénomènes peuvent parfaitement coexister.
Les restrictions imposées à l’Alojamento Local peuvent avoir ralenti l’augmentation des prix sans pour autant provoquer leur diminution. Un logement qui augmente de 5 % après une réglementation aurait par exemple pu progresser davantage en son absence. Pour mesurer précisément cet effet, il faudrait pouvoir comparer des situations équivalentes et connaître beaucoup mieux le devenir des logements concernés.
C’est précisément l’une des grandes inconnues du dossier lisboète. Combien des 8300 hébergements supprimés correspondaient encore à une activité réelle ? Combien concernaient des logements entiers ? Combien sont retournés à la location traditionnelle ? Combien ont été vendus, conservés comme résidence secondaire ou affectés à un autre usage ? Le chiffre brut des regsitres d’hébergements ne permet pas de répondre à ces questions.
Il serait donc tout aussi excessif de conclure que les locations touristiques sont responsables à elles seules de la crise que d’affirmer qu’elles n’ont aucun impact. Dans certains quartiers très touristiques où une part importante du parc a basculé vers les séjours de courte durée, leur développement a nécessairement modifié l’équilibre entre offre et demande.
Mais Lisbonne subit simultanément de nombreuses autres pressions : attractivité internationale de la ville, arrivée de nouveaux résidents, tourisme, évolution de la composition des ménages et surtout une offre de logements qui ne progresse pas suffisamment face à la demande.
Le manque de logements reste au cœur du problème
Le cas lisboète intervient au moment où Bruxelles cherche justement à mieux encadrer les locations touristiques dans les territoires confrontés à une forte pression immobilière. La Commission européenne souhaite offrir davantage de sécurité juridique aux villes qui adoptent des restrictions, tout en demandant que ces mesures soient justifiées et proportionnées.
Mais limiter les locations saisonnières ne peut constituer à lui seul une politique du logement. Au Portugal, les loyers ont augmenté de 103 % en dix ans, selon les données évoquées dans le cadre du débat européen, et les tensions immobilières dépassent largement les seuls quartiers touristiques de Lisbonne.
Pour João Pereira dos Santos, la réponse passe notamment par une augmentation de l’offre : construire davantage, éventuellement densifier certains secteurs, mais également améliorer les infrastructures de transport. L’enjeu consiste alors à élargir le marché résidentiel réellement accessible aux personnes travaillant à Lisbonne.
Une meilleure liaison entre Lisbonne, Oeiras, Sintra, Cascais et les autres pôles de l’aire métropolitaine peut en effet permettre aux ménages d’habiter plus loin sans subir des temps de déplacement incompatibles avec leur quotidien.
L’expérience des dernières années à Lisbonne apporte ainsi une nuance importante au débat européen. Faire reculer l’Alojamento Local peut restituer certains logements au marché résidentiel et limiter une partie de la pression dans les quartiers les plus touristiques. Mais passer de 20 000 à 11 700 registres n’a pas fait baisser les prix.
La crise immobilière de Lisbonne apparaît désormais trop profonde et alimentée par trop de facteurs pour qu’une seule mesure puisse l’inverser. Les locations touristiques font partie de l’équation. Elles ne sont manifestement pas toute l’équation.
