Immobilier au Portugal, l’année 2025 bat tous les records de prix

Le marché immobilier portugais a connu en 2025 une accélération spectaculaire de ses tendances haussières. Porté par des taux d'intérêt plus bas, des incitations fiscales pour les jeunes acquéreurs, et une offre en chute libre, le prix des logements a atteint des sommets inédits. Selon l’Institut national de la statistique (INE), le coût de l'immobilier a progressé de 17,7 % en rythme annuel au troisième trimestre, un record historique depuis la création des séries statistiques. Dans un contexte de pénurie de logements abordables et de dynamique de propriété très ancrée dans la société portugaise, l’accès à la propriété devient de plus en plus complexe, notamment pour les primo-accédants.

Une croissance soutenue des transactions, dopée par les jeunes ménages

Malgré des prix en forte hausse, le volume de transactions est resté élevé en 2025. Plus de 42.000 logements ont été vendus au printemps comme en été, pour un montant excédant les 10 milliards d'euros à chaque trimestre. Ce dynamisme s'explique en partie par la baisse des taux d'intérêt sur les crédits immobiliers, qui a relancé la compétition entre banques. Dans ce contexte, les jeunes ménages ont bénéficié d'une série de mesures incitatives mises en place par le gouvernement : exonération d'IMT et de droit de timbre pour les moins de 35 ans, garanties publiques facilitant les emprunts jusqu'à 100 % du prix d'achat.

Cette orientation politique a renforcé la tendance à la propriété, préférée au marché locatif devenu prohibitif. Les loyers, en forte tension, participent à rendre l'achat immobilier plus attractif pour les classes moyennes, en dépit de la flambée des prix. Toutefois, cet afflux de demandeurs n'a pas été accompagné d'une offre suffisante, entraînant un effet d’emballement.

Un stock en déshérence, des logements abordables en raréfaction

Le déficit de logements à vendre s’est aggravé au fil de l’année, avec une baisse de 15,7 % de l’offre disponible au printemps selon le portail Idealista. La chute est encore plus marquée dans la tranche des biens à moins de 200.000 euros, en recul de 73 % sur 5 ans. Les biens en vente sont de plus en plus concentrés dans des gammes de prix élevées, notamment dans les grandes zones urbaines de Lisbonne, Porto et Faro. A contrario, l’intérieur du pays reste relativement accessible, mais faiblement sollicité par les acquéreurs, faute de services et d’opportunités d’emploi.

Face à cette situation, l’exécutif a inclus dans son projet de budget 2026 plusieurs mesures structurelles : cession de biens publics à usage d’habitation, TVA à taux réduit de 6 % sur la construction et l’acquisition de logements destinés à l’habitation principale, simplification des procédures de permis de construire. Toutefois, ces mesures restent à l’état de projet et ne verront le jour, au mieux, qu’au cours de l'année 2026

Un recul net des achats par des étrangers

Si les prix augmentent, la part des acheteurs étrangers diminue sensiblement. Seulement 4,9 % des logements vendus au printemps 2025 ont été acquis par des non-résidents, soit une baisse de 14,5 % sur un an. La tendance se poursuit à l’été, avec -16,4 % d’achats. Ce repli s’explique par la fin des régimes fiscaux avantageux : disparition des Golden Visa en 2023, remplacement du statut RNH en 2024, durcissement des conditions de séjour avec la nouvelle loi sur l’immigration d’octobre 2025.

Par ailleurs, si le projet de loi fiscale porté par le gouvernement de Luis Montenegro est voté, les acquéreurs non résidents devront s’acquitter d’un IMT à taux unique de 7,5 %, contre des taux progressifs aujourd’hui. Ce signal fiscal pourrait accentuer le désintérêt d’une clientèle internationale jusqu’alors très présente dans les zones littorales et touristiques.

Analyse : une bulle structurelle plus qu’une surchauffe conjoncturelle

L’année 2025 confirme un changement de paradigme dans le marché immobilier portugais. La hausse des prix n’est plus seulement l’effet de cycles économiques favorables, mais le symptôme d’une crise structurelle de l’offre. L’inadaptation de la production immobilière aux besoins réels de la population, l’absence de foncier abordable et la complexité réglementaire bloquent les efforts de régulation. En l’état, aucune mesure ne suffira sans une politique industrielle du logement sur le long terme.

Le ralentissement de la demande étrangère n’a pas suffi à contenir les prix, signe que la pression est avant tout interne. L’appétit des jeunes ménages portugais, nourri par des aides publiques ciblées, s’est heurté à la rareté de logements accessibles. Faute de logements intermédiaires, les prix se tendent sur l’ensemble de la chaîne, alimentant le risque d’exclusion résidentielle et d’éclatement social.

Enfin, la question de l’équilibre territorial demeure centrale. Désengorger les grandes métropoles passe par une politique de décentralisation active : infrastructures, mobilité, services publics et incitations à la relocalisation. Le Portugal dispose d’un territoire aux potentialités sous-exploitées, mais le cap politique doit être clair. Sans cela, le logement risque de rester un facteur de fragilité pour l’économie et la cohésion sociale du pays.