Grand nettoyage dans l’hébergement touristique au Portugal

Le secteur du logement touristique au Portugal, connu sous le nom d’alojamento local (AL), s’apprête à vivre un tournant majeur. En cause : la mise en application d’une mesure réglementaire visant à contraindre les propriétaires à prouver l’activité réelle de leur bien via un document d’assurance de responsabilité civile. À défaut, leur agrément est purement et simplement annulé.

70 000 logements saisonniers en sursis

Sur les 124 000 logements AL enregistrés dans le pays, seuls 50 000 ont soumis les documents obligatoires à l’administration. Cela signifie que 70 000 logements touristiques risquent d’être radiés dans les prochaines semaines. Ce processus sera piloté par les municipalités, qui commenceront à notifier les propriétaires non conformes dès la semaine prochaine.

À Lisbonne, la situation est emblématique : plus de la moitié des 19 000 locations saisonnières n’ont toujours pas fourni la preuve d’assurance exigée. L’Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) ¹ estime que parmi les enregistrements actuels, environ 50 000 correspondent à des Licenças fantasma, c’est-à-dire à des logements qui ne sont plus actifs mais n’ont jamais été retirés des bases de données.

Une exigence imposée par le nouveau cadre législatif

Cette obligation est issue du Décret-loi n° 76/2024 ², entré en vigueur le 1er novembre 2024, et pleinement applicable depuis le 13 mars 2025, date à laquelle la plateforme de déclaration Gov.pt a été activée. Ce dispositif permet aux propriétaires de téléverser chaque année leur assurance de responsabilité civile valide. Le coût moyen de ce type d’assurance est estimé à environ 80 euros par an pour un appartement standard.

L’objectif du gouvernement est double : assainir le Registre National de l’Alojamento Local (RNAL) ³ en supprimant les inscriptions inactives, et garantir une plus grande transparence au profit des usagers et du secteur touristique. En cas de non-conformité, les municipalités sont autorisées à révoquer le statut AL, en lien avec les services de contrôle économique (ASAE) ⁴.

Un secteur en tension entre professionnalisation et sur-réglementation

La mesure est saluée par une partie des professionnels qui voient là une manière de différencier les acteurs sérieux des propriétaires occasionnels ou inactifs. Pour l’ALEP, la réglementation actuelle a le mérite de clarifier le paysage de l’offre et de créer un cadre plus équitable, à condition que les municipalités jouent leur rôle avec mesure.

Mais certains y voient une stratégie indirecte de réduction de l’offre locative touristique, dans un contexte où la pression immobilière et la crise du logement persistent dans les grandes villes. Le fait que la suppression concerne aussi bien des logements inactifs que des propriétaires actifs mais n’ayant pas encore téléversé leur attestation alimente les critiques d’une application trop stricte.

Ce que doivent faire les propriétaires pour éviter la radiation

Pour conserver leur enregistrement, les propriétaires doivent téléverser leur assurance sur le portail Gov.pt dans les plus brefs délais. Le document doit être mis à jour annuellement, sans quoi le statut AL pourra être automatiquement annulé. La mise à jour de ces informations est rendue visible publiquement sur la page du RNAL, renforçant ainsi la confiance du grand public et des touristes envers les hébergements conformes.

La transparence apportée par ce nouveau système est appelée à devenir une référence en matière de gestion touristique numérique. Mais son succès dépendra aussi de la capacité des collectivités à faire preuve de discernement dans l’application des annulations, pour ne pas fragiliser inutilement un secteur déjà sous pression.