Immobilier au Portugal : où achètent les étrangers ?

Si les régimes avantageux tels que le Golden Visa ou le statut de résident non habituel ont été supprimés ou restreints, plusieurs régions du Portugal continuent d'attirer une forte demande internationale, notamment en Algarve, à Madère et aux Âçores. Les acheteurs français, britanniques, allemands et nord-américains confirment leur intérêt, dans un marché désormais moins spéculatif mais toujours très dynamique à l’échelle locale.

Une baisse des transactions... mais un intérêt toujours soutenu

Le marché immobilier portugais entame une nouvelle phase. Selon les dernières données de l’Institut national de la statistique (INE), les ressortissants étrangers ont acquis 2098 logements au premier trimestre 2025, soit environ 5,1 % du total des transactions. Il s’agit du niveau le plus bas observé depuis le deuxième trimestre 2021, confirmant un ralentissement déjà amorcé en 2024.

Cette contraction du volume de ventes s’explique en grande partie par la disparition progressive de deux mécanismes d’attractivité majeurs : la fin du programme de « golden visa » en 2023, et la réforme du statut fiscal des résidents non habituels, remplacé début 2024 par un régime plus restrictif (IFICI). À cela s’ajoute une conjoncture économique moins favorable, marquée par la hausse des taux d’intérêt et le renforcement des exigences réglementaires d’accès au crédit.

Mais cette baisse apparente ne signifie pas un désintérêt du marché international. En réalité, la demande étrangère se maintient à un niveau élevé dans plusieurs zones spécifiques du territoire. C’est ce que montre la dernière analyse publiée par le portail immobilier idealista : les consultations d’annonces depuis l’étranger restent nombreuses, notamment dans les îles et dans le sud du pays.

Quelles régions du Portugal sont les plus prisées par les acheteurs étrangers ?

Les chiffres d’idealista pour le deuxième trimestre 2025 révèlent une géographie très contrastée. À Madère, plus de 42 % des consultations d’annonces immobilières proviennent de l’étranger. Suivent l’Algarve (36 %) et l’île de São Miguel, aux Açores (34 %). Ces trois territoires insulaires ou balnéaires, fortement touristiques, concentrent la majeure partie de l’intérêt international.

Derriere ce trio de tête, des zones moins attendues affichent également une activité soutenue, comme Viana do Castelo (30 %), Bragança et Vila Real (29 %), ou encore Guarda (26 %) et Castelo Branco (25 %). Ces régions de l’intérieur nord, longtemps restées en marge du tourisme de masse, attirent une population à la recherche de calme, de nature et de prix plus accessibles.

À l’inverse et contrairement à ce qu'on pourrait penser, les grandes métropoles comme Lisbonne (12 %), Évora (13 %), Setúbal (13 %) et Porto (14 %) se situent en bas de classement. Dans ces zones, la demande reste majoritairement locale, qu’elle soit portugaise ou issue de la communauté des résidents étrangers déjà installés.

Le profil des acheteurs étrangers évolue

Si la demande reste forte, elle change de nature. Les régimes fiscaux n’étant plus aussi attractifs, les investisseurs spéculatifs se replient. En revanche, les acheteurs « de mode de vie » deviennent majoritaires : retraités, couples aisés, familles de cadres ou d’entrepreneurs, tous en quête d’une meilleure qualité de vie.

Les nationalités les plus actives varient selon les régions : les Français dominent dans le nord et le centre du pays, tandis que les Britanniques sont plus nombreux en Algarve et dans l'Alentejo. Les Américains, de plus en plus présents, concentrent leur recherche sur Lisbonne, Madère et les Açores. Sur l’île de São Miguel, les visites provenant des États-Unis représentent à elles seules 34 % des demandes, devant le Canada (25 %) et l’Allemagne (9 %).

Cette diversification géographique du profil des acheteurs reflète aussi l’effet cumulé de la diaspora, du tourisme culturel et des nouveaux usages (nomadisme digital, travail à distance, installation temporaire).

Un marché post-incentives : vers une demande plus qualitative ?

Le recentrage du marché vers des acheteurs résidentiels plutôt que des investisseurs permet une forme de stabilisation. Le désengagement progressif des acheteurs en quête de rendements rapides ou de niches fiscales conduit à un environnement moins volatile, plus durable à long terme.

Le gouvernement portugais, en mettant fin aux régimes privilégiés, a voulu répondre à une pression sociale croissante autour de la hausse des prix de l’immobilier, en particulier dans les centres urbains. Le retour à une logique de résidence d’usage plutôt que de rente immobilière pourrait permettre un rééquilibrage de l’offre, notamment dans les zones secondaires.

Lisbonne et Porto en retrait : la revanche des zones périphériques

Lisbonne et Porto ne sont plus les locomotives du marché international. En dépit de leur attractivité touristique, ces villes subissent une forme de saturation immobilière, avec des prix très élevés, une offre tendue et des contraintes croissantes liées à la réglementation locale (restrictions sur les locations de courte durée, zones de tension locative, etc.).

Par contraste, des territoires comme Madère, les Açores, ou même des villes moyennes de l’intérieur nord deviennent des alternatives prisées, tant pour les prix plus accessibles que pour la qualité de vie. Ce glissement du centre vers les marges pourrait redessiner la carte du marché immobilier portugais pour les années à venir.

Vers un nouvel équilibre du marché immobilier portugais

La fin des dispositifs d’incitation n’a pas douché l’intérêt international pour le Portugal. Elle l’a simplement déplacé : géographiquement, vers les régions insulaires et le nord intérieur ; sociologiquement, vers des acheteurs plus sédentaires, souvent connectés au pays par la culture, le climat ou le travail.

Dans un contexte européen de mutation des usages et de tension sur le logement, le Portugal reste une valeur refuge. Mais la carte de l’investissement immobilier se redessine. Et avec elle, c’est toute la stratégie d’accueil du pays qui devra s’adapter.