L’immobilier pèse 80 % des recettes des villes

À mesure que le marché immobilier portugais s’est intensifié, la fiscalité liée au logement est devenue une source de revenus de plus en plus stratégique pour les collectivités locales. En 2024, les deux principaux impôts immobiliers : l’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) et l’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), ont représenté à eux seuls près de 80 % des recettes fiscales des municipalités portugaises. Une dépendance croissante, révélée par l’édition 2025 de l’Anuário Financeiro dos Municípios Portugueses, qui interroge la résilience des finances locales face aux évolutions du marché immobilier.

Mais elle soulève aussi une autre question, plus politique : comment les communes peuvent-elles, d’un côté, dénoncer les effets pervers de la flambée des prix du logement, en matière de gentrification ou de pénurie locative, et, de l’autre, profiter pleinement de la dynamique spéculative pour remplir leurs caisses ? Une tension qui reflète un double jeu institutionnel rarement assumé, mais bien réel, à mesure que l'immobilier devient l'une des principales assises financières des villes portugaises.

IMT : la transaction immobilière comme levier budgétaire

L’IMT, impôt perçu à chaque transaction immobilière, représente désormais 42,4 % des recettes fiscales locales au Portugal. C’est plus que l’IMI, impôt foncier récurrent, qui pèse 36,8 %. Cette bascule confirme une tendance observée depuis plusieurs années : les collectivités, notamment côtières ou touristiques, misent de plus en plus sur le dynamisme des achats pour alimenter leur budget. La hausse des volumes de vente, dopée par la demande étrangère et le marché de l’investissement, a mécaniquement gonflé les recettes liées à l’IMT.

À l’échelle nationale, ce seul impôt a généré des centaines de millions d’euros en 2024, participant à une croissance de 11,5 % des recettes totales des municipalités par rapport à 2023, pour atteindre 13,1 milliards d’euros. Mais cette croissance reste très dépendante du cycle immobilier : toute baisse de l’activité transactionnelle pourrait avoir un impact direct sur les finances locales, comme l’a montré la légère contraction observée à Lisbonne.

Lisbonne, Loulé, Grândola : les grands gagnants du modèle IMT

Sans surprise, Lisbonne reste la ville qui engrange le plus de recettes liées à l’IMT, avec 275,5 millions d’euros en 2024, soit 26 % de son budget total. Cela représente à elle seule 15,9 % du total national de l’IMT. Toutefois, la capitale a vu ses recettes reculer de 9,8 % par rapport à 2023, soit une baisse d’environ 30 millions d’euros, un signe que le marché pourrait arriver à maturité ou entrer dans une phase de stabilisation.

Mais ce sont les villes intermédiaires et balnéaires qui affichent la plus forte dépendance à l’IMT. À Loulé, par exemple, cet impôt représente 46,5 % des recettes totales, un record national. Suivent Grândola (43,4 %) et Cascais (38,8 %, avec 130 millions d’euros perçus). Ces territoires concentrent une part importante des investissements immobiliers haut de gamme, souvent liés à la résidence secondaire ou à la location touristique, ce qui explique leur forte exposition à la fiscalité transactionnelle.

Des budgets locaux exposés à la volatilité du marché

La montée en puissance de l’IMT dans les finances publiques locales pose une question de fond : les municipalités portugaises sont-elles devenues dépendantes du marché immobilier ? En s’appuyant de manière croissante sur un impôt lié au volume de ventes, donc à la conjoncture, les collectivités s’exposent à un risque de volatilité budgétaire. En cas de ralentissement du marché, d’évolution réglementaire ou de baisse de l’attractivité, les recettes pourraient chuter rapidement, laissant les budgets municipaux fragilisés.

Par contraste, l’IMI, assis sur la propriété foncière, reste une source de revenu plus stable, bien que son poids relatif diminue. Le déséquilibre entre IMT et IMI pourrait s’accentuer si le volume de transactions reste élevé, notamment dans les régions les plus touristiques ou sur les segments premium.

Vers une réflexion fiscale territorialisée ?

Ces données relancent le débat sur la fiscalité immobilière au Portugal et son impact territorial. Faut-il repenser les taux, plafonner la dépendance à l’IMT ou renforcer la progressivité de l’imposition foncière ? Certaines municipalités commencent à s’interroger sur leur résilience financière à moyen terme. Le gouvernement, de son côté, pourrait être conduit à ajuster les mécanismes de péréquation, notamment pour soutenir les communes qui ne bénéficient pas du même dynamisme immobilier que Lisbonne ou l’Algarve.

En attendant, les chiffres sont clairs : en 2024, près de 8 euros sur 10 provenant des impôts locaux portugais sont issus du logement. Une architecture fiscale fondée sur la pierre, qui nourrit les budgets communaux autant qu’elle révèle leur exposition croissante aux cycles immobiliers.