Acheter un logement au Portugal représente près de 30 ans de loyers

Alors que le marché portugais du logement continue de susciter l’attention, une étude publiée ce jeudi par Imovirtual révèle un indicateur clé de son déséquilibre : acheter un bien immobilier représente en moyenne 28,5 années de loyers. Un ratio jugé particulièrement élevé à l’échelle internationale, qui souligne les écarts croissants entre prix d’acquisition et revenus locatifs.

Un déséquilibre structurel entre prix de vente et loyers

L'étude d'Imovirtual repose sur le calcul du ratio entre le prix moyen d'achat et le montant annuel du loyer pour un bien équivalent. Ce ratio, utilisé à l'international pour comparer l'intérêt financier de l'achat face à la location, montre une tension évidente sur le marché portugais. En effet, 25 des 29 districts et régions analysés affichent des ratios supérieurs à 25 ans, alors que les références internationales considèrent qu'au-delà de 20 à 30 ans, le déséquilibre devient significatif.

Avec une moyenne nationale de 28,5 ans, le Portugal se situe donc dans une zone particulièrement tendue pour l’accession à la propriété, ce qui explique en partie pourquoi la location demeure, dans de nombreuses régions, la solution la plus viable financièrement.

Une forte disparité entre le littoral et l’intérieur

Des opportunités plus équilibrées dans l'intérieur du pays

Selon le rapport, les zones de l'intérieur portugais offrent des perspectives plus attractives pour l'achat immobilier. Castelo Branco, Guarda ou Bragança affichent des ratios compris entre 13 et 17 ans, indiquant des conditions d'achat plus soutenables, notamment pour les ménages bénéficiant d'une stabilité professionnelle ou exerçant en télétravail.

Dans ces territoires, plusieurs facteurs structurels contribuent à cette plus grande accessibilité : une pression démographique plus faible, un dynamisme économique modéré et un marché locatif moins tendu. Ces régions, souvent marquées par le vieillissement de la population et la baisse du nombre d’habitants, connaissent une demande immobilière limitée, ce qui freine la hausse des prix de vente comme des loyers.

Par conséquent, l’achat immobilier y reste financièrement plus viable à moyen terme, particulièrement pour les profils disposant d’une certaine stabilité (salariés du secteur public, professions libérales, télétravailleurs, retraités). Ce différentiel illustre l’un des grands contrastes du territoire portugais : entre littoral sous pression et intérieur plus accessible mais économiquement moins dynamique.

Les métropoles et zones touristiques sous pression

À l’opposé, les grandes villes et les régions littorales les plus prisées révèlent une pression forte sur l’accession à la propriété. À titre d’exemple :

• Lisbonne : 32,8 années de loyers nécessaires
• Faro : 35,3 années
• Aveiro : 33,8 années
• Braga : 32,5 années
• Setúbal : 31,9 années
• Porto : 29,8 années

Dans ces zones, les prix de vente ont explosé ces dernières années, sous l’effet combiné d’une forte demande internationale, du tourisme, de la rareté foncière, et des tensions liées aux résidences secondaires. Mais les loyers aussi y atteignent des niveaux historiquement élevés, ce qui place nombre de locataires dans une situation de fragilité financière, sans pour autant leur permettre d’accéder à la propriété.

L'achat devient inaccessible pour la majorité, tandis que la location absorbe une part croissante du revenu disponible

Le déséquilibre est donc double : l’achat devient inaccessible pour la majorité, tandis que la location absorbe une part croissante du revenu disponible. Résultat : dans les métropoles, la pression se reporte sur les périphéries et renforce les dynamiques d’étalement urbain ou de précarité résidentielle.

Et dans les îles, une situation encore plus spécifique

Dans les régions autonomes : Açores et Madère, la situation est encore plus singulière. Sur ces marchés étroits, où l’offre est limitée et la demande volatile, les effets de la spéculation liée aux résidences secondaires ou au tourisme de courte durée se font fortement sentir. Le ratio entre prix d’achat et loyers dépasse souvent celui observé sur le continent, traduisant une tension spécifique liée à la taille du marché et à la saisonnalité de la demande.

Dans plusieurs communes insulaires, les opportunités d’acquisition deviennent rares, et les logements disponibles tendent à se concentrer sur des segments très spécifiques, souvent inaccessibles pour les résidents locaux. Cette configuration alimente des déséquilibres persistants entre usage résidentiel et attractivité touristique, posant un défi croissant pour l’équilibre social et économique de ces territoires insulaires.

Le marché de l’immobilier portugais sous tension durable

Ce nouveau rapport d'Imovirtual vient confirmer une tendance lourde : l'achat immobilier devient de plus en plus difficilement accessible pour une large partie de la population, en particulier dans les grandes villes. Malgré un cadre macroéconomique relativement favorable, l'écart croissant entre prix de vente et revenus locatifs fragilise la dynamique d'accession à la propriété.

Dans un contexte où l'inflation, la hausse des taux d'intérêt et la crise du logement s'installent durablement, cette étude souligne la nécessité de repenser les politiques du logement au Portugal, en soutenant la construction, en régulant les usages et en encourageant des modèles d'habitat plus équilibrés.