Portugal : coup de frein sur les Airbnb, les licences en forte baisse

Le mouvement, discret mais massif, marque une inflexion inédite dans le paysage touristique portugais. Pour la première fois depuis plus d’une décennie, le nombre de licences d’alojamento local (AL), équivalent des locations de courte durée type Airbnb, recule. Entre décembre 2025 et début avril, environ 7000 enregistrements ont été supprimés, faisant passer le total national de 126 000 à 119 000 unités. Et la tendance pourrait s’accentuer dans les mois à venir.

Derrière ces chiffres, c’est tout un modèle qui commence à être réévalué. Longtemps encouragé pour soutenir l’attractivité touristique du pays, l’essor rapide des locations de courte durée se heurte désormais à des contraintes économiques, sociales et politiques de plus en plus visibles.

Un "nettoyage" réglementaire à grande échelle

À l'origine de cette baisse, un processus de révision engagé par les autorités locales. Plus de 150 municipalités ont lancé des contrôles approfondis afin de vérifier la conformité des licences existantes. Ce travail s'inscrit dans le cadre d'une évolution récente du régime juridique de l'AL, qui impose des obligations plus strictes aux propriétaires.

Les annulations concernent principalement des situations d’irrégularité : absence d’assurance, non-respect des normes, activité interrompue ou dossiers incomplets. Selon les données avancées par les acteurs du secteur, plus de 10 000 enregistrements seraient actuellement en cours de réexamen ou menacés de suppression. Cette dynamique pourrait ramener le parc national autour de 90 000 unités, soit une contraction significative en quelques mois seulement.

Pour les autorités, il ne s'agit pas d'une remise en cause frontale du modèle, mais d'un assainissement nécessaire. L'objectif affiché est de clarifier un marché devenu difficile à encadrer, après plusieurs années de croissance rapide et parfois peu régulée.

Lisbonne et les grandes villes en première ligne

Le phénomène est particulièrement visible dans les grandes agglomérations, où la pression immobilière est la plus forte. À Lisbonne, environ 6700 licences ont été annulées, entraînant une baisse d'environ 36 % du nombre d'AL, désormais estimé à 11 800 unités. Porto, Faro, Cascais ou encore Funchal suivent une trajectoire comparable, avec un durcissement des règles d'attribution et une limitation des nouvelles autorisations.

Malgré cette baisse, la concentration reste élevée dans les centres historiques. À Lisbonne, quelques freguesias concentrent encore plus de 70 % des locations, révélant un déséquilibre persistant entre usage touristique et résidentiel. Cette géographie du logement est désormais au cœur des préoccupations politiques locales.

Au niveau européen, la situation portugaise est régulièrement citée comme un cas emblématique. Le Parlement européen évoque une proportion de logements touristiques jugée “alarmante”, dans un contexte de crise du logement qualifiée de “sévère”.

Vers un nouvel équilibre entre tourisme et logement

Ce coup de frein intervient dans un moment charnière pour l’économie portugaise. Le tourisme reste un pilier majeur de la croissance, mais ses effets sur le marché immobilier suscitent des tensions croissantes. La réduction du nombre de licences apparaît ainsi comme une tentative de rééquilibrage, visant à préserver l’accès au logement pour les résidents.

Pour les professionnels du secteur, cette phase correspond davantage à une rationalisation qu’à un effondrement. Le marché de la location touristique ne disparaît pas, mais il entre dans une nouvelle phase, plus encadrée, où la conformité réglementaire devient un facteur déterminant.

Pour les propriétaires, en revanche, le changement est tangible. La rentabilité, longtemps élevée et relativement sécurisée, dépend désormais d’un environnement plus contraint. À moyen terme, cette évolution pourrait redessiner en profondeur le paysage urbain portugais, en limitant la pression touristique sur certains quartiers et en réintroduisant une part de logement résidentiel.

Reste à savoir si cet ajustement suffira à répondre à la crise du logement, ou s'il ne constitue qu'une première étape dans une transformation plus large du modèle touristique portugais.

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