Immobilier, les valeurs estimées par les banques s’envolent au Portugal

Le marché immobilier portugais poursuit sa trajectoire ascendante. En 2025, la valeur médiane des expertises immobilières commandées par les banques dans le cadre de prêts a progressé de 17,3 %, atteignant 1 949 euros/m² à l’échelle nationale. Ce chiffre, publié par l'Instituto Nacional de Estatística (INE) ¹, constitue un indicateur de référence pour suivre l'évolution du secteur résidentiel, en l'absence d’un registre centralisé des transactions.

La hausse constatée reflète une combinaison de facteurs : une demande toujours forte dans les zones attractives, une offre neuve limitée, et une réévaluation continue des actifs immobiliers par les établissements financiers. L’analyse des données met en lumière des écarts régionaux marqués et une dynamique différenciée selon le type de logement, entre appartements prisés dans les zones urbaines et maisons davantage présentes dans les territoires ruraux.

Lisbonne, Algarve, Setúbal : les locomotives du marché

La région métropolitaine de Lisbonne demeure en tête des valorisations les plus élevées, avec une médiane de 3199 €/m2 pour les appartements en décembre 2025. L'Algarve suit à 2758 €/m2, portée par la demande touristique et les acquisitions de non-résidents. À noter également la forte poussée de la Péninsule de Setúbal, qui enregistre une croissance annuelle de 29,2 %, la plus marquée de tout le territoire.

Ce dynamisme reflète l’attirance pour des zones périurbaines en développement, où les prix restent inférieurs à ceux de la capitale tout en bénéficiant d’une bonne connectivité. L’écart entre ces zones et les régions les plus rurales se creuse davantage.

Les régions les plus attractives (Grande Lisbonne, Algarve, Setúbal) dépassent nettement la médiane nationale, avec des écarts respectifs de 51,1 %, 31 % et 21,1 %. À l'inverse, l'Alto Tâmega e Barroso, Terras de Trás-os-Montes et l'Alto Alentejo accusent des retards allant jusqu'à -52,7 % par rapport à la moyenne nationale. Le décalage témoigne d’un déséquilibre croissant entre littoral et intérieur, que les politiques de cohésion territoriale peinent encore à corriger.

Appartements et maisons : deux rythmes de valorisation bien distincts

Au-delà des disparités géographiques, l’évolution des prix révèle également des écarts significatifs selon le type de bien. Appartements et maisons suivent des trajectoires différenciées, tant en rythme de valorisation qu’en typologie dominante.

Une demande soutenue sur les appartements T2 et T3

Les appartements concentrent l'essentiel des évaluations. En décembre 2025, le prix médien s'établit à 2415 €/m2, soit une progression de 23,1 % sur un an. Les typologies T2 et T3 représentent 92,8 % des évaluations, avec des hausses respectives de 30 € et 43 €/m2 par rapport à novembre, atteignant 2495 €/m2 et 2090 €/m2.

Les appartements T1, plus rares dans les évaluations, connaissent un recul symbolique (-10 €/m2), ce qui pourrait indiquer un plafond atteignable sur ce segment très tendu dans les centres urbains.

Les maisons progressent plus lentement

Les maisons individuelles voient leur valeur médiane atteindre 1516 €/m2 en décembre, soit une hausse annuelle de 14,7 %. Les 2 et 3 pièces y sont également dominants, avec des valorisations à 1511 €/m2 et 1480 €/m2. Le segment des 4 pièces recule légèrement (−2 €/m2), ce qui traduit une pression plus faible sur les biens de grande taille, notamment en zones rurales.

Cette disparité entre appartements et maisons confirme la dynamique d’urbanisation et la préférence pour des logements fonctionnels, adaptés à des populations plus mobiles ou jeunes actifs urbains.

Un ralentissement des évaluations en fin d’année ?

Malgré cette croissance annuelle marquée, les derniers mois de 2025 montrent des signes d'essoufflement. En décembre, le nombre d'expertises immobilières commandées par les banques recule de 4,9 % par rapport à novembre, pour s'établir à 34.496. Sur un an, la baisse atteint 7,2 %, un indicateur possible d'un ralentissement de la demande ou d'une attente face à des taux de crédit encore élevés.

Le recul observé dans certaines régions comme le Centre (-3,6 % pour les appartements en Alentejo) pourrait annoncer une accalmie relative, voire une segmentation plus nette du marché en 2026.

Perspectives 2026 : entre soutenabilité et stabilisation

Si la hausse des évaluations reflète un marché dynamique, elle soulève également des questions de soutenabilité économique et sociale. Le maintien de ces niveaux suppose une continuité dans les prêts immobiliers et une capacité d’achat maintenue, ce qui reste incertain dans un contexte de resserrement monétaire et d’inflation persistante.

La publication des données du premier trimestre 2026 sera déterminante pour confirmer s'il s'agit d'un plateau ou d'un simple repli technique dans une tendance haussière plus structurelle.