Hébergements touristiques : des chiffres gonflés qui faussent le débat ?

Alors que le logement est devenu un enjeu social et politique central au Portugal, le secteur de l’alojamento local (AL) (location de courte durée à destination touristique) est à nouveau sous le feu des projecteurs. Cette fois, ce ne sont pas les prix de l’immobilier ou les plaintes de riverains qui animent le débat, mais un chiffre : 125.000. C’est le nombre officiel d’enregistrements d’AL dans le pays. Or, près d’un tiers de ces inscriptions seraient aujourd’hui inactives.

Selon les acteurs du secteur, ce déséquilibre statistique fausse la perception du marché, alimente une narration politique exagérée de la pression touristique sur le logement, et a servi de fondement à des législations jugées inadaptées. La mise à jour en cours du Registre national du logement local (RNAL) devrait faire chuter ce chiffre à environ 85.000 unités réellement actives d’ici la fin de l’année. À Lisbonne, zone la plus controversée, le nombre de logements enregistrés passerait de 19.000 à 11.000 ou 12.000.

Des « registres fantômes » qui biaisent le débat

Pour Ana Jacinto, secrétaire générale de l’AHRESP (Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal), le sujet n’est pas simplement administratif. « On parle d’une distorsion ayant des effets pratiques significatifs », autrement dit, une distorsion aux conséquences concrètes. En conservant dans les statistiques officielles des milliers d’unités d’AL qui ne sont plus opérationnelles, le discours public sur la pression exercée par le tourisme sur le marché locatif serait en partie construit sur des bases erronées.

« Cela grossit artificiellement le nombre total d’établissements de location courte durée, ce qui renforce des narrations qui présentent le secteur comme un facteur majeur de raréfaction du logement », affirme Jacinto, citée par le Jornal Económico ¹. En toile de fond, l’objectif est clair : restaurer une lecture plus équilibrée des données pour éviter que des décisions politiques soient prises sur des diagnostics faussés.

Ce point de vue, largement partagé au sein du secteur touristique, mérite toutefois d’être nuancé. Même en retirant les logements inactifs, l’offre effective de locations touristiques reste concentrée dans certains quartiers déjà sous pression, notamment à Lisbonne, Porto ou Lagos. Plusieurs études indépendantes ont souligné que l’alojamento local, en particulier lorsqu’il est pratiqué à grande échelle par des acteurs professionnels, peut contribuer à raréfier les logements disponibles pour la population locale et exercer une pression à la hausse sur les loyers.

Par ailleurs, la correction statistique en cours, bien qu’indispensable, ne suffit pas à elle seule à résoudre les tensions sur le marché résidentiel. Pour de nombreux élus et collectifs citoyens, le débat dépasse la seule fiabilité des données : il touche à l’équilibre entre attractivité touristique, droit au logement et régulation du marché locatif. Le « discours sur les narrations » opposé par les professionnels masque parfois la diversité des réalités locales, où certains quartiers voient effectivement leur tissu résidentiel se transformer en profondeur.

Une révision rendue possible après des blocages législatifs

L’ALEP (Associação do Alojamento Local em Portugal) ², autre acteur représentatif du secteur, précise que cette mise à jour du RNAL n’a réellement démarré qu’en mars 2025, bien qu’elle ait été annoncée plus tôt. Le retard serait en partie lié à la loi « Mais Habitação » ³, entrée en vigueur fin 2023, mais dont l’application aurait été entravée par des problèmes techniques et juridiques. Eduardo Miranda, président de l’ALEP, pointe des « illégalités » dans la conception même du texte, qui ont empêché les municipalités de nettoyer la base de données comme prévu.

Selon ses estimations, plus de 40.000 enregistrements seraient inactifs ou obsolètes. Or, en l’absence de tri ou d’exigence de preuve d’activité, ces données ont continué à structurer les argumentaires politiques et les propositions réglementaires. « Nous alertons depuis des années sur le décalage entre les chiffres officiels et la réalité du terrain », insiste Miranda.

Vers une base de données plus fiable pour 2026

L’un des effets attendus de cette révision est une meilleure régulation du secteur, fondée sur une photographie plus fidèle de l’offre existante. L’objectif affiché est que, d’ici début 2026, la base de données RNAL reflète exclusivement les logements réellement actifs, ce qui permettrait de distinguer plus clairement les zones de tension, les opérateurs professionnels et les usages opportunistes ou occasionnels.

Ce nettoyage statistique pourrait également renforcer la lisibilité du secteur vis-à-vis des pouvoirs publics et de la population. En remettant à plat les données, les associations professionnelles espèrent aussi réhabiliter l’image de l’alojamento local, aujourd’hui souvent assimilé, à tort ou à raison, à un moteur de spéculation immobilière, notamment dans les centres historiques de Lisbonne et Porto.

Enjeux économiques et repositionnement politique

Derrière ces chiffres, c’est l’équilibre global du marché locatif portugais qui est en jeu. L’AL a constitué une source de revenus importante pour de nombreux petits propriétaires, mais son développement rapide a aussi été perçu comme un facteur de tension sur le logement résidentiel. La clarification en cours pourrait ouvrir une nouvelle phase de régulation, moins conflictuelle, plus segmentée et fondée sur des critères mesurables.

En toile de fond, le gouvernement portugais cherche à montrer qu’il agit face à la crise du logement, tout en évitant de déstabiliser un secteur qui génère une partie non négligeable des recettes touristiques nationales. Le réajustement des chiffres pourrait donc servir de levier pour reconfigurer les politiques publiques sans recourir à des interdictions globales ou des moratoires brutaux, qui restent contestés juridiquement.

Dans un contexte de croissance touristique soutenue, le défi est désormais clair : délimiter précisément ce qu’est un logement local actif, en finir avec les enregistrements dormants, et réconcilier tourisme et droit au logement. Une opération comptable, certes, mais aux implications politiques majeures.