Portugal : nouvelles mesures pour relancer le logement

Face à la flambée des prix de l’immobilier et à la pénurie persistante de logements accessibles dans les grandes villes, le gouvernement portugais dirigé par Luís Montenegro a annoncé, ce jeudi 25 septembre, une série de mesures fiscales et structurelles qualifiées de « politique de choc » dans le secteur de l’habitation. Objectif affiché : stimuler la construction neuve et relancer le marché locatif, tout en encadrant les excès observés sur certaines niches d’investissement immobilier.

Parmi les mesures emblématiques figurent une baisse ciblée de la TVA à 6 % sur la construction, des incitations fiscales renforcées pour les propriétaires mettant en location à des niveaux qualifiés de « modérés », une déduction fiscale accrue pour certains locataires, ainsi qu’un durcissement du régime d’imposition des acquisitions immobilières par des non-résidents. Ce paquet législatif, approuvé en Conseil des ministres, sera soumis à validation parlementaire dans les prochaines semaines.

Une TVA à 6 % pour relancer les chantiers

Mesure-phare très attendue par le secteur, la baisse de la TVA à 6 % s’appliquera désormais à la construction de logements neufs d’une valeur maximale de 648.000 euros. Cette réduction, qui concerne aussi les projets de construction destinés à la location à un loyer mensuel ne dépassant pas 2300 euros, vise à rendre économiquement plus attractifs les projets immobiliers dans les zones urbaines tendues.

« Il s’agit d’une mesure de rupture pour redonner de la vigueur à l’offre, aussi bien à l’achat qu’à la location », a expliqué Luís Montenegro. Ce plafond de 2300 euros, jugé élevé à l’échelle nationale, correspond néanmoins aux niveaux de marché pratiqués dans les centres de Lisbonne, Porto ou encore Cascais. Le dispositif restera en vigueur jusqu’en 2029, et sera réévalué par le futur exécutif à cette échéance.

Fiscalité allégée pour les propriétaires et locataires

Le gouvernement a également validé un abattement sur l’IRS (impôt sur le revenu) appliqué aux loyers « modérés », selon une grille de valeurs qui sera précisée par décret. L’objectif est d’encourager les bailleurs à pratiquer des loyers inférieurs aux niveaux de marché dans les zones sous tension, tout en sécurisant leur rentabilité nette.

Du côté des locataires, la déduction des dépenses de logement dans l’IRS est revalorisée : elle pourra atteindre jusqu’à 900 euros en 2026, puis 1000 euros en 2027. Cette mesure ne concernera toutefois que les ménages justifiant de loyers dits modérés, ce qui pourrait limiter sa portée à certaines classes moyennes ou jeunes actifs dans les grandes agglomérations.

Fin du « logement accessible », place au « prix modéré »

En parallèle, l’exécutif met fin à la notion juridique de « logement accessible », qui servait jusqu’ici de base à certaines politiques publiques, notamment les conventions de location encadrée. Le gouvernement entend lui substituer une nouvelle catégorie : celle de « logement à prix modéré ».

Ce changement implique l’introduction de seuils précis dans la législation : jusqu’à 648.000 euros pour l’achat, et jusqu’à 2 300 euros de loyer mensuel dans le cas de la location. Ces montants, bien qu’élevés au regard du revenu médian portugais, visent à répondre aux réalités des marchés locaux dans les zones à forte pression immobilière.

IMT alourdi pour les non-résidents

Autre décision notable, l’IMT (impôt municipal sur les transferts de propriété) sera alourdi pour les acheteurs immobiliers non résidents au Portugal. Le détail du nouveau barème n’a pas encore été publié, mais cette mesure s’inscrit dans une volonté de freiner la spéculation immobilière alimentée par les capitaux étrangers, tout en préservant l’accès au logement pour les résidents permanents.

Les émigrés portugais établis à l’étranger ne seront pas concernés par cette hausse, le gouvernement souhaitant maintenir les facilités d’accès à la propriété pour la diaspora.

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Un pari risqué mais assumé

Pour le Premier ministre, ces mesures constituent un « choc nécessaire » dans un marché déséquilibré depuis des années. Il assume le caractère ciblé, voire temporaire, de ces incitations, qui visent à créer un électrochoc chez les promoteurs, les investisseurs et les bailleurs.

« Nous voulons faire bouger les lignes dans la construction et l’accès au logement », a-t-il déclaré. Reste à savoir si ce volontarisme fiscal et réglementaire suffira à inverser la tendance, alors que les coûts de construction restent élevés, les permis de construire ralentis, et la demande urbaine toujours plus forte.

Les experts saluent la logique d'incitation, mais s’interrogent sur la capacité réelle des ménages à profiter de ces plafonds, dans un pays où le salaire médian avoisine à peine les 1000 euros mensuels. Le débat parlementaire à venir pourrait préciser l’équilibre entre efficacité économique et équité sociale de cette réforme ambitieuse.