Marché locatif au Portugal, un système inefficace selon l’OCDE

Au Portugal, la crise du logement ne se résume pas à la flambée des prix. Elle prend racine dans un déséquilibre plus profond : un marché locatif à la fois marginal, peu formalisé et fortement entravé par la fragmentation réglementaire. Dans son dernier rapport sur l’économie portugaise, publié le 6 janvier 2026, l’OCDE dresse un constat sévère d’un système résidentiel qui ne parvient pas à répondre à la demande, malgré une dynamique économique globalement positive. Si certaines mesures ont été prises ces dernières années, leur impact demeure limité, faute de vision cohérente, d’investissement public soutenu et d’un cadre réglementaire stable.

Un marché locatif dominé par l’informalité et la précarité

Le premier constat de l’OCDE ¹ est sans appel : seuls 12 % des ménages portugais déclaraient vivre en logement loué en 2023. Ce chiffre place le pays parmi les plus faibles d’Europe en matière de location déclarée. Surtout, l’organisation estime que jusqu’à 60 % des contrats locatifs pourraient être informels, c’est-à-dire non enregistrés légalement, échappant aux protections juridiques et fiscales habituelles.

Cette informalité massive ne résulte pas seulement de pratiques individuelles, mais reflète les lacunes structurelles du système. L’OCDE pointe notamment le gel partiel des loyers antérieurs à 1990, la fragmentation réglementaire entre municipalités, et les revirements fréquents de la politique du logement, facteurs qui ont découragé les investisseurs et asséché l’offre formelle. Malgré des réformes engagées ces dernières années, leur efficacité reste très relative.

Les conditions de logement qui en découlent accentuent la précarité pour une large part de la population. L’organisation note en particulier l’absence de mécanismes de régulation adaptés au XXIe siècle, dans un pays qui a longtemps favorisé la propriété au détriment du locatif.

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Un parc résidentiel vaste mais peu efficace

Le Portugal dispose en théorie d’un des parcs résidentiels les plus étendus de l’OCDE en proportion de sa population. Pourtant, une part significative de ce parc est sous-utilisée. En 2021, 12 % des logements étaient vacants et 19 % utilisés comme résidences secondaires. Des chiffres bien au-dessus de la moyenne européenne, et qui révèlent une tension paradoxale : la crise du logement ne provient pas d’un manque de bâtiments, mais d’un mauvais usage des ressources existantes.

À Lisbonne, cette distorsion est encore plus flagrante : 14,9 % des logements étaient inoccupés et 9,3 % réservés aux résidences de vacances, selon les chiffres de 2021. En parallèle, le taux de logements sociaux reste parmi les plus faibles de l’OCDE, avec des dépenses publiques dans ce domaine plafonnant à 0,1 % du PIB en 2022.

La rareté du logement accessible est donc aggravée par une absence de politique de réhabilitation et de remise sur le marché des biens vacants. Ce décalage alimente mécaniquement la pression sur les ménages les plus modestes et les jeunes actifs, en particulier dans les grandes villes.

Un système plombé par les lenteurs administratives

À ces dysfonctionnements structurels s’ajoute un frein majeur : la complexité administrative dans le secteur du bâtiment. Le délai moyen pour obtenir un permis de construire illustre la paralysie d’un système bureaucratique à bout de souffle. En 2023, il fallait attendre en moyenne 545 jours à Lisbonne, 548 à Coimbra, 453 à Porto et 272 à Funchal pour qu’un projet immobilier soit autorisé.

Cette lenteur impacte lourdement la capacité de l’offre à répondre à la demande croissante. Elle décourage également les promoteurs, en particulier pour les projets de logement abordable ou social, peu rentables à court terme.

Par ailleurs, l’OCDE souligne le manque de main-d'œuvre qualifiée dans le secteur de la construction, l’augmentation continue des prix du foncier et la hausse des coûts des matériaux. Un environnement peu propice à un redémarrage rapide de la construction neuve, pourtant crucial pour équilibrer le marché.

Une demande en mutation, portée par des dynamiques internationales

Depuis 2010, le nombre de ménages au Portugal a augmenté de 13 %, dans un contexte de réduction de la taille moyenne des foyers. Cette évolution démographique, couplée à la croissance économique et au retour de certains expatriés, a stimulé une demande interne que le marché locatif ne parvient pas à absorber.

Mais la tension est surtout renforcée par une pression externe. Les investisseurs étrangers ont représenté environ 10 % de la valeur des transactions immobilières entre 2019 et 2024, selon l’OCDE. Attirés par des prix relativement bas à l’échelle européenne et les avantages fiscaux liés aux visas gold, ces acheteurs se sont concentrés sur les segments les plus chers, contribuant à la hausse des prix dans les zones urbaines attractives.

À Lisbonne, le nombre d’annonces Airbnb est passé de 18.277 en 2019 à 21.181 en 2024

Le boom du tourisme a également modifié la physionomie du parc résidentiel. À Lisbonne, le nombre d’annonces Airbnb est passé de 18.277 en 2019 à 21.181 en 2024, soit environ 7,6 % de l’ensemble des logements urbains. Cette expansion rapide des locations de courte durée prive le marché classique de milliers d’appartements, et alimente les tensions sur les loyers.

Entre pauvreté énergétique et mal-logement

Si le Portugal bénéficie d’un climat tempéré et d’une demande énergétique globalement faible, cela ne signifie pas que ses habitants vivent mieux. L’OCDE tire la sonnette d’alarme sur les conséquences sociales de la mauvaise qualité énergétique du bâti. Une part importante des logements n’est pas isolée, mal chauffée ou mal ventilée, ce qui contribue à un taux élevé de pauvreté énergétique.

Le rapport souligne que ces conditions de vie ont un impact tangible sur la santé des habitants, en particulier les plus fragiles. Le logement, au lieu d’être un levier de bien-être et de stabilité, devient un facteur de précarité et d’exclusion.

Or, sans investissement public massif dans la réhabilitation énergétique du parc existant, et sans incitations à la rénovation, cette situation risque de perdurer. La stratégie actuelle reste trop centrée sur les incitations au neuf, au détriment d’une approche plus durable.

Un modèle à réinventer, entre urgence sociale et attractivité économique

Le rapport de l’OCDE agit comme un miroir tendu au Portugal. Il révèle les failles d’un système résidentiel encore dominé par une logique de rente et de spéculation, au détriment d’une approche structurelle et inclusive. Pour sortir de cette impasse, plusieurs leviers devront être mobilisés simultanément : un cadre réglementaire unifié, des investissements publics ciblés, une lutte active contre la vacance, une simplification administrative et un rééquilibrage entre locations de courte et de longue durée.

Le défi est de taille : garantir l’accès au logement pour les classes moyennes et populaires sans casser l’attractivité économique du pays, ni décourager les investissements privés. Mais il est urgent d’agir. Car au-delà des indicateurs macroéconomiques favorables, c’est le droit fondamental à un logement digne et accessible qui est désormais en jeu.