Le climat peut-il faire grimper le prix des maisons au Portugal ?

Une rue arborée, un appartement traversant, des volets extérieurs et quelques degrés de moins lorsque tombe la nuit : ce qui relevait autrefois essentiellement du confort pourrait progressivement acquérir une véritable valeur immobilière au Portugal. Après plusieurs étés marqués par des épisodes de chaleur intense, la capacité d'un logement et de son environnement à conserver une température supportable devient une question beaucoup moins abstraite. Elle peut influencer la qualité de vie, la consommation d'énergie et, à terme, les choix résidentiels des ménages.

Le phénomène porte déjà un nom étudié par les chercheurs : la gentrification climatique. Il désigne notamment la valorisation de territoires mieux protégés contre certaines conséquences du changement climatique, susceptible d'attirer des populations disposant d'un pouvoir d'achat supérieur et d'accroître progressivement la pression sur les habitants déjà installés. Au Portugal, il serait prématuré d'attribuer directement l'évolution récente des prix immobiliers à ce mécanisme. Plusieurs indicateurs montrent néanmoins que les conditions pouvant le favoriser sont désormais réunies.

Le sujet dépasse largement la présence d'un climatiseur dans un appartement. Il concerne la végétation d'une rue, la qualité énergétique d'un bâtiment, son exposition au soleil, la possibilité de rafraîchir naturellement les pièces pendant la nuit ou encore la proximité d'un espace vert. Dans un pays où les épisodes de chaleur deviennent une composante durable de l'été, la fraîcheur pourrait ainsi rejoindre progressivement la liste des critères qui déterminent l'attractivité d'un logement.

Quand supporter la chaleur chez soi devient un enjeu immobilier

Les chiffres permettent de comprendre pourquoi la question prend de l'importance. Entre janvier et la fin juin 2026, l'Institut portugais de la mer et de l'atmosphère (IPMA) a comptabilisé 59 jours associés à des vagues de chaleur au Portugal continental. Plusieurs épisodes se sont prolongés près de deux semaines et, au début du mois de juillet, 12 des 18 districts du continent ont été placés sous alerte rouge, avec des températures maximales susceptibles d'atteindre 44 °C. Le mois d'août a ensuite apporté de nouveaux épisodes de températures très élevées.

Or, une vague de chaleur ne se vit pas seulement à l'extérieur. Elle se prolonge dans les logements, parfois longtemps après le coucher du soleil. En 2025, 28,2 % de la population portugaise vivait dans une habitation qui ne pouvait pas être maintenue confortablement fraîche pendant l'été, selon les données de l'INE citées dans l'étude du marché. L'objectif fixé pour 2030 est de ramener cette proportion à 20 %.

La climatisation ne constitue par ailleurs qu'une réponse partielle et encore loin d'être généralisée. Au deuxième trimestre 2026, seulement 34 % des logements proposés à la vente ou à la location au Portugal disposaient de la climatisation, selon les données d'Idealista. Son installation représente également un investissement, auquel s'ajoute ensuite le coût de l'électricité nécessaire à son fonctionnement.

Cette situation introduit progressivement une différence entre des biens immobiliers qui pouvaient auparavant sembler relativement comparables. Un appartement correctement isolé, protégé du soleil et capable d'être ventilé pendant la nuit n'offre pas la même expérience estivale qu'un logement exposé plein ouest dans un bâtiment peu performant. Plus les périodes très chaudes deviennent longues, plus cette différence de confort peut devenir visible pour les acheteurs et les locataires.

La « gentrification climatique », un phénomène désormais étudié

Une étude réalisée dans l'aire métropolitaine de Barcelone permet de comprendre le mécanisme susceptible de se développer ailleurs dans la péninsule Ibérique. Des chercheurs du Barcelona Lab for Urban Environmental Justice and Sustainability ont construit un indice croisant l'exposition à la chaleur, le confort thermique des logements, l'accès aux espaces verts, la situation socio-économique et les capacités locales d'adaptation.

Leur résultat est contre-intuitif. Les secteurs considérés comme les plus vulnérables à une future gentrification climatique ne sont pas nécessairement les centres historiques déjà très chers, mais certaines périphéries. Plus vertes, moins denses et parfois plus fraîches, elles peuvent devenir particulièrement attractives lorsque la protection contre les fortes chaleurs entre dans les critères résidentiels.

Cette étude ne démontre évidemment pas que le même phénomène explique actuellement les prix immobiliers portugais. Elle permet en revanche d'identifier un mécanisme auquel le Portugal pourrait être confronté : lorsqu'une caractéristique environnementale recherchée devient rare, le marché peut progressivement lui attribuer une valeur supplémentaire.

Les périphéries de Lisbonne sont déjà devenues très recherchées

Le phénomène mérite particulièrement d'être observé autour de Lisbonne, où les communes périphériques n'ont cependant pas attendu le changement climatique pour devenir attractives. Le coût très élevé de la capitale, la recherche de surfaces plus importantes, l'offre immobilière, l'accès aux écoles et les déplacements professionnels ont déjà déplacé une partie considérable de la demande vers les communes voisines.

Selon les données du Banco de Portugal, le prix des logements a plus que doublé dans 157 municipalités entre 2017 et 2025. À Sintra, Seixal, Barreiro, Moita et Setúbal, la progression de la valeur médiane au mètre carré a dépassé 200 %. Ces évolutions résultent d'une multitude de facteurs économiques et immobiliers ; elles ne peuvent donc pas être présentées comme une conséquence du réchauffement climatique.

La géographie de la demande montre néanmoins combien les équilibres résidentiels ont déjà changé. En février 2026, les 10 municipalités les plus recherchées pour acheter une maison se situaient autour de la capitale, tandis que Lisbonne n'arrivait qu'en onzième position. Les prix médians des biens proposés atteignaient notamment 324 000 euros à Amadora, 471 000 euros à Odivelas, 511 000 euros à Loures, 522 000 euros à Sintra et 738 000 euros à Oeiras.

Le climat pourrait donc intervenir non comme la cause initiale de ce déplacement, mais comme un critère supplémentaire dans un marché périphérique déjà extrêmement disputé. Une commune offrant davantage de végétation, des températures nocturnes légèrement plus basses ou des logements plus performants pourrait bénéficier d'un avantage supplémentaire face à un environnement urbain très minéral.

Un autre chiffre rend cette hypothèse particulièrement intéressante : selon des données publiées en juillet, 87 % des Portugais considèrent l'exposition aux risques climatiques extrêmes comme un critère important ou très important lors de l'achat d'un nouveau logement. Le risque climatique n'est donc plus seulement une préoccupation d'urbanistes ou de chercheurs. Il commence à entrer dans la manière dont les particuliers envisagent leur futur lieu de vie.

À Lisbonne, quelques rues peuvent connaître des réalités thermiques très différentes

La température ressentie dans une ville ne dépend pas uniquement de celle annoncée par l'IPMA. L'asphalte, le béton et les façades accumulent de l'énergie pendant la journée avant de la restituer progressivement. Dans les secteurs fortement bâtis et peu végétalisés, ce phénomène contribue à la formation d'îlots de chaleur urbains qui peuvent maintenir des températures élevées longtemps après le coucher du soleil.

À l'inverse, les arbres, jardins et sols moins artificialisés créent des espaces de fraîcheur. Les travaux cités par António Lopes, professeur à l'IGOT de l'Université de Lisbonne et chercheur au Centro de Estudos Geográficos, montrent notamment que la présence d'arbres dans les rues peut réduire le stress thermique ressenti par le corps humain d'environ 3 à 6 °C, notamment grâce à l'ombre qu'ils procurent.

Cette différence devient particulièrement importante pendant les nuits tropicales, lorsque la température minimale reste supérieure à 20 °C. Un logement qui ne parvient plus à évacuer la chaleur accumulée pendant la journée peut rester inconfortable toute la nuit. Les périodes successives sans véritable refroidissement deviennent alors beaucoup plus difficiles à supporter.

À Lisbonne, une cartographie réalisée par le scientifique Manuel Banza a notamment identifié plusieurs secteurs où les refuges contre la chaleur sont difficiles à trouver : la Baixa, Alto de São João, la Rue Morais Soares, Chelas, Bairro do Rego, Parque das Nações ou encore Ajuda. La Rua Morais Soares illustre particulièrement le problème : ce secteur extrêmement dense dispose de peu d'arbres et manque de jardins ou de parcs suffisamment importants pour jouer un véritable rôle de rafraîchissement.

La qualité des logements creuse également les différences

Deux personnes habitant le même quartier peuvent pourtant vivre une vague de chaleur de manière radicalement différente. La qualité de l'isolation, l'étage, l'orientation des fenêtres, la présence de protections solaires extérieures ou la possibilité de créer un courant d'air influencent fortement la température intérieure. Le bâti devient donc une deuxième géographie de la chaleur, superposée à celle de la ville.

Entre janvier et août 2026, 48,2 % des logements ayant obtenu un certificat énergétique appartenaient encore aux catégories C à F, selon les données de l'ADENE reprises dans les informations disponibles. Cette proportion souligne l'importance du chantier de rénovation énergétique du parc résidentiel portugais. Une mauvaise performance énergétique ne signifie d'ailleurs pas seulement davantage de chauffage en hiver ; elle peut également rendre certains logements particulièrement difficiles à maintenir frais en été.

La question est aussi profondément sociale. Plus de 600 000 personnes vivent en situation de pauvreté énergétique sévère au Portugal. Pour ces ménages, installer une climatisation, remplacer des fenêtres, améliorer l'isolation ou simplement absorber une hausse durable de la facture d'électricité n'est pas toujours possible.

La même vague de chaleur ne produit donc pas les mêmes conséquences pour tout le monde. Certains habitants peuvent adapter leur logement ou déménager vers un secteur offrant davantage de confort ; d'autres restent exposés parce que leurs ressources financières réduisent leurs possibilités. C'est précisément à cette intersection entre climat, revenus et marché du logement que la notion de gentrification climatique prend tout son sens.

Le paradoxe des quartiers que l'on rend plus agréables à vivre

Les villes portugaises doivent pourtant s'adapter. Planter des arbres, désimperméabiliser certains sols, créer des parcs, restaurer des cours d'eau, installer des zones ombragées ou rénover les bâtiments permet de réduire l'exposition des habitants aux fortes chaleurs. Ces interventions deviennent d'autant plus importantes lorsque les températures extrêmes se répètent.

Mais une difficulté apparaît : une amélioration environnementale peut également augmenter l'attractivité immobilière d'un quartier. Une rue auparavant très minérale devient plus agréable après sa végétalisation ; un nouveau parc améliore le cadre de vie ; une rénovation importante réduit les dépenses énergétiques et augmente le confort des logements. Toutes ces évolutions peuvent être intégrées progressivement dans les prix.

C'est le paradoxe mis en évidence par les recherches sur la gentrification climatique. Les politiques nécessaires pour protéger les habitants peuvent, lorsqu'elles interviennent dans des marchés immobiliers très tendus, contribuer indirectement à rendre certains secteurs plus désirables. Sans mécanismes permettant de préserver une offre accessible, les ménages qui auraient le plus besoin de ces améliorations risquent alors d'être ceux qui auront le plus de difficultés à rester dans le quartier.

Le Portugal commence parallèlement à multiplier les projets d'adaptation. Turismo de Portugal a notamment lancé un programme d'un million d'euros destiné à soutenir la création de refuges climatiques par les municipalités et freguesias. Fontaine d'eau, arbres procurant de l'ombre, pergolas, systèmes de brumisation ou mobilier permettant de se reposer font partie des interventions susceptibles d'être financées. Plus de 100 refuges climatiques seraient déjà présents dans 47 municipalités.

Ces initiatives répondent à une nécessité immédiate, mais elles montrent également pourquoi les politiques climatiques, urbaines et immobilières deviennent difficiles à dissocier. Créer de la fraîcheur est indispensable ; s'assurer qu'elle reste accessible à ceux qui vivent déjà sur place constitue un autre défi.

La fraîcheur pourrait-elle devenir un nouvel équipement immobilier ?

Pendant longtemps, les annonces immobilières ont principalement valorisé la surface, la terrasse, la vue, l'étage, le stationnement ou la proximité des transports. À mesure que les étés deviennent plus difficiles, d'autres caractéristiques pourraient gagner en importance. Une bonne isolation, une rue arborée ou une orientation évitant les heures les plus chaudes pourraient progressivement devenir de véritables arguments de vente.

La climatisation représente la manifestation la plus évidente de cette évolution, mais elle ne résume pas le confort thermique. Une maison mal isolée équipée d'un appareil puissant peut rester coûteuse à rafraîchir. À l'inverse, des protections solaires extérieures, une ventilation nocturne efficace, une isolation adaptée et de l'ombre autour du bâtiment permettent de limiter naturellement une partie des apports de chaleur.

Cette transformation pourrait également modifier la perception de certains territoires. Une périphérie végétalisée ou un secteur bénéficiant d'un environnement moins minéral pourrait être regardé différemment par des ménages qui ne considéraient auparavant que la distance au centre-ville. Le changement climatique ajoute ainsi une nouvelle couche à la traditionnelle question immobilière de l'emplacement.

Ce qu'il faut désormais regarder avant d'acheter une maison au Portugal

Pour un acheteur, le certificat énergétique constitue un premier indicateur, mais il mérite d'être lu dans le détail. Les recommandations d'amélioration, la qualité des fenêtres et de l'isolation donnent des informations utiles sur le comportement futur du logement. L'orientation doit également être observée : une grande façade exposée au soleil de l'après-midi peut devenir particulièrement problématique en juillet et en août lorsqu'elle n'est pas correctement protégée.

Les stores extérieurs, volets et autres dispositifs d'ombrage sont également importants, car bloquer le rayonnement solaire avant qu'il ne traverse une vitre est généralement plus efficace que tenter d'évacuer ensuite la chaleur accumulée. La possibilité d'ouvrir des fenêtres sur plusieurs façades mérite aussi d'être vérifiée. Lorsque les températures extérieures redescendent, une ventilation traversante permet de renouveler rapidement l'air intérieur.

Il faut enfin sortir du logement et observer son environnement immédiat. Une rue arborée, un jardin proche, la présence d'ombre sur le trajet quotidien ou un grand espace vert accessible à pied peuvent modifier sensiblement l'expérience d'une période de chaleur. Les projets municipaux de végétalisation et l'existence de refuges climatiques constituent désormais des informations intéressantes à rechercher avant un achat.

Il serait encore excessif d'affirmer qu'une nouvelle carte immobilière du Portugal est déjà en train de se dessiner uniquement sous l'effet des températures. Les prix restent dominés par des facteurs puissants : pénurie de logements, revenus, crédit, pression démographique, attractivité des territoires et proximité des emplois. Mais le climat commence à ajouter une variable que le marché pouvait autrefois largement ignorer.

À mesure que les épisodes à 40 °C deviennent moins exceptionnels, une question très simple risque donc de prendre davantage de poids lors d'une visite immobilière : comment vit-on réellement ici au cœur du mois d'août ? Derrière cette interrogation se trouvent désormais l'énergie, l'urbanisme, le pouvoir d'achat et peut-être une partie de la valeur future du logement. Au Portugal, la fraîcheur pourrait ainsi progressivement cesser d'être seulement un confort pour devenir un véritable actif immobilier.