Le Portugal réduit la TVA et allège la fiscalité sur la construction

Face à une crise persistante du logement et à une tension accrue sur les prix, le Parlement portugais a validé un ensemble de mesures fiscales destinées à stimuler l’offre immobilière. Au cœur du dispositif figure la réduction de la TVA à 6% sur la construction de logements destinés à résidence principale, une mesure emblématique du paquet gouvernemental. Adoptée après d’intenses débats, elle s’accompagne d’ajustements visant à encadrer son application et à limiter les effets d’aubaine.

Ce virage fiscal s’inscrit dans une stratégie plus large de soutien au marché résidentiel, combinant incitations à la construction, allègements d’impôts pour les bailleurs et simplification des procédures d’urbanisme. L’objectif affiché est clair : augmenter l’offre pour contenir la hausse des loyers et faciliter l’accès au logement permanent.

Une TVA réduite sous conditions strictes

La mesure phare concerne l’application d’un taux réduit de 6% de TVA à la construction de logements destinés à l’habitation propre et permanente. Initialement critiquée pour son manque de clarté opérationnelle, notamment par l’Ordre des experts-comptables, la disposition a été amendée en commission parlementaire.

Désormais, le bénéfice du taux réduit est conditionné au maintien du bien comme résidence principale pendant au moins 12 mois. En cas de non-respect, sauf circonstances exceptionnelles prévues par le Code de l'IRS, une majoration de 10 points du taux d'IMT (impôt sur les transmissions immobilières) pourra être appliquée. Le législateur entend ainsi éviter que l'avantage fiscal ne profite à des opérations spéculatives ou à des résidences secondaires déguisées.

Sur le plan politique, le texte a été adopté avec les voix favorables du PSD, de l’Iniciativa Liberal et du CDS-PP, tandis que le PS s’y est opposé. Chega et Livre se sont abstenus. Ce clivage illustre les divergences persistantes sur la meilleure manière d’agir face à la crise du logement.

Des incitations fiscales pour dynamiser le marché locatif

Au-delà de la TVA, le paquet législatif prévoit un ensemble de mesures fiscales destinées à encourager la mise sur le marché de logements à des loyers dits « modérés », fixés jusqu'à 2300 euros mensuels. Le taux d'imposition autonome sur les revenus locatifs est ainsi abaissé de 25% à 10% pour ces contrats, un signal fort adressé aux propriétaires.

L'ensemble représente un coût budgétaire estimé entre 200 et 300 millions d'euros, avec une application prévue jusqu'en 2029

Le dispositif inclut également l'exonération de taxation des plus-values en cas de réinvestissement dans des biens destinés à la location résidentielle. Par ailleurs, le plafond de déduction des loyers en IRS pour les locataires est relevé jusqu'à 1000 euros par an, afin d'alléger la charge fiscale des ménages.

D'autres mesures complètent l'arsenal : exonération d'IMT et de droit de timbre pour l'acquisition de biens destinés à la location, application d'un IMT de 7,5% pour les non-résidents achetant un logement, ou encore ajustements du statut des avantages fiscaux. L'ensemble représente un coût budgétaire estimé entre 200 et 300 millions d'euros, avec une application prévue jusqu'en 2029.

Urbanisme : accélérer pour réduire les coûts de contexte

Le gouvernement ne s'est pas limité aux leviers fiscaux. Une seconde autorisation législative modifie les régimes juridiques de l'urbanisation, de la construction et de la réhabilitation urbaine. L'ambition est de réduire les délais administratifs et les coûts associés aux projets immobiliers.

La plupart des opérations urbanistiques pourront désormais être lancées après simple communication préalable, sans attendre un acte administratif formel, sous réserve d'un délai minimal de 8 jours. Les consultations des différentes entités compétentes seront déclenchées simultanément, afin d'éviter l'enlisement des dossiers dans une succession d'avis.

Cette simplification vise à fluidifier l’activité du secteur et à raccourcir le temps entre le dépôt d’un projet et le début des travaux, dans un contexte où les lenteurs administratives sont régulièrement pointées comme un frein majeur à l’augmentation de l’offre.

Un débat politique toujours vif

Le Parti socialiste avait présenté un projet alternatif misant davantage sur la lutte contre la spéculation immobilière, notamment par un alourdissement de la fiscalité sur la rétention de logements dans les zones de forte pression urbaine et des incitations spécifiques pour la mise sur le marché de résidences secondaires. Ce texte a été rejeté en séance plénière.

Le débat révèle deux approches distinctes : l’une privilégiant les incitations fiscales et la simplification réglementaire pour stimuler l’offre, l’autre mettant l’accent sur la régulation et la contrainte pour contenir les comportements spéculatifs.

Reste à savoir si la combinaison d’allègements fiscaux et d’accélération des procédures suffira à produire un effet tangible sur les prix et les loyers. Dans un marché marqué par une forte demande, notamment dans les grandes zones urbaines, l’efficacité de ces mesures dépendra autant de leur mise en œuvre que de la capacité du secteur à répondre rapidement par une augmentation réelle de la construction.