Hausse de la taxe sur les achats immobiliers pour les étrangers

Le Premier ministre portugais, Luís Montenegro, a annoncé ce jeudi 25 septembre 2025 un relèvement de la taxe IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) pour les acheteurs étrangers non-résidents au Portugal. Cette mesure, dévoilée lors d’une déclaration sans questions à la résidence officielle de São Bento, ne concernera pas les Portugais expatriés ni les étrangers ayant leur résidence fiscale dans le pays.

Un ajustement fiscal ciblé sur les acheteurs étrangers

Présentée comme une mesure de justice fiscale, cette décision s’inscrit dans une série d’initiatives destinées à mieux réguler le marché immobilier portugais. Le ministre des Infrastructures et du Logement, Miguel Pinto Luz, a précisé que cette hausse n’avait pas vocation à faire porter la responsabilité de la crise du logement sur les non-résidents, mais plutôt à accroître les recettes fiscales tout en introduisant davantage d’équité dans l’accès à la propriété.

« C’est une mesure de justice qui va redistribuer plus équitablement la richesse », a-t-il déclaré dans un entretien accordé à ECO. Selon lui, il ne s’agit pas d’entraver l’investissement étranger, mais de cibler une catégorie précise d’acheteurs : ceux qui acquièrent des résidences secondaires ou de vacances sans y être fiscalement domiciliés.

Les détails chiffrés de l’augmentation de l’IMT n’ont pas encore été communiqués. Ils seront intégrés au prochain paquet fiscal du gouvernement, dont la présentation est attendue dans les semaines à venir.

Comprendre l’IMT, un impôt clé dans le marché immobilier portugais

Un impôt municipal sur les transactions immobilières

L’IMT est l’équivalent portugais du droit de mutation ou taxe de transmission immobilière. Il est prélevé lors de l’achat d’un bien immobilier, que ce soit une résidence principale, secondaire ou un bien à usage locatif. Il représente une source importante de revenus pour les municipalités portugaises.

Le calcul de l’IMT dépend de plusieurs critères : la valeur du bien (valeur d’achat ou valeur fiscale, selon la plus élevée), son usage (résidence principale ou secondaire), et la localisation géographique. Le taux est progressif, allant de 1 % à 7,5 % pour les achats classiques, avec une tranche à 10 % pour les biens situés dans les territoires à fiscalité privilégiée (paradis fiscaux).

Des exonérations et des réductions selon les cas

Pour l’achat d’une première résidence principale, des exonérations partielles ou totales peuvent s’appliquer si le bien est inférieur à certains seuils (actuellement autour de 100.000 € pour une exonération totale). Le système vise à favoriser l’accès à la propriété pour les résidents portugais ou les jeunes acheteurs, tout en maintenant une fiscalité plus lourde sur les résidences secondaires ou les achats à but spéculatif.

Dans le cas des non-résidents, ces exonérations sont rarement applicables. Les taux standards ou majorés sont donc souvent pratiqués, en particulier lorsque l’objectif est un investissement locatif ou une résidence saisonnière.

Une mesure symbolique dans un contexte de tension immobilière

La décision du gouvernement portugais intervient dans un contexte où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté dans les grandes villes et les régions touristiques. Les achats par des non-résidents ont été fréquemment pointés du doigt, notamment dans les quartiers de Lisbonne, Porto ou l’Algarve, pour leur contribution à la pression sur les prix et à la raréfaction de l’offre locative pour les locaux.

Cette nouvelle taxation vise donc à corriger certains déséquilibres sans pour autant compromettre l’attractivité du pays auprès des investisseurs. Le gouvernement insiste sur le fait que le Portugal demeure un pays stable, à fiscalité modérée, disposant d’infrastructures solides et d’un climat économique favorable aux investissements étrangers.

Un signal politique plus qu’une rupture économique

En pratique, le relèvement de l’IMT pour les non-résidents ne devrait pas provoquer un retrait massif des acheteurs étrangers. Selon les professionnels du secteur, une légère hausse de la fiscalité ne remettra pas en cause l’attrait des marchés les plus dynamiques. Toutefois, ce signal politique traduit un changement de ton, qui fait écho à d’autres décisions récentes : fin du régime fiscal des RNH (résidents non habituels), réforme du marché locatif, ou plafonnement de certains loyers.

Le gouvernement cherche à rétablir un équilibre entre développement économique et justice sociale, face à une population de plus en plus affectée par la hausse des prix et le manque de logements accessibles. Pour les acheteurs étrangers, la prudence sera de mise, notamment en ce qui concerne les investissements purement spéculatifs.

Vers une réforme plus globale de la fiscalité immobilière ?

Le relèvement de l’IMT pourrait être la première étape d’un repositionnement plus large de la fiscalité immobilière au Portugal. En renforçant la progressivité et en modulant les taxes selon le profil des acheteurs, le gouvernement cherche à rendre le système plus équitable tout en préservant l’essentiel des recettes.

Les détails concrets de cette évolution sont attendus dans les prochaines semaines, lors de la présentation du budget 2026. Les professionnels du secteur immobilier, quant à eux, restent en alerte, entre incertitude réglementaire et espoir d’un assainissement du marché.