Au Portugal, les logements abordables sont en train de disparaître

La crise du logement au Portugal franchit une nouvelle étape. Depuis plusieurs années, les prix de l'immobilier progressent plus rapidement que les revenus de la majorité des ménages. Désormais, le problème ne réside plus uniquement dans le coût des logements : les biens correspondant aux budgets des familles portugaises deviennent eux-mêmes de plus en plus rares.

Les dernières données du portail immobilier Idealista illustrent cette évolution. Au début de l'année 2026, seules 36 % des maisons et appartements proposés à la vente au Portugal affichaient un prix inférieur à 300 000 euros. Autrement dit, à peine un logement sur trois se situe encore dans la tranche de prix la plus recherchée par les ménages du pays.

Cette contraction de l'offre intervient alors que la demande continue de progresser, alimentée par la croissance démographique, les difficultés du marché locatif et les différentes mesures de soutien à l'accession à la propriété mises en place par le gouvernement.

Le segment le plus accessible est celui qui disparaît le plus vite

Le constat est particulièrement frappant lorsque l'on observe l'évolution du marché sur un an. Entre le premier trimestre 2025 et le premier trimestre 2026, le nombre total de logements disponibles à la vente a diminué de 19 % à l'échelle nationale.

Mais cette baisse ne touche pas toutes les catégories de prix de la même manière. Les logements affichés à moins de 300 000 euros ont enregistré une chute de 31 % de leur stock disponible, soit la plus forte diminution du marché. Dans certaines catégories situées sous les 210 000 euros, l'offre a même été divisée par deux en l'espace d'un an.

À l'inverse, les biens compris entre 300 000 et 600 000 euros ont vu leur stock diminuer de seulement 11 %, tandis que les logements de plus de 600 000 euros ont enregistré une baisse limitée à 8 %.

Cette évolution a profondément modifié la structure du marché immobilier portugais. Il y a encore un an, les logements les plus abordables représentaient la plus grande part de l'offre nationale. Désormais, le segment dominant est celui des biens compris entre 300 000 et 600 000 euros.

Un marché de plus en plus déconnecté des revenus portugais

Cette transformation alimente un sentiment grandissant de décalage entre les prix du marché et les capacités financières des ménages. Si les logements les plus recherchés sont ceux situés sous les 300 000 euros, ils sont également ceux qui deviennent les plus difficiles à trouver.

Les données montrent que les appartements compris entre 90 000 et 180 000 euros figurent parmi les biens suscitant le plus grand nombre de contacts par annonce. Cette forte pression témoigne d'une demande concentrée sur les segments accessibles, alors même que ceux-ci se raréfient rapidement.

La situation est encore accentuée par les dispositifs destinés aux jeunes acheteurs, notamment l'exonération de l'IMT et certaines garanties publiques, qui renforcent l'intérêt pour les biens situés dans ces tranches de prix.

Le résultat est un marché où la concurrence s'intensifie autour d'un nombre de logements toujours plus limité.

Lisbonne, Faro et Funchal deviennent des cas extrêmes

Les disparités territoriales demeurent importantes. Dans plusieurs villes de l'intérieur du pays, les logements de moins de 300 000 euros représentent encore la majorité de l'offre disponible.

C'est notamment le cas à Bragance, Beja, Guarda, Castelo Branco ou Évora, où les biens situés sous ce seuil constituent plus de 70 % du stock résidentiel disponible.

À l'autre extrémité du classement, certaines villes apparaissent désormais presque hors de portée pour les ménages recherchant un logement abordable. À Funchal, seuls 3 % des logements proposés à la vente coûtent moins de 300 000 euros. À Lisbonne, cette proportion atteint seulement 7 %, tandis qu'elle s'établit à 14 % à Faro.

La capitale portugaise présente même une caractéristique supplémentaire : près d'un logement sur deux mis en vente dépasse désormais les 600 000 euros.

Porto résiste davantage mais la tendance est la même

La situation reste un peu moins tendue à Porto, mais la dynamique observée est similaire. Les logements proposés à moins de 300 000 euros représentent aujourd'hui environ 30 % du marché local.

La catégorie dominante dans la deuxième ville du pays correspond désormais aux biens compris entre 300 000 et 600 000 euros, qui représentent près de la moitié de l'offre disponible.

Les logements dépassant les 600 000 euros occupent également une place importante, avec environ un quart du stock total.

Comme à Lisbonne, la progression des prix et la diminution de l'offre accessible éloignent progressivement une partie des ménages du marché immobilier traditionnel.

Les biens accessibles se vendent en quelques semaines

Les logements les plus abordables ne sont pas seulement rares : ils quittent également le marché beaucoup plus rapidement que les autres.

Au premier trimestre 2026, les biens vendus entre 180 000 et 270 000 euros sont restés en ligne un peu plus de 2 mois en moyenne avant de trouver acquéreur. Les logements situés sous le seuil de 300 000 euros disparaissent généralement du marché en moins de 3 mois.

À l'inverse, les biens les plus chers peuvent rester disponibles pendant près de 4 mois, voire davantage dans certains segments haut de gamme.

Cette rapidité confirme l'intensité de la demande sur les logements accessibles et souligne l'ampleur du déséquilibre entre l'offre et les besoins réels des familles.

Les mesures gouvernementales ne produiront pas d'effets immédiats

Face à cette situation, le gouvernement mise sur plusieurs réformes destinées à stimuler la construction et à accroître l'offre de logements. Parmi elles figurent l'application d'un taux réduit de TVA à 6 % pour certaines opérations de construction ainsi que la simplification des procédures d'urbanisme.

Les professionnels du secteur estiment toutefois que les effets de ces mesures mettront du temps à se matérialiser. Entre l'obtention des autorisations, le lancement des chantiers et la livraison des logements, plusieurs années peuvent s'écouler.

D'ici là, le marché immobilier portugais pourrait continuer à se polariser. Les logements correspondant aux capacités financières de la classe moyenne restent les plus recherchés, mais aussi les plus rares.

Pour de nombreux ménages, la question n'est désormais plus seulement de savoir s'ils peuvent acheter un logement. Elle devient progressivement celle de savoir s'il en existe encore un correspondant à leur budget.