Acheter une ruine au Portugal : bonne affaire ou chantier à risque ?

Une maison au Portugal pour le prix d'une petite voiture ? En parcourant les annonces immobilières, il est encore possible de trouver des ruines proposées autour de 10 000 ou 20 000 euros. À première vue, l'idée peut sembler séduisante : acheter une vieille bâtisse à bas prix, la restaurer et disposer quelques années plus tard d'une maison valant plusieurs fois son prix d'achat.

La réalité est évidemment plus complexe. Dans ce type de projet, le prix affiché dans l'annonce ne représente souvent qu'une petite partie de l'investissement final. Avant même de calculer le coût des travaux, une autre question est essentielle : que sera-t-il réellement possible de reconstruire ?

Une ruine à 10 000 € ne signifie pas que vous pourrez reconstruire une maison

Les écarts de prix sont considérables. Certaines petites bâtisses abandonnées situées dans les zones rurales du Portugal sont proposées pour quelques dizaines de milliers d'euros, parfois moins ; mais ces biens constituent le bas du marché. À l'autre extrémité du marché, de nombreux biens à reconstruire sont davantage valorisés comme des terrains constructibles disposant déjà d'un bâti ou d'un potentiel de reconstruction, et les prix peuvent alors rapidement atteindre 70 000, 100 000 ou 150 000 euros, voire beaucoup plus dans les secteurs recherchés.

La différence ne tient évidemment pas à l'état du bâtiment. La localisation, la superficie du terrain, la surface qu'il est possible de reconstruire et les règles d'urbanisme peuvent représenter l'essentiel de la valeur d'une ruine.

C'est pourquoi l'une des premières démarches consiste à vérifier auprès de la Câmara Municipal ce qui peut effectivement être réalisé sur la parcelle. Une ancienne maison ne constitue pas automatiquement un droit à construire une habitation de même taille, encore moins à l'agrandir.

Le droit portugais comporte néanmoins un principe dit de « garantie de l'existant ». Pour un bâtiment légalement construit, certaines opérations de reconstruction ou de modification peuvent rester possibles même lorsque les règles actuelles sont plus contraignantes que celles qui existaient au moment de sa construction, à condition notamment de ne pas créer ou aggraver certaines non-conformités et de respecter les exigences applicables au projet.

La situation devient plus délicate lorsqu'il ne subsiste pratiquement plus rien de l'ancienne construction ou lorsque son existence légale est difficile à démontrer. Avant l'achat, il peut donc être prudent de demander une information préalable à la municipalité et de faire examiner le dossier par un architecte ou un technicien connaissant les règles locales.

Combien coûte réellement la rénovation d'une ruine au Portugal ?

C'est là que les maisons vendues quelques milliers d'euros peuvent rapidement perdre leur apparence de bonne affaire. Une rénovation légère et la reconstruction d'une véritable ruine correspondent à deux opérations très différentes.

Les estimations disponibles sur le marché portugais placent généralement une reconstruction lourde autour de plusieurs centaines d'euros par mètre carré et pouvant approcher, voire dépasser, 1000 euros par mètre carré lorsque le bâtiment nécessite une intervention complète.

Une maison de 100 m² achetée 20 000 euros peut ainsi nécessiter plusieurs dizaines de milliers d'euros de travaux supplémentaires, et facilement davantage lorsque la toiture, les planchers, les réseaux électriques, la plomberie, l'isolation, les fenêtres ou la structure doivent être entièrement repris.

Dans les bâtiments particulièrement dégradés ou soumis à des contraintes patrimoniales, réhabiliter peut même revenir aussi cher que construire une maison neuve. L'intérêt économique se trouve alors ailleurs : dans l'emplacement, le terrain, le charme de l'architecture existante ou la possibilité de restaurer une maison dans un endroit où une construction nouvelle serait difficile à obtenir.

Les coûts varient également fortement selon les régions. La disponibilité de la main-d'œuvre, l'accès au chantier, le transport des matériaux et la nécessité de faire intervenir des artisans spécialisés peuvent considérablement modifier le budget.

Le prix des travaux n'est qu'une partie du budget

Une erreur fréquente consiste à multiplier simplement la surface de la maison par un prix moyen de rénovation. Une reconstruction implique de nombreux coûts périphériques : architecte, études techniques, démarches administratives, éventuelles taxes municipales, suivi du chantier et parfois travaux de raccordement aux différents réseaux.

Il faut également prévoir une marge pour les mauvaises surprises. Dans une maison ancienne, une toiture apparemment récupérable, des murs fragilisés par l'humidité ou des problèmes structurels découverts après le début du chantier peuvent modifier rapidement le devis initial.

Le statut même de la construction doit être vérifié. Le système portugais de certification énergétique prévoit notamment une déclaration spécifique pour les bâtiments considérés comme étant en ruine, établie par un professionnel qualifié.

La fiscalité peut également peser sur l'opération. Les immeubles officiellement considérés comme étant en ruine peuvent notamment faire l'objet d'une majoration de l'IMI. À l'inverse, certaines opérations de réhabilitation répondant aux conditions prévues par la législation peuvent bénéficier d'avantages fiscaux, notamment concernant l'IMI ou l'IMT. Ces dispositifs dépendent toutefois de la situation du bâtiment, de la nature du projet et parfois de sa localisation.

Alors, une ruine peut-elle vraiment prendre beaucoup de valeur ?

Oui, mais la différence entre le prix d'achat et la valeur de la maison rénovée ne constitue évidemment pas le bénéfice réalisé par son propriétaire.

Les réseaux sociaux regorgent d'exemples spectaculaires. Il n'est pas rare de voir des propriétaires de maisons abandonnées, revendiquer un achat à moinsde 100.000 euros et une revente au quintuple après rénovation. Mais le coût total des travaux est rarement rendu public !

L'exemple illustre néanmoins ce qui peut créer de la valeur dans ce type de projet : acheter non seulement des murs dégradés, mais un potentiel immobilier que les travaux permettront de révéler.

Au Portugal, une petite ruine rurale achetée 10 000 euros n'a donc aucune raison de valoir mécaniquement dix fois plus après rénovation. Tout dépendra de la somme investie, de la localisation, de la surface récupérée et surtout de la valeur du marché immobilier local une fois le chantier terminé.

Les vérifications à faire avant d'acheter

Le faible prix d'une ruine peut néanmoins ouvrir des possibilités intéressantes, notamment dans certaines régions rurales où l'immobilier reste beaucoup moins cher que sur le littoral. Mais ce type d'achat nécessite davantage de vérifications qu'une maison immédiatement habitable.

Avant de signer, il est notamment conseillé de vérifier :

• la situation juridique et urbanistique du bâtiment ;
• la surface réellement enregistrée et celle qui peut être reconstruite ;
• les éventuelles contraintes patrimoniales ou environnementales ;
• les travaux nécessaires sur la structure et la toiture ;
• l'accès à l'eau, à l'électricité et à l'assainissement ;
• le coût des projets, autorisations et travaux ;
• la valeur des maisons rénovées comparables dans le même secteur.

La meilleure affaire n'est donc pas nécessairement la ruine la moins chère. Une maison rurale vendue 60 000 euros dont la situation administrative est claire et la structure largement récupérable peut finalement coûter beaucoup moins cher qu'une bâtisse à 10 000 euros nécessitant plusieurs années de démarches et une reconstruction presque intégrale.

Avant de tomber amoureux d'une vieille maison de pierre perdue dans la campagne portugaise, le calcul le plus important n'est donc pas son prix d'achat. C'est celui du coût total nécessaire pour pouvoir un jour y poser ses valises.