Portugal : le gouvernement lance une offensive sur le marché locatif

Face à une crise du logement persistante, le gouvernement portugais tente de rétablir la confiance entre propriétaires et locataires. Depuis 2024, l’exécutif dirigé par Luís Montenegro déploie progressivement un ensemble de mesures destinées à relancer l’offre de logements à louer, dans un pays où une part significative du parc immobilier reste inoccupée.

Au cœur du diagnostic posé par Lisbonne figure un phénomène structurel : de nombreux propriétaires préfèrent laisser leurs logements vides plutôt que de les mettre sur le marché locatif. La crainte d’impayés, la difficulté à récupérer un bien en cas de conflit contractuel ou encore la perception d’un cadre juridique défavorable ont progressivement dissuadé une partie des investisseurs particuliers.

Pour tenter de renverser cette dynamique, l’exécutif a construit une stratégie en plusieurs étapes mêlant incitations fiscales, réformes juridiques et ajustements réglementaires. L’objectif affiché est clair : restaurer l’attractivité économique de l’investissement locatif tout en maintenant un minimum de protections pour les ménages les plus fragiles.

Mais derrière l’ambition politique, une question demeure : ces réformes suffiront-elles réellement à faire revenir des milliers de logements sur le marché ?

Un changement de cap après le programme « Mais Habitação »

Le premier mouvement du gouvernement a consisté à revenir sur plusieurs dispositifs emblématiques du programme Mais Habitação adopté par la précédente majorité. Ces mesures avaient profondément irrité les propriétaires, en particulier l'introduction du mécanisme d'arrendamento coercivo, qui permettait à l'État d'imposer la mise en location de logements laissés vacants.

Pour l'actuel exécutif, cette approche constituait un signal négatif envoyé aux investisseurs. António Leitão Amaro, ministre de la Présidence, avait alors dénoncé une mesure « hautement pénalisante » pour la propriété privée et susceptible de décourager l'offre locative au lieu de l'encourager.

La suppression de ce dispositif s’est accompagnée de l’abandon d’un second mécanisme : celui qui faisait de l’État un intermédiaire locatif entre propriétaire et locataire. Cette architecture, jugée bureaucratique et complexe, n’avait jamais réellement convaincu les acteurs du marché.

Ces décisions ont été intégrées au programme gouvernemental « Construir Portugal », adopté en mai 2024. Toutefois, un élément central de la régulation locative est resté en place pendant plus d'un an : la limitation à 2 % de l'augmentation des loyers dans certains nouveaux contrats.

La fin du plafond de 2 % sur les loyers

En septembre 2025, le gouvernement a annoncé ce qu'il a présenté comme une véritable « politique de choc » pour fluidifier le marché locatif. La mesure la plus symbolique consiste à supprimer le plafond de 2 % appliqué à la révision des loyers lors de la signature de nouveaux contrats.

Introduite en 2023, cette règle empêchait les propriétaires d’aligner le montant d’un nouveau bail sur les prix du marché lorsque le logement avait déjà été loué au cours des cinq années précédentes. Selon de nombreux bailleurs, cette contrainte constituait un puissant facteur de retrait du marché locatif traditionnel.

La suppression de cette limite doit permettre aux propriétaires de fixer librement le niveau du loyer lors d’un nouveau contrat, en fonction des conditions du marché local. L’exécutif espère ainsi inciter certains investisseurs à remettre leurs biens sur le marché de la location longue durée.

Du côté des associations de locataires, l’annonce a toutefois suscité des inquiétudes. Dans des villes comme Lisbonne ou Porto, où la pression immobilière reste très forte, plusieurs organisations redoutent une accélération de la hausse des loyers lors des changements de locataires.

Un puissant levier fiscal pour les propriétaires

Parallèlement à cette réforme réglementaire, le gouvernement a activé un levier fiscal particulièrement significatif afin de renforcer l’attractivité économique de l’investissement locatif.

La mesure la plus marquante concerne la fiscalité des revenus locatifs : pour les contrats à loyers modérés, définis jusqu'à 2300 euros par mois, le taux d'imposition sur les loyers a été réduit de 25 % à 10 %. Cette réduction représente un changement substantiel dans la rentabilité nette de l'investissement immobilier.

D'autres incitations ont été introduites. Les plus-values réalisées lors de la vente d'un logement peuvent être exonérées d'impôt si le produit de la vente est réinvesti dans un bien destiné à la location à prix modéré. Les logements loués dans ces conditions sont également exemptés de l'Adicional ao IMI, la surtaxe immobilière portugaise.

Pour les entreprises et les investisseurs institutionnels, le dispositif prévoit également un avantage spécifique : seule la moitié des loyers perçus est désormais imposée dans le cadre de l’impôt sur les sociétés. L’objectif est d’encourager l’émergence d’opérateurs spécialisés dans le logement locatif.

Au total, ces mesures représentent une réduction d’environ 60 % de la charge fiscale pour certains bailleurs. Plusieurs économistes ont toutefois appelé à une évaluation indépendante afin de mesurer si ces incitations se traduiront réellement par une augmentation de l’offre.

Des mesures plus modestes pour les locataires

Le gouvernement a également introduit des mesures destinées à alléger la charge financière des locataires, bien que leur portée budgétaire reste plus limitée.

Les déductions fiscales liées au paiement des loyers dans l'impôt sur le revenu ont été relevées progressivement. Le plafond passe de 700 euros actuellement à 900 euros en 2026, puis à 1000 euros en 2027, tout en conservant un taux de déduction de 15 % des loyers versés au cours de l'année.

Dans la pratique, les simulations réalisées par l'administration fiscale indiquent que le gain pour les ménages locataires pourrait atteindre environ 200 euros par an.

Cette asymétrie entre les avantages accordés aux propriétaires et ceux accordés aux locataires n’a pas échappé aux observateurs du marché immobilier. Plusieurs analystes soulignent que les bénéfices fiscaux accordés aux bailleurs peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros par contrat.

Le débat reste donc ouvert sur l’équilibre réel du dispositif et sur sa capacité à améliorer concrètement l’accès au logement pour les ménages.

Accélérer les expulsions et débloquer les héritages indivis

La dernière étape de la stratégie gouvernementale a été présentée lors d’un récent Conseil des ministres, avec un projet de réforme visant à renforcer la sécurité juridique des contrats de location.

Le texte prévoit d'accélérer les procédures d'expulsion en cas de non-paiement répété des loyers. L'objectif est de réduire le délai nécessaire pour récupérer un logement après un défaut de paiement, tout en maintenant des mécanismes de protection pour les locataires considérés comme vulnérables.

Le projet introduit également un mécanisme spécifique concernant les biens en héritage indivis. Dans ces situations, un seul héritier pourra désormais engager une procédure permettant de mettre fin à l'indivision et de vendre le bien, même en cas de désaccord entre les autres héritiers.

Cette mesure vise à remettre sur le marché un stock de logements bloqués depuis des années dans des situations successorales complexes, un phénomène relativement fréquent au Portugal.

Pour le gouvernement, l’enjeu est clair : réduire les incertitudes juridiques qui dissuadent les propriétaires de louer leur bien.

Une promesse de 300 000 logements supplémentaires

L'exécutif estime que l'ensemble de ces réformes pourrait permettre de remettre jusqu'à 300 000 logements sur le marché locatif portugais à moyen terme, dont environ 45 000 dès la fin de l'année 2026.

Ces projections restent toutefois difficiles à vérifier. La méthodologie utilisée pour établir ces estimations n’a pas été rendue publique de manière détaillée, ce qui complique toute validation indépendante.

De nombreux spécialistes rappellent par ailleurs que l’évolution du marché locatif dépend de facteurs structurels plus larges : dynamique démographique, pression touristique dans les centres urbains, capacité de construction neuve ou encore disponibilité du financement immobilier.

Autrement dit, même si la réforme améliore les conditions économiques et juridiques pour les propriétaires, rien ne garantit que la réaction du marché sera aussi rapide que l’espère le gouvernement.

Dans un pays où la question du logement est devenue l’un des principaux sujets politiques et économiques, l’efficacité réelle de ce plan sera scrutée de près dans les prochaines années.