La fiscalité des terrains non constructibles au Portugal

Peu médiatisée mais cruciale pour de nombreux propriétaires et investisseurs, la fiscalité des terrenos rústicos (terrains non constructibles) au Portugal suscite encore de nombreuses interrogations. À la différence des terrains constructibles, les gains réalisés lors de la vente de ces parcelles agricoles ou forestières sont pleinement soumis à l'impôt sur le revenu (IRS), sans possibilité d'exonération, même en cas de réinvestissement dans une résidence principale. Tour d'horizon des règles en vigueur, des démarches à suivre et des leviers possibles pour optimiser la gestion de ce patrimoine foncier particulier.

Une imposition stricte sur les plus-values, sans exonération possible

Lorsqu’un particulier vend un terrain non constructible avec plus-value, le gain réalisé est considéré comme un revenu patrimonial imposable au titre de l’IRS. La règle est simple : la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ajusté par l’inflation et diminué des frais admissibles (frais notariaux, impôts payés à l’achat, travaux d’amélioration).

Contrairement aux terrains urbanisables ou constructibles, aucune exonération n'est prévue, même si la somme est réutilisée pour rembourser un crédit immobilier. En 2023, l'Autorité fiscale portugaise a confirmé que la loi Mais Habitação ¹ n'est pas applicable aux terrenos rústicos. Cette clarification ferme définitivement la porte à l'espoir d'un traitement fiscal allégé pour ces ventes.

Un patrimoine à valoriser grâce aux aides au remembrement

Au-delà de la vente, les terrains non constructibles peuvent être valorisés par d'autres moyens. Le programme national Emparcelar para Ordenar ², financé par le PRR, vise à restructurer la propriété rurale en augmentant la taille moyenne des parcelles.

Ce dispositif, étendu à tout le pays, propose jusqu'à 10.000 € d'aide par hectare pour les propriétaires souhaitant regrouper ou céder leurs parcelles. Une opportunité non négligeable pour anticiper une mise en valeur future ou une vente mieux préparée.

Distinction entre terrenos rústicos et terrains constructibles

La frontière juridique entre le terrain non constructible et le terrain constructible est essentielle, car elle détermine le régime fiscal applicable. Un terreno rústico est destiné à des usages agricoles, forestiers ou non urbanisables, tandis qu'un terrain constructible est classé comme tel dans les documents d'urbanisme (PDM - Plano Diretor Municipal).

Les plus-values sur terrains constructibles peuvent, dans certaines conditions, bénéficier d'une exonération si le montant est réinvesti dans une habitation principale. Ce mécanisme ne s'applique jamais aux terrains non constructibles. Avant toute transaction, il est donc impératif de vérifier le classement du bien au cadastre et dans le PDM de la commune.

En règle générale et tout à fait logiquement, les terrenos rústicos n’autorisent pas la construction de logements. Néanmoins, il existe des cas dérogatoires, notamment pour des bâtiments agricoles, forestiers ou temporaires (abris de jardin, serres). Toute demande doit être validée au préalable auprès des services d’urbanisme de la commune, sur la base du PDM.

Il est également possible, dans certaines zones, de faire reclasser un terrain. Ce processus est complexe et dépend de nombreux critères géotechniques et urbanistiques. En l'absence de classification adéquate, l'implantation d'une habitation (même légère ou en bois) reste interdite.

Comment déclarer la vente dans votre déclaration d’IRS ?

La déclaration des plus-values s'effectue via le formulaire Anexo G, Quadro 19, dédié aux gains patrimoniaux. Le vendeur doit y indiquer :

• la date d'achat et la date de vente
• les montants correspondants
• les dépenses engagées (améliorations, commissions, impôts)
• l'identification exacte du bien (article matricial, commune, nature)

En cas de copropriété, chaque propriétaire doit déclarer sa quote-part séparément. Si un réinvestissement a été réalisé (hors terrains rustiques), il doit être précisé dans le Quadro 5 du même annexe. Enfin, le contribuable peut choisir entre l'intégration de la plus-value dans son revenu global ou l'application d'un taux autonome, selon sa situation fiscale.

Compte tenu des spécificités juridiques et fiscales, il est vivement conseillé de faire appel à un comptable ou conseiller fiscal avant toute vente. Outre le calcul précis des plus-values, ce dernier peut proposer des solutions adaptées pour minimiser l’impact fiscal : regroupement de ventes, étalement dans le temps, valorisation de charges admissibles.

Certains propriétaires envisagent également le reinvestissement dans d'autres terrains ou biens immobiliers, à condition de respecter les conditions du code fiscal. Il est aussi essentiel de tenir à jour l'enregistrement cadastral pour éviter les erreurs dans le calcul de l'IMI (impôt foncier).

Anticiper, structurer, déclarer

La fiscalité des terrains rustiques au Portugal est claire, mais peu favorable au vendeur. Toute plus-value est imposable au titre de l’IRS, sans exonération possible. Une gestion rigoureuse et une bonne connaissance des règles déclaratives permettent toutefois de limiter les risques et d’optimiser les opérations.

Pour les propriétaires concernés, l’essentiel est de se faire accompagner, de vérifier la classification cadastrale, et d’explorer les programmes d’aide disponibles. Dans un contexte de pression foncière et de valorisation des ressources rurales, une stratégie adaptée peut transformer une contrainte fiscale en opportunité patrimoniale.