Investir dans l’immobilier au Portugal rapporte moins, mais devient moins risqué

Le marché immobilier portugais continue d'attirer les investisseurs, mais son équilibre évolue. Selon les dernières données publiées par Idealista, la rentabilité brute des logements achetés pour être mis en location s'établit désormais à 6,2 % au deuxième trimestre 2026, contre 6,9 % un an plus tôt. Une baisse qui pourrait sembler défavorable au premier abord, mais qui traduit également une évolution plus profonde du marché.

Car derrière ce recul du rendement se cache un phénomène bien connu des investisseurs : lorsque les prix des logements progressent plus vite que les loyers, la rentabilité diminue mécaniquement. En contrepartie, les marchés les plus solides deviennent souvent plus sécurisés, avec une demande locative soutenue et un meilleur potentiel de valorisation du patrimoine à long terme.

Pourquoi le rendement locatif diminue

La rentabilité brute correspond au rapport entre le loyer annuel perçu et le prix d'achat du bien, avant impôts, charges et frais divers. Cet indicateur constitue un premier repère pour comparer différents marchés, même s'il ne reflète pas l'ensemble de la rentabilité réelle d'un investissement.

Au Portugal, cette baisse du rendement s'explique principalement par deux tendances observées depuis plusieurs mois. D'un côté, les prix des logements continuent de progresser, avec une hausse annuelle de 8,9 % enregistrée en juin. De l'autre, les loyers connaissent un léger repli (-2,4 %), après plusieurs années de forte augmentation.

Cette évolution réduit naturellement le rendement brut affiché. Pour autant, elle ne signifie pas que l'investissement devient moins intéressant. Au contraire, elle peut traduire un marché plus mature, où la valeur des biens continue de progresser malgré une normalisation des loyers.

Les villes où le rendement reste le plus élevé

Toutes les villes portugaises ne présentent pas le même profil. Les meilleures rentabilités se trouvent aujourd'hui dans des marchés de taille plus modeste.

Castelo Branco et Vila Real arrivent en tête avec une rentabilité brute de 8,1 %, devant Bragança (7,6 %), Santarém (6,6 %) et Coimbra (6,4 %). Leiria complète le groupe des villes les plus rentables avec un rendement de 6 %.

Ces chiffres plus élevés s'accompagnent toutefois d'un risque supérieur. Dans ces marchés, la demande locative peut être plus limitée, les délais pour trouver un locataire plus longs et l'évolution future des prix plus incertaine que dans les grandes métropoles.

Lisbonne et Porto privilégient la sécurité

À l'inverse, les deux principaux marchés immobiliers portugais affichent les rendements les plus modestes du pays. Lisbonne présente une rentabilité brute de 4,3 %, tandis que Porto atteint 4,8 %, au même niveau que Faro.

Ce niveau plus faible ne traduit pas un manque d'attractivité. Il reflète au contraire la forte valorisation des biens immobiliers dans ces villes, où la demande reste soutenue, tant de la part des ménages que des investisseurs nationaux et internationaux.

Pour de nombreux investisseurs, un rendement légèrement inférieur peut être compensé par une plus grande facilité à louer le bien, une vacance locative réduite et une meilleure probabilité de voir le patrimoine prendre de la valeur au fil des années.

Les autres villes suivent des trajectoires variées

Entre ces deux extrêmes, plusieurs grandes villes affichent des niveaux de rentabilité relativement équilibrés. Évora atteint 5,7 %, Ponta Delgada 5,6 %, Setúbal 5,4 %, Braga 5,3 % et Funchal 5,2 %. Aveiro et Viseu ferment ce groupe avec un rendement de 5 %.

Ces marchés offrent souvent un compromis entre rendement et sécurité, avec une demande locative dynamique tout en conservant des prix d'acquisition plus accessibles que ceux observés à Lisbonne ou à Porto.

Le rendement n'est plus le seul critère

Les données publiées par Idealista illustrent une évolution classique des marchés immobiliers arrivés à maturité. À mesure que les prix augmentent et que les investisseurs privilégient les secteurs les plus recherchés, la rentabilité brute tend à diminuer.

Dans le même temps, le gouvernement portugais cherche à encourager le développement du marché locatif. Parmi les mesures récemment annoncées figurent notamment une réduction de l'imposition sur certains revenus locatifs et un renforcement des procédures en cas d'impayés, avec l'objectif d'inciter davantage de propriétaires à proposer leurs logements à la location.

Pour les investisseurs, l'analyse d'un projet immobilier ne peut donc plus se limiter au seul rendement affiché. Le dynamisme économique de la ville, la tension du marché locatif, les perspectives d'évolution des prix ou encore la qualité du bien restent des critères essentiels pour évaluer le potentiel réel d'un investissement au Portugal.