Immobilier au Portugal : nouveau record en novembre 2025

Le secteur immobilier portugais continue de battre des records en cette fin d'année 2025. Selon l'indice Idéalista, le prix médian des logements à la vente a atteint 3000 €/m² en novembre, soit une progression de 7,8 % sur un an. Ce niveau constitue un nouveau sommet historique, confirmant l'installation durable du pays dans un cycle haussier alimenté par une demande soutenue et une offre toujours contrainte.

Des hausses généralisées, avec des pics en Alentejo et dans le Centre

La flambée des prix n'épargne pratiquement aucune région. Sur les 18 capitales de district et régions autonomes analysées, seule Vila Real enregistre une baisse sur un an (-1,6 %). Partout ailleurs, la hausse est notable, voire spectaculaire : +27,2 % à Santarém, +26,6 % à Beja, +23,6 % à Portalegre. Ces territoires historiquement abordables connaissent aujourd'hui un regain d'attractivité, souvent porté par l'intérêt des investisseurs ou le déplacement de populations citadines vers des zones périurbaines.

Lisbonne reste la ville la plus chère du pays (5 914 €/m²), suivie par Porto (3 908 €/m²) et Funchal (3 864 €/m²). Faro et Setúbal complètent le top 5. Les villes de l'intérieur comme Guarda (981 €/m²) et Portalegre (1 020 €/m²) figurent encore parmi les plus accessibles, mais voient elles aussi leurs prix grimper à un rythme inédit.

Une accalmie relative sur le marché locatif, mais les loyers restent tendus

Côté location, la situation est plus nuancée. Le coût médian de location au Portugal s'élevait à 16,6 €/m² en novembre 2025, en hausse annuelle de 3,2 %, contre +5,7 % en octobre. Cette modération traduit une augmentation de l'offre sur certains marchés, sans pour autant inverser la tendance haussière. Lisbonne (22,4 €/m²) et Porto (17,8 €/m²) conservent les premières places, talonnées par Funchal et Faro.

Les villes de taille moyenne enregistrent les hausses les plus vives : +15,9 % à Ponta Delgada, +12,8 % à Viseu, +10,8 % à Leiria ou encore +10,8 % à Viana do Castelo. À l'inverse, les loyers baissent à Bragança (-5,8 %) et Castelo Branco (-0,9 %), deux marchés historiquement bon marchés.

Des tensions structurelles persistantes

Les causes de cette hausse continue des prix sont multiples. Du côté de la demande, le Portugal reste attractif pour les étrangers, les résidents secondaires et les investisseurs. L'activité touristique soutient aussi le développement de l'offre de location saisonnière, au détriment du marché résidentiel. Du côté de l'offre, la construction neuve reste freinée par la hausse des coûts et les lenteurs administratives. Ces contraintes contribuent à maintenir une tension chronique sur le parc immobilier existant.

Les données indiquent par ailleurs que la pénurie est plus marquée dans les grandes métropoles, mais qu'elle s'étend progressivement à des zones auparavant épargnées. Ce phénomène révèle un déplacement géographique de la pression immobilière, qui pourrait avoir des effets durables sur l'équilibre démographique et l'accès au logement.

Un défi majeur pour 2026 : contenir la crise du logement

Alors que les mesures publiques prises jusqu'à présent (plafonnement des loyers, régulation du logement touristique, incitations à la construction) semblent peiner à résorber la crise, le début de l'année 2026 s'annonce crucial. Le décalage entre revenus et coûts du logement pèse de plus en plus sur les classes moyennes. Si les perspectives économiques restent favorables, une stratégie plus ambitieuse de réforme foncière et de mobilisation du parc vacant pourrait devenir incontournable.

Le Portugal, longtemps considéré comme l'un des marchés immobiliers les plus abordables d'Europe de l'Ouest, semble aujourd'hui rattrapé par les dynamiques continentales. Une trajectoire que ni les pouvoirs publics, ni les ménages ne peuvent se permettre de subir sans réagir.