Bilan immobilier 2025 : achat en forte hausse, loyers en tension au Portugal

Le marché immobilier portugais continue de défier les prévisions en 2025, avec une hausse spectaculaire des prix à l’achat qui redessine la carte du logement dans le pays. D’après le baromètre annuel d’Imovirtual, les prix de vente affichés ont grimpé de 20 % en moyenne sur l’ensemble du territoire, tandis que les loyers, bien que globalement plus stables, connaissent des accélérations notables dans plusieurs zones jusqu’ici plus abordables. Cette double dynamique, flambée à l’achat, tension diffuse à la location, met en lumière une réalité désormais structurante : la pression immobilière ne se concentre plus uniquement sur Lisbonne ou Porto, mais gagne des régions périphériques et des marchés insulaires, sous l’effet combiné d’une demande soutenue, de l’attractivité touristique et d’une offre structurellement insuffisante.

Prix à l'achat : une inflation généralisée, au-delà des grandes villes

En 2025, le prix moyen d’un bien immobilier affiché à la vente s’élevait à 420 000 euros, contre 350 000 euros en 2024. Soit une progression annuelle de 70 000 euros, qui illustre un marché sous tension, marqué par une demande persistante et une offre toujours limitée.

Lisbonne reste en tête des districts les plus chers du pays, avec une moyenne de 650 000 euros, en hausse de 30 %. Dans le Sud, Faro atteint 530 000 euros (+19 %) tandis que Setúbal grimpe à 460 000 euros (+20 %).

Mais la surprise vient des territoires historiquement plus abordables. Beja affiche une hausse de +30 % (145 000 → 189 000 €), Santarém passe de 185 000 à 240 000 euros (+30 %), et Porto Santo, dans l'archipel de Madère, bondit de 37 %, à 480 000 euros.

Seul Bragança affiche une légère baisse annuelle (-5 %), avec un prix moyen ramené à 115 000 euros.

Locations : hausses modérées, mais redistributions territoriales

Sur le segment locatif, la moyenne nationale est passée de 1250 euros à 1300 euros, soit une progression contenue de +4 %. Toutefois, certains districts enregistrent des augmentations bien plus fortes.

Guarda arrive en tête (+31 %, de 400 à 525 €), suivie par l'île de São Miguel (+25 %, de 800 à 1000 €), Vila Real (+22 %, à 600 €), et Faro (+14 %, à 1250 €).

Dans les zones historiquement chères, la situation semble se stabiliser. Lisbonne, en dépit d’une moyenne de 1655 euros, n’a connu qu’une faible variation de +0,3 %. Porto, en revanche, a vu ses loyers baisser légèrement (1200 → 1150 €).

Vers un marché de plus en plus fragmenté

Selon Tiago Ferreira, directeur des opérations d’Imovirtual & OLX Real Estate Portugal, les données de 2025 mettent en évidence un marché de plus en plus hétérogène :

• La pression à l’achat pousse les ménages vers des zones auparavant peu convoquées ;
• Les loyers progressent surtout dans les régions jusqu'ici plus accessibles ;
• Les grandes métropoles connaissent une forme de stabilisation (voire début de plafonnement) des prix, notamment à la location.

Le baromètre souligne une réalité : le marché portugais ne se résume plus à Lisbonne et Porto. La pression immobilière s'étend, générant de nouvelles dynamiques territoriales et des asymétries croissantes entre les régions.

Un contexte qui pourrait accentuer les difficultés d'accès au logement pour les ménages modestes, même dans des zones jusqu'alors considérées comme plus accessibles.